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對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市來(lái)說(shuō)，最近無(wú)疑經(jīng)歷了一次“大震動(dòng)”：國(guó)慶前后，共計(jì)20多城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析，這是新一輪調(diào)控收緊的開始，預(yù)計(jì)這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)，“銀十”成交量或?qū)⑾禄瑯鞘幸惨延瓉?lái)政策拐點(diǎn)。但值得注意的是，趁機(jī)鉆空子的也大有人在，一些地方規(guī)避限購(gòu)等亂象猶存，假離婚、補(bǔ)社保或個(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭。

限購(gòu)限貸成調(diào)控核心內(nèi)容

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策中，限購(gòu)限貸成為核心內(nèi)容。

在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的城市中，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購(gòu)，其中合肥、南京限購(gòu)政策比較嚴(yán)格，本地戶籍禁購(gòu)第三套新房(限主力成交區(qū)域);蘇州涉及的行政范圍最大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市也納入了限購(gòu)范圍。

限貸則是另一重點(diǎn)。多地的調(diào)控政策中，常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成;北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，從某種程度上說(shuō)，這一輪市場(chǎng)的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分。多地限購(gòu)、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，目前出臺(tái)政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市。“預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級(jí)樓市調(diào)控政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪限購(gòu)政策，對(duì)外地戶籍的購(gòu)房資格和信貸資格開始收緊，意味著房?jī)r(jià)的調(diào)控從過去的一線全面蔓延到二線城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長(zhǎng)假密集出臺(tái)政策，希望政策被市場(chǎng)積極吸收，不被過度地解讀。如果各地政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。

成交量下滑 規(guī)避限購(gòu)亂象仍存

限購(gòu)重拳之下，多地樓市成交量下滑。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日20點(diǎn)，商品房認(rèn)購(gòu)84套，成交142套。在平時(shí)，單日認(rèn)購(gòu)量在300套到500套之間。

10月3日，蘇州限購(gòu)加碼，10月5日至7日蘇州商品房成交量分別為95套、44套、28套，均不足百套。而在限購(gòu)限貸政策前一段時(shí)間，蘇州樓市日均成交量曾高達(dá)上千套。

在廈門限購(gòu)“升級(jí)”前，廈門一手住宅成交數(shù)據(jù)就已經(jīng)出現(xiàn)“一路下探”的趨勢(shì)。在限購(gòu)政策“升級(jí)”前的10月1日至4日，其一手住宅日成交量在個(gè)位數(shù)徘徊，3日甚至出現(xiàn)一手住宅“零成交”。在限購(gòu)“升級(jí)”后的6日，廈門一手住宅日成交量達(dá)到14套的國(guó)慶長(zhǎng)假“高峰”，比以往降幅明顯。

福州一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者，如今投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。

在限購(gòu)方面，一線城市抬高社保繳稅等門檻為5年，并限定本市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)一套。二線城市中，南京也限戶籍單身限購(gòu)一套。蘇州、合肥、福州、南昌等多地對(duì)非本地戶籍購(gòu)買首套房提出社保或繳稅年限均為一年，廈門調(diào)控加碼后由一年升為兩年。

業(yè)內(nèi)人士指出，一些城市規(guī)定戶籍單身限購(gòu)1套，堵住了通過假離婚獲得購(gòu)房資格的政策漏洞，但對(duì)社保或繳稅年限要求不高的其他城市，仍存在著規(guī)避限購(gòu)的漏洞。

一些地方，假離婚、補(bǔ)社保或個(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭。福州首開融僑尚東區(qū)樓盤的一位阮姓置業(yè)顧問說(shuō)，“福州限購(gòu)力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場(chǎng)，就屬于市區(qū)戶口，具有購(gòu)房資格。”

廈門一家大型房產(chǎn)中介的店長(zhǎng)告訴記者：“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)。”該店長(zhǎng)說(shuō)，以補(bǔ)交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動(dòng)合同，證明購(gòu)房者為員工，以補(bǔ)交社保;取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動(dòng)關(guān)系。“整個(gè)過程中，除了要繳納相應(yīng)的社保費(fèi)用，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬(wàn)左右。”

在南京，記者連日接到多個(gè)樓盤和中介門店的電話，其中兩家中介機(jī)構(gòu)表示可以收取手續(xù)費(fèi)代辦相關(guān)證明材料。記者從業(yè)內(nèi)了解到，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)和部分樓盤銷售可以通過擔(dān)保公司為購(gòu)房者制造虛假證明，外地戶籍需要花費(fèi)2萬(wàn)元左右，可以獲得在本地繳納社保的虛假證明，而直接開具虛假購(gòu)房證明的費(fèi)用則被叫到了10萬(wàn)元。

專家稱樓市已迎來(lái)政策拐點(diǎn)

戴亦一說(shuō)，這次調(diào)控體現(xiàn)了壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。20城如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏，淋漓盡致地演繹了什么叫做“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購(gòu)療效”留下了眾多“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的“施展空間”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)率先調(diào)整極有可能會(huì)從上述城市開始。按照房地產(chǎn)周期判斷來(lái)看，6-8個(gè)月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。

業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)期土地市場(chǎng)熱度將有所下降。受限購(gòu)政策的影響，開發(fā)商將重新評(píng)估市場(chǎng)，改變以往對(duì)市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，拿地回歸理性，短期內(nèi)將對(duì)土地市場(chǎng)起到降溫作用。福建一家上市房企的投資部負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年上半年，公司在幾個(gè)二線城市拿到“地王”，原本項(xiàng)目打算2017年入市，“現(xiàn)在伴隨著國(guó)內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，調(diào)控政策持續(xù)加碼，預(yù)計(jì)今年拿到的這些項(xiàng)目很難通過房?jī)r(jià)上漲獲得收益，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。這無(wú)疑加大了公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。”

一些專家建議，對(duì)于熱點(diǎn)城市，政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，吸納市場(chǎng)需求，是緩解供需矛盾、平抑市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)之道。