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地產行業下行之際，許多房企甚至于連年報的無法正常披露。

不過，作為央企一員，大悅城如期公布業績。

數據顯示，大悅城繼續深陷“增收不增利”的困境。

唯一的“亮點”，是其歸母凈利潤的扭虧為盈。但相較于少數股東拿走的超八成凈利潤，大悅城的歸母凈利潤仍顯“微薄”。

究其原因，在于大悅城激增的少數股東權益，嚴重侵蝕了其利潤空間。

不過，得益于央企的融資優勢，大悅城繼續積極融資、加速規模擴張。

在利潤和規模之間，大悅城還是選擇了后者。

歸母凈利潤扭虧為盈的“原因”

4月11日，大悅城發布了2021年年度報告。

年報顯示，2021年大悅城實現營業收入426.14億元，同比增加41.69億元，同比增長10.84%;營業利潤為28.60億元，同比下滑6.53%;凈利潤為7.67億元，同比下滑31.65%。

值得注意的是，這已經是大悅城凈利潤連續第三年下滑。尤其是在2020年，其凈利潤為11.23億元，同比下滑降66.7%。

由此可見，大悅城已經陷入嚴重的“增收不增利”境地。

之所以出現上述情況，首先要歸因于大悅城的毛利率下滑。

年報顯示，2021年大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個百分點。這與行業利潤下滑的趨勢是一致的。

除此之外，大悅城還在2021年進行了大額資產減值計提。

年報顯示，2021年大悅城受存貨跌價準備、壞賬準備、固定資產等減值計提影響，其合并凈利潤減少21.35億元，歸母凈利潤減少約16.71億元。

各類減值中，存貨跌價準備的額度最大。年報顯示，2021年大悅城為加快去化回籠資金，積極采取以價換量的銷售方式，共計提存貨跌價準備19.56億元。

如此看來，雖然貴為央企，但大悅城在利潤和銷量回款之間，也不得不選擇后者。

不過，值得注意的是，雖然大悅城的營業利潤、凈利潤均出現下滑，但是其歸母凈利潤卻錄得了127.79%的增長幅度。

回顧其2020年報，當年大悅城的歸母凈利潤錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。

也就是說，2021年大悅城歸母凈利潤的大幅增長，主要是建立在上一年巨額虧損的基礎之上。

事實上，雖然大悅城的歸母凈利潤于2021年實現扭虧為盈，但也只是錄得1.08億元，占凈利潤比例只有14%。

少數股東權益侵蝕利潤空間

歸母凈利潤表現如此疲軟，很大程度上與大悅城激增的少數股東權益有關。

作為央企中的一員，近年來大悅城與其他央企的差距日益拉大。有鑒于此，大悅城也開始謀求銷售規模的快速擴張。

2019年，剛剛完成重組的大悅城意氣勃發，在當年的業績發布會上，時任大悅城董事長的周政稱，“公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心”。

而高速擴張的最直接手段，就是拉入合作方共同開發，迅速做大做強。

事實上，從2018年開始，大悅城的少數股東權益就出現了倍數級的增長。

數據顯示，截至2018年底，大悅城的少數股東權益已經高達202.54億元，較上年的51.14億元，足足增加了3倍。

到了2019年底，大悅城的少數股東權益繼續增長至231.30億元，而在2020年底、2021年底，這一數據繼續增長至272.95億元、332.53億元。

但是，伴隨著少數股東權益的激增，大悅城的銷售規模卻遲遲沒有取得與之相對于的“飛躍”。

2020年，大悅城制定了900億元的銷售額目標。

但是，大悅城在2020年全年錄得銷售額僅為694億元，相當于只完成900億元銷售目標的77%。

可即便如此，大悅城在2020年年報中仍堅稱，“堅持2021年千億元目標不動搖”。

最終，大悅城在2021年錄得銷售額719.1億元，距其千億目標足足差了300億元。

追求規模無果的同時，大悅城“犧牲”掉了歸母凈利潤。

尤其是在2020年，大悅城的歸母凈利潤為-3.87億元，而同期其少數股東損益卻高達15.10億元。

到了2021年，雖然大悅城的歸母凈利潤扭虧為盈，錄得1.08億元，但是相較于6.60億元的少數股東損益，微薄得有些“可憐”。

這一切，都源于少數股東權益對公司利潤空間的侵蝕。但大悅城如此“犧牲”歸母凈利潤，實屬罕見。

積極融資、規模擴張不止

值得注意的是，大悅城的規模擴張仍在路上。

資料顯示，在2021年，大悅城共獲取6個商業項目，開業18家(含輕資產)購物中心。

在土儲方面，2021年大悅城通過股權收購、合作開發等方式，共獲取16個項目。盡管新增項目數量不及2020年，但大悅城2021的土地款總額，卻同比增長51.1%至316億元。

受此影響，2021年大悅城的經營活動凈現金流為-84.64億元，較2020年減少186.24%。

不過，作為央企億元，大悅城在融資方面的優勢同樣不容小覷。數據顯示，2021年其籌資活動凈現金流為72.63億元。

截至2021年底，大悅城的現金短債比為1.44倍。其持有貨幣資金248.86億元，雖然較2020年底的317.64億元減少21.65%，但完全可以覆蓋34.5億元的短期借款，以及139.47億元一年內到期的非流動負債。

融資渠道的暢通，使得大悅城在進入2022年之后，仍然在積極擴張。

今年2月14日，大悅城與招商銀行簽訂戰略合作協議，招商銀行將優先為大悅城提供地產并購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

值得注意的是，并購融資并不計入“三道紅線”所提到的有息負債規模，這對于仍處于黃檔之列的大悅城來說，無疑是極大的利好。

而在4月12日，大悅城50億元的中期票據也獲準注冊。

由此可見，大悅城為規模擴張做足的準備。

不過，正如大悅城對行業的預期所言，“預計2022年消費者預期轉向仍需要時間，行業發展存在一定壓力”。

在行業下行的背景下，即使貴為央企，大悅城也需要小心慎行。