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經(jīng)歷了三戰(zhàn)三敗后的中國(guó)文旅集團(tuán)仍然沒(méi)有放棄，第四次向港交所遞交了招股書(shū)。10月24日，北京商報(bào)記者了解到，中國(guó)奧園旗下的中國(guó)文旅集團(tuán)再次遞交了新的招股書(shū)，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大灣區(qū)文旅”)。而在此之前，中國(guó)文旅集團(tuán)赴港上市申請(qǐng)已經(jīng)三度折戟。值得一提的是，根據(jù)其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅集團(tuán)來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別僅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對(duì)比可知，中國(guó)文旅集團(tuán)對(duì)銷(xiāo)售度假物業(yè)板塊的依賴性正在加劇。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)文旅集團(tuán)第四次究竟能否成功上市，恐怕也很難說(shuō)。

四次遞交招股書(shū)

三次折戟之后中國(guó)文旅集團(tuán)又一次立下了“戰(zhàn)書(shū)”。10月22日，中國(guó)文旅集團(tuán)再一次遞交了新的招股書(shū)，并更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司。

根據(jù)招股書(shū)，大灣區(qū)文旅是一家文化旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，大灣區(qū)文旅也從事一系列文化旅游業(yè)務(wù)，如提供文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)(包括酒店服務(wù)、景點(diǎn)咨詢服務(wù)及景點(diǎn)管理服務(wù))、酒店咨詢及管理服務(wù)及旅游代理服務(wù)。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，按2020年廣東省江門(mén)和廣東省房地產(chǎn)公司的住宅物業(yè)(包括度假物業(yè))合約銷(xiāo)售總額計(jì)，大灣區(qū)文旅分別排名第5及第220，在相關(guān)地區(qū)的市場(chǎng)占有率分別約為4.5%及0.04%。

從財(cái)務(wù)方面來(lái)看，招股書(shū)顯示，2018年、2019年和2020年，大灣區(qū)文旅的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為7260.5萬(wàn)元、1.04億元和1.53億元。與此同時(shí)，大灣區(qū)文旅2021年前5個(gè)月的收入為3.19億元。

其實(shí)，此次已經(jīng)是大灣區(qū)文旅第四次在港交所公開(kāi)遞交招股書(shū)。早前，大灣區(qū)文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書(shū)，但均未能在6個(gè)月內(nèi)通過(guò)聆訊，狀態(tài)均顯示為“失效”。

“賣(mài)房”業(yè)務(wù)占總收入八成以上

銷(xiāo)售度假物業(yè)占大頭的大灣區(qū)文旅，卻要靠文旅業(yè)務(wù)來(lái)打出一片天地?根據(jù)大灣區(qū)文旅招股書(shū)顯示，度假物業(yè)發(fā)展為大灣區(qū)文旅的核心業(yè)務(wù)分部。截至2021年8月31日，大灣區(qū)文旅在恩平擁有包含18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的組合，其中11個(gè)項(xiàng)目為已竣工、3個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中及4個(gè)未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目。

而從文化旅游業(yè)務(wù)方面來(lái)看，大灣區(qū)文旅經(jīng)營(yíng)位于泉林黃金小鎮(zhèn)的愛(ài)必儂泉林度假村。該度假村為復(fù)星愛(ài)必儂獨(dú)家管理的一個(gè)酒店度假村，由泉林酒店別墅區(qū)與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區(qū)及泉林黃金小鎮(zhèn)內(nèi)的配套設(shè)施組成，收益主要來(lái)自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。另外，大灣區(qū)文旅還就英德巧克力王國(guó)(由奧園集團(tuán)擁有的文化旅游勝地)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展提供一站式景點(diǎn)咨詢服務(wù)。

但值得注意的是，其實(shí)在大灣區(qū)文旅的收入中，文化旅游業(yè)務(wù)的占比要比銷(xiāo)售度假業(yè)務(wù)的占比少的多。根據(jù)其招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個(gè)月，大灣區(qū)文旅來(lái)自銷(xiāo)售度假物業(yè)業(yè)務(wù)的收入占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其來(lái)自文化旅游業(yè)務(wù)的收入占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

