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22城首輪集中供地的意外火熱，也促使第二輪供地更多的規則調整。

8月24日晚-25日上午，四川成都、江蘇南京兩城先后披露了第二輪集中供地情況，總出讓地塊達128宗。披露地塊信息的同時，競拍規則也有了不小變動，兩城同時采用了“限房價、定品質、競地價”的出讓方式。

由于首輪集中供地市場情緒火熱，不少地塊溢價封頂，加上競配建等綜合拿地成本較高，房企利潤率被進一步積壓，日前，有媒體報道，自然資源部已對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，具體包括競買人資質、購地資金來源、地塊溢價率不超15%、觸頂后不得以競配建形式增加實際地價等要求。

此次寧蓉兩城掛牌信息中，在溢價率、購地資金來源、馬甲拍地、觸頂后確認競得人的方式等方面都有了新的變化。

128宗地1200億

具體來看，兩城競拍規則變動還不盡相同。

8月24日晚間，成都披露了第二輪集中供地信息，本批次供地涉及成都12+2個區，合計地塊數量達75塊，接近上批次集中供地數量(40宗)的兩倍，合計約5686畝，起拍價約600億元，將于9月15日-9月17日三天進行集中拍賣。

同時披露的還有第三批集中供地大致時間，為10月-11月。

出讓方式上，成都第二批供應的地塊均采取“限房價、定品質、競地價”的方式出讓。其中，“限房價”指的是“限定清水最高房價”，這與此前的“限定清水最高均價”有所不同。

同時，公告提出，本次拍賣宗地不接受自然人報名;同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買;意向競買人參與本次出讓宗地競買所繳納的資金須為合規自有資金。

對經審查資金來源不符合要求的，相關部門將依據本公告要求或出讓合同約定，取消意向競買人的競買資格，取消土地競得人的競得資格并解除土地出讓合同，依法收回國有建設用地使用權，已繳納的宗地競買保證金不予退還，且一年內不得參與成都市的土地招拍掛活動。

成都披露次日，南京也掛出了第二批集中供應的53宗地塊，總起拍金額621.55億元，將于9月26日開始網上競價出讓。

與成都一樣，南京也采用了“限房價、定品質、競地價”方式出讓，并規定所建普通商品住宅(毛坯)銷售均價不得超過上述核定價格(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定);所建商品住宅項目須按照《關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》執行。

南京的競拍規則變動主要可歸納為五點。一是本批次地塊最高溢價率由之前的30%下調至15%;二是競得土地后6個月內商品住宅不得上市;三是同一競買人在同一批次報名地塊不得超過總量30%;四是“一地一策”，提高部分地塊競買門檻;五是部分地塊不得合作開發，即該地塊不得聯合報名競買、不得合作開發，競得土地后，競得人可以按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。

此外，當南京地塊競價觸及最高限價時，需通過搖號確定最終競得人，且搖號地塊對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

首輪供地“后遺癥”

上周，遼寧沈陽、江蘇蘇州和山東濟南也相繼發布了第二批集中供地延期的消息，并對“馬甲”公司拿地、競買資金來源等方面作出要求。

據不完全統計，22城中已有深圳、上海、天津等十余座城市延期或中止第二批集中供地。

二輪供地的“卡殼”、規則調整與首輪集中供地超出預期的熱度有直接關系。

據中銀證券研報顯示，22城首輪集中供地出讓成交總價破萬億，樓面均價9993元/平方米，較去年增長20.7%;平均溢價率15.3%，較去年提升了1.6個百分點，整體熱度較高的主因在于開發商急于在上半年補貨以求年內實現銷售及回款。

高溢價拿地后，能否“算得過賬”也是房企需要考慮的問題。

日前，22城首批集中供地收金第一的杭州便遭遇了退地，宋都股份在拿地2個月后，宣布放棄其競得的8號地塊，繳納的5000萬元保證金不予退還，要知道，宋都在一季度的歸母凈利潤僅3685萬元。即便是深耕杭州多年的濱江，其董事長戚金興也坦言，“努力做到1%-2%的凈利潤。”

中銀證券研報進一步指出，22個集中供地城市的平均靜態毛利率為34%，較去年下降了8個百分點，高自持與高配建進一步拉低預期毛利率6個百分點。

在房企中期業績會上，也有不少企業發聲，稱“房企補倉意愿非常強烈，土拍表現十分內卷”“除了房價穩定，也希望地價穩定”。

為了更好的實現“三穩”，有媒體稱，8月中旬，自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現四個方面內容，即參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質、審核房企購地資金來源、單宗地溢價率不得超過15%，以及不得以競配建等方式增加實際地價。

隨著官方發聲，多城二輪供地延期和規則調整。中銀證券預計，未來二三輪供地將由“控表面地價”向“控實際地價”轉變，后續集中土拍熱度下降，行業利潤空間有改善預期。從企業端看，上半年拿地較為積極的龍頭房企投資強度或有所緩和;中小企業獲地概率提升，但龍頭房企的綜合拿地實力更強。