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12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，提出了2021年房地產8項重點工作，其中包括大力發展租賃住房。在近期舉行的中央經濟工作會議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場”也著墨頗多。可以預見的是，租房市場整治將成為2021年調控的重點。此外，會議也提出全力實施城市更新行動，并且首次透露房地產長效機制的框架內容。

2021年住建部八大工作重點

1實施城市更新行動，轉變城市開發建設方式，深入推進以人為核心的新型城鎮化。全面推進城鎮老舊小區改造，深入開展新型城市基礎設施建設試點工作。

2實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產市場平穩運行。

3大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

4加大城市治理力度，推進韌性城市建設。加快建設城市運行管理服務平臺，推進城市治理“一網統管”。

5實施鄉村建設行動，全面開展鄉村建設評價工作。推廣裝配式鋼結構等農房建設方式。以推廣水沖式廁所為重點，提升農房現代化水平。繼續實施農村危房改造。

6加快發展“中國建造”，推動建筑產業轉型升級。加快推動智能建造與新型建筑工業化協同發展，建設建筑產業互聯網平臺。

7全面實施城市體檢評估機制。深化城市管理體制改革，加強城管執法隊伍規范化標準化建設。深入推進工程建設項目審批制度改革。

8加強黨的全面領導，打造高素質干部隊伍。強化政治機關意識教育，進一步提高政治站位。

租房調控

會議提出，大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，發展租賃是解決大城市住房問題的有效途徑。“中央經濟工作會議及住建部會議均重點闡述租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給、租賃權益的保障及擴大、規范及支持租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成為一種長期居住選擇。”他說。

我國租房人數已經超過2億人，年輕化是新生代租客標志性的特征之一。根據9月發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》，在城市租住人群中，30歲以下占比超過55%，其中26-30歲(1990-1994年)的租客占比達到31.48%。

在具體途徑上，會議提出擴大保障性租賃住房供給。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。

記者注意到，除了公租房，集體建設用地的租賃房作為補助性的租賃房供給市場，已經多次提出。2017年起，在北京、遼寧、上海等多地開展試點，目前大概有150個試點項目地塊，但其進展較為緩慢。今年7月，全國首個集體土地租賃房在北京豐臺正式運營。今年“十四五”規劃建議中，再次明確了探索支持利用集體建設用地租賃房建設方面相關的配套和規劃問題，或將加快相關探索腳步。

同日發布的《中國住房發展報告(2020-2021)》預計，2021年保障性租賃市場建設的步伐也將會進一步加大。報告主辦人倪鵬飛表示：“保障性租賃房是新市民的第一落腳地，健全體系尤為重要。”

倪鵬飛認為，保障性租賃住房的機制特別重要。“因為這些都需要政府或企業的投資，涉及到成本的分擔、損失的補償問題。如果這些問題解決不了，最后相互推諉，會導致房子沒法住，或者建到很遠的地方。不但問題沒有解決，反而帶來很多問題。”

城市更新

今年可謂城鎮老舊小區改造政策“元年”，1-11月，新開工改造城鎮老舊小區3.97萬個，惠及居民近725萬戶。全國住房保障的主要任務從棚改轉移到老舊小區改造，促進城市更新。在住建部會議上，“城市更新”也是一大關鍵詞。

會議指出，全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可復制可推廣的機制和運行模式。

“城市更新行動將更有力服務于國內大循環戰略。城市更新行動是重大民生工程及發展工程，近期召開的中央經濟工作會議指出要堅持擴大內需的戰略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質結合起來，城市更新及其中的城鎮老舊小區改造就是重要環節。”許小樂告訴北京商報記者。

值得一提的是，2019年全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓。棚改和違建的拆除一定程度上將導致租賃房的短缺。在此背景下，同日發布的《中國住房社會保障報告》認為，上海提出了“宿舍型”公租房給快遞小哥，家政服務業提供“一間房”“一張床”的形式，或能提供一些借鑒。

長效機制

房地產調控已提出多年，但長效機制還需建立。會議提出，穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。

實際上，房地產長效機制已多次強調。今年8月，重點房地產企業座談會召開，研究進一步落實房地產長效機制。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

但住建部的此次會議是監管層首次透露房地產長效機制的框架內容。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，實際上這里提及的機制的五個內容，即“政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管”，這個表述就把調控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結合，具有積極的作用。

“后續預計長效機制方面，四大價格監管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系，具有積極的作用。”嚴躍進說。