由此可見(jiàn)，大灣區(qū)文旅的銷(xiāo)售度假物業(yè)收入占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過(guò)文旅業(yè)務(wù)，大灣區(qū)文旅更多的還是在靠賣(mài)房來(lái)?yè)Q取收益，那么，為什么大灣區(qū)文旅還要打著文旅IP的“旗號(hào)”沖刺IPO呢?針對(duì)此問(wèn)題，北京商報(bào)記者聯(lián)系了大灣區(qū)文旅，但截至發(fā)稿還未收到回復(fù)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)商必然要經(jīng)歷的事情，因?yàn)楫?dāng)前做文旅項(xiàng)目的企業(yè)，有時(shí)候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)進(jìn)行緩解。從大灣區(qū)文旅要打造文旅IP來(lái)講，要真正讓市場(chǎng)認(rèn)可其文旅業(yè)務(wù)，后續(xù)肯定還要減少銷(xiāo)售物業(yè)的收入，盡可能在文旅產(chǎn)業(yè)方面形成比較好的導(dǎo)向。

能否實(shí)現(xiàn)IPO仍難說(shuō)

一直堅(jiān)持不懈向港交所遞交招股書(shū)的大灣區(qū)文旅，究竟能否在此次實(shí)現(xiàn)成功上市，也成為了業(yè)內(nèi)所關(guān)注的話題。

北京商報(bào)記者從其招股書(shū)看到，大灣區(qū)文旅擬采取繼續(xù)在現(xiàn)有土地儲(chǔ)備上發(fā)展文化旅游為重心的物業(yè)組合，同時(shí)繼續(xù)擴(kuò)展在大灣區(qū)及現(xiàn)在并無(wú)業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的項(xiàng)目組合的策略，此外大灣區(qū)文旅還將采取把握適當(dāng)?shù)牟呗允召?gòu)機(jī)遇壯大以文化旅游業(yè)務(wù)等策略。

與此同時(shí)，大灣區(qū)文旅還提出，擬采取透過(guò)擴(kuò)大文化旅游服務(wù)范圍并推動(dòng)文化旅游業(yè)務(wù)多元發(fā)展，以及將泉林黃金小鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗(yàn)套用于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，以達(dá)到持續(xù)發(fā)展大灣區(qū)文旅的文化旅游業(yè)務(wù)的策略。從中也不難看出，此次大灣區(qū)文旅也將要在文旅業(yè)務(wù)方面多下功夫。

“從中國(guó)奧園來(lái)講，現(xiàn)在的文旅板塊非常清晰，尋求具體板塊上市也是一個(gè)非常好的導(dǎo)向。所以從某種程度上來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)在大灣區(qū)文旅上市面臨著很大壓力，但其確實(shí)在持續(xù)推進(jìn)這項(xiàng)工作。同時(shí)，大灣區(qū)文旅現(xiàn)在確實(shí)需要各種產(chǎn)業(yè)支持，如果能夠講好這個(gè)故事，那么對(duì)大灣區(qū)文旅來(lái)講，其實(shí)還是會(huì)有很多機(jī)會(huì)的。如果大灣區(qū)文旅向投資者宣傳企業(yè)一些經(jīng)營(yíng)理念、定位等，會(huì)讓投資者對(duì)其的認(rèn)識(shí)更加清晰，至少在上市方面是加分的。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。

華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱指出，上市是既定的目標(biāo)，因此大灣區(qū)文旅不會(huì)放棄IPO，因?yàn)樯鲜胁粌H可以取得發(fā)展資金，又可以實(shí)現(xiàn)混合所有制。而在未來(lái)，大灣區(qū)文旅也需要針對(duì)聆訊的問(wèn)題做出令人滿意的回復(fù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三次“戰(zhàn)敗”的大灣區(qū)文旅此次能否順利上市，仍然有待市場(chǎng)觀察。(記者 關(guān)子辰 吳其蕓)