十幾年前入住鄭州這小區(qū)時(shí)，車少位多，不少小區(qū)居民以40元每月的停車費(fèi)長(zhǎng)期租下了車位;十多年后，車多位少，沒(méi)有車位的業(yè)主越來(lái)越多。2020年底，小區(qū)物業(yè)對(duì)小區(qū)車位改革，準(zhǔn)備讓所有車位不再固定，業(yè)主車輛先進(jìn)先停。這導(dǎo)致了幾家歡喜幾家愁，原來(lái)租有車位的業(yè)主不愿意，原來(lái)沒(méi)有車位的業(yè)主很高興。
這樣的調(diào)整，打亂了小區(qū)的原有的平靜。
永威鑫城小區(qū)內(nèi)，本該是用車高峰，但不少車主怕車開(kāi)走車位被占，不敢挪車
因車位糾紛，鄭州一小區(qū)業(yè)主總打“110”
進(jìn)入到2020年12月，永威鑫城的業(yè)主們開(kāi)啟了一段與110的“不解之緣”。
好幾個(gè)夜晚，110的警車呼嘯而至，歪歪扭扭行駛在伏牛路上——小區(qū)門口堵了太多車，開(kāi)不動(dòng)了。
這是永威鑫城業(yè)主們與物業(yè)方、鄭州市永威物業(yè)服務(wù)有限公司永威鑫城物業(yè)服務(wù)中心(下文簡(jiǎn)稱“物業(yè)中心”)持續(xù)快兩個(gè)月的矛盾，原因涉及到小區(qū)內(nèi)停車辦法的變動(dòng)。
據(jù)了解，2007年交房后，第一批業(yè)主隨之入住。十幾年前，私家車并不算多，小區(qū)內(nèi)有309個(gè)地面車位。
《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第四條中，對(duì)協(xié)議生效期限做明確標(biāo)示
不到1100戶業(yè)主，前期的車位供應(yīng)比較富裕，甚至還有些車位沒(méi)租出去。
“每戶業(yè)主，都與物業(yè)中心簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(下文簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)。”有固定車位的業(yè)主章遠(yuǎn)(化名)向河南商報(bào)記者展示十幾年前的協(xié)議，“愿意租車位的業(yè)主，則在第五條中，有‘車位及道路維護(hù)費(fèi)40元/月’的體現(xiàn)。”
《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中，對(duì)車位管理費(fèi)進(jìn)行標(biāo)示
但隨著私家車的不斷增多，哪怕物業(yè)中心又在小區(qū)新劃了100多個(gè)臨時(shí)停車位，可400多個(gè)停車位，依然不夠。不少?zèng)]車位的業(yè)主，只能將車停到小區(qū)外，時(shí)不時(shí)面臨貼條罰款，一張罰單兩百元、與小區(qū)租有車位的業(yè)主一年480元的停車費(fèi)相比，他們覺(jué)得落差十分大。
停車方式改變，租有車位的業(yè)主“炸”了
矛盾最終爆發(fā)，2020年12月1日，一份《致永威鑫城全體業(yè)主的告知書(shū)》張貼到小區(qū)，該告知書(shū)中稱，物業(yè)中心在10月20日至11月30日在小區(qū)組織開(kāi)展了車位改革方案走訪征詢，結(jié)果是，從2021年1月1日起，所有車位不再固定，業(yè)主車輛先進(jìn)先停，所有業(yè)主憑房本辦理月租(80元/月)，每戶業(yè)主只允許辦理一輛車月租;如不辦月租，則按照臨時(shí)停車收費(fèi)(90分鐘內(nèi)免費(fèi)，超過(guò)90分鐘4元，過(guò)夜10元。)
有車位的業(yè)主“炸”了。
新辦法一出臺(tái)，每年480元的“固定車位”沒(méi)有了，他們需要與其他業(yè)主一樣，看運(yùn)氣尋找車位。也就是說(shuō)，如果選擇月租方式，960元一年的停車費(fèi)，價(jià)格翻倍外，還要面臨大概率沒(méi)車位的風(fēng)險(xiǎn)。
永威鑫城地面停車位上新上的地鎖
“物業(yè)中心推翻了之前的《協(xié)議》，沒(méi)有法律依據(jù)，我們不認(rèn)。”章遠(yuǎn)說(shuō)，最開(kāi)始，物業(yè)中心為了“綁定”有車位的業(yè)主，專門在《協(xié)議》第一頁(yè)中標(biāo)明，文本有效期為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效時(shí)。“直到現(xiàn)在，小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，這份早已送至物業(yè)管理行政主管部門備案的《協(xié)議》一直有效，不能由物業(yè)中心進(jìn)行書(shū)面或口頭形式地取消。”
其他有車位的業(yè)主也提出質(zhì)疑，他們算了一筆賬，原來(lái)物業(yè)中心只收取300多戶業(yè)主每年480元的車位管理費(fèi)，大概不到15萬(wàn)元;但現(xiàn)在，如果每戶有車的業(yè)主都交月租80元，按800輛車進(jìn)行計(jì)算，車位管理費(fèi)就近77萬(wàn)元，“物業(yè)中心收著比原來(lái)翻幾倍的錢，違反原來(lái)的協(xié)議，還破壞了鄰里之間的感情，怎么都有點(diǎn)‘鷸蚌相爭(zhēng)、漁翁得利’的意思。”
物業(yè)：小區(qū)地面停車位歸全體業(yè)主所有
1月18日上午，河南商報(bào)記者來(lái)到鄭州市中原區(qū)伏牛路永威鑫城小區(qū)，周一工作日，本該是用車高峰的時(shí)段，但小區(qū)里地面停車位基本停滿了車，即使沒(méi)停車的車位也落了地鎖，業(yè)主們說(shuō)，新規(guī)定一出，之前有車位的業(yè)主不敢將車開(kāi)出去，就怕回來(lái)后車位沒(méi)有了，“因?yàn)檐囄坏氖拢緛?lái)和氣的業(yè)主之間爭(zhēng)吵過(guò)多次，幾次叫110來(lái)，也有因?yàn)闃I(yè)主出門拒不繳費(fèi)造成的堵門糾紛。”
河南商報(bào)記者來(lái)到物業(yè)中心辦公室，一位自稱姓馬的經(jīng)理說(shuō)，新規(guī)定出臺(tái)的理論依據(jù)就在于，中華人民共和國(guó)民法典第275條稱，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
“小區(qū)地面停車位歸全體業(yè)主所有。”馬經(jīng)理解釋說(shuō)。對(duì)于之前與有車位業(yè)主簽訂的《協(xié)議》被取消是否合理的疑問(wèn)，馬經(jīng)理直言，這份《協(xié)議》不是車位租賃協(xié)議。
據(jù)了解，自2020年12月1日后，物業(yè)方發(fā)布了多則通知，最新的為2021年1月9日發(fā)布的《永威鑫城車輛管理規(guī)約》，該規(guī)約將車位服務(wù)費(fèi)降低至60元/月，2021年1月31日之前交一年優(yōu)惠兩個(gè)月;也可辦理儲(chǔ)值卡，充100送50，扣費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)下調(diào)，90分鐘內(nèi)免費(fèi)，超過(guò)90分鐘2元，過(guò)夜4元。
無(wú)車位業(yè)主：愿意見(jiàn)到車位流通起來(lái)
對(duì)于持續(xù)近兩月的車位“拉鋸戰(zhàn)”，此前沒(méi)有“固定”車位的業(yè)主們也有很多話說(shuō)。
業(yè)主毛林(化名)前幾年才在該小區(qū)買了二手房，那時(shí)已沒(méi)有可以出租的停車位，“并不是我不愿意掏錢出租，實(shí)在沒(méi)有，我也沒(méi)辦法”。他同時(shí)對(duì)有些租有車位業(yè)主的做法提出質(zhì)疑，“有些人在出售或者轉(zhuǎn)租房屋的時(shí)候，竟然還給賣家或租客說(shuō)，房屋捆綁了車位，因此多賣或多租，我認(rèn)為很不合理。”
而根據(jù)新辦法，車位能流通起來(lái)，是之前沒(méi)租有車位的業(yè)主樂(lè)意見(jiàn)到的，“小區(qū)內(nèi)車位能合理利用，肯定不會(huì)出現(xiàn)像之前，車主把車開(kāi)走了，沒(méi)車位的車主不敢往上停的尷尬。”
一些沒(méi)有車位的業(yè)主說(shuō)，40元每月的租金，現(xiàn)在誰(shuí)都交得起，先來(lái)后到的道理大家也都懂，但是租金金額和停車位的實(shí)際價(jià)值不匹配，這也成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。
1月18日當(dāng)天，永威社區(qū)的工作人員也來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)，他說(shuō)，小區(qū)的停車位問(wèn)題，已經(jīng)聯(lián)系汝河路街道辦事處、當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)調(diào)多次，但問(wèn)題牽扯多方，目前已經(jīng)上報(bào)上級(jí)有關(guān)部門，請(qǐng)求協(xié)助解決。
律師：物業(yè)方不能自行對(duì)車位管理費(fèi)定價(jià)
之前有車位業(yè)主與物業(yè)中心簽訂的《協(xié)議》是否具有法律效力?上海市協(xié)力(鄭州)律師事務(wù)所劉棒律師說(shuō)，根據(jù)民法典第二百七十五條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
而本案中，小區(qū)內(nèi)占用共有道路或其他場(chǎng)地的車位，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，即全體業(yè)主都享有使用權(quán)。
但在上述法律的前提下，要判定永威鑫城有車位業(yè)主與物業(yè)簽訂的《協(xié)議》至今是否有效，就要看《協(xié)議》的性質(zhì)是否包含車位租賃的內(nèi)容。
“如果該《協(xié)議》條款僅是對(duì)小區(qū)內(nèi)車位收取管理服務(wù)費(fèi)的約定，那么該40元/月的條款只要雙方簽字認(rèn)可就有效。”劉棒分析，“如果該《協(xié)議》條款中包含車位租賃使用的意思，即明確表明物業(yè)公司將該車位租賃給業(yè)主使用并收取車位管理服務(wù)費(fèi)，車位租賃費(fèi)及管理服務(wù)費(fèi)共計(jì)是40元/月，那么該《協(xié)議》的條款就是無(wú)效的。”
因?yàn)樾^(qū)內(nèi)公共車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，不屬于物業(yè)公司，物業(yè)根本無(wú)權(quán)處分車位，更無(wú)權(quán)將該車位租賃給他人使用。
那么物業(yè)究竟能否自行對(duì)小區(qū)車位管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行定價(jià)呢?
“小區(qū)車位管理費(fèi)的定價(jià)，需要經(jīng)本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)討論通過(guò)后才有效，本案中的小區(qū)雖然沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，但可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)，以全體業(yè)主投票表決的方式確定小區(qū)車位管理費(fèi)定價(jià)。”劉棒說(shuō)。(頂端新聞·河南商報(bào)記者 張逸菲 文/圖)
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