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龍湖地產(chǎn)17日高調(diào)宣布上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)。8月17日，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官趙軼宣布，上調(diào)公司全年銷(xiāo)售目標(biāo)，由原來(lái)的620億元上調(diào)21%至750億元。

8月17日，龍湖地產(chǎn)公布中期業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)營(yíng)業(yè)額183.7億元，歸屬于股東的凈利潤(rùn)為37.3億元，扣除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值等影響后的核心凈利潤(rùn)為24億元，同比增長(zhǎng)7.7%。歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)率13%。

趙軼表示，“我們一直判斷整個(gè)行業(yè)的毛利率會(huì)下行，但龍湖一直堅(jiān)持25%到30%的市場(chǎng)承諾。今年上半年地產(chǎn)的毛利率是25.8%。未來(lái)如果市場(chǎng)好，我們就往25%到30%的高區(qū)靠，如果市場(chǎng)不好至少守住25%這根線”。

首次上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，一直以穩(wěn)健著稱(chēng)的龍湖地產(chǎn)，甚至曾主動(dòng)減緩擴(kuò)張速度，如此高調(diào)宣布上調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)尚屬第一次。

據(jù)悉，截至7月31日，龍湖地產(chǎn)全年累計(jì)簽約額472.7億元，已達(dá)成原定銷(xiāo)售目標(biāo)的76%。因此，龍湖順勢(shì)而為，宣布年度銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)至750億元。龍湖全年銷(xiāo)售貨值約為1250億元，上調(diào)后的750億元的銷(xiāo)售目標(biāo)占總貨值的60%。公司稱(chēng)，希望通過(guò)提升去化率而非堆貨的形式來(lái)提升銷(xiāo)售。

事實(shí)上，近兩年來(lái)，龍湖的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)主要來(lái)自一、二線城市。2016年上半年，在龍湖的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中，96%的貢獻(xiàn)來(lái)自一、二線城市。分區(qū)域看，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長(zhǎng)78.4%，再創(chuàng)歷史新高，其中在長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的簽約額占比，分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。

從拿地策略來(lái)看，一、二線城市仍是龍湖地產(chǎn)重點(diǎn)布局區(qū)域。上半年，龍湖地產(chǎn)獲取16幅優(yōu)質(zhì)土地，總建筑面積574萬(wàn)平方米，其中60.8%位于環(huán)渤海區(qū)域，29.2%位于西部地區(qū)，10%位于長(zhǎng)三角地區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，龍湖已布局25個(gè)城市，項(xiàng)目獲取的區(qū)位更趨向城市中心區(qū)，單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

同時(shí)，集團(tuán)通過(guò)合作策略、二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)等方式合理控制投入與成本。上半年新增土儲(chǔ)平均收購(gòu)成本每平方米5316元。截至2016年6月30日，集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)3900萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3265萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備平均成本每平方米3507元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的23.2%。

有接近龍湖地產(chǎn)人士表示，合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為龍湖風(fēng)險(xiǎn)控制的重要方式。攤薄高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)之外，提升利潤(rùn)的另一手段是低成本融資，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

融資成本降低

人民幣貶值之后，鑒于要規(guī)避匯兌損失，調(diào)整外匯債務(wù)比例是在港上市房企的重要策略。

2016年上半年，龍湖地產(chǎn)把握境內(nèi)融資窗口期，發(fā)行81億元公司債，固定利率在3.19%-3.75%之間，期限在5年-10年之間，票面息率及年期屢創(chuàng)民營(yíng)房企最優(yōu)。報(bào)告期后，集團(tuán)于2016年7月份發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債37億元，固定利率在3.06%-3.68%之間，期限在5年-7年之間。

據(jù)龍湖地產(chǎn)表示，公司綜合借貸成本自去年末的5.74%進(jìn)一步降至5.18%，年期更延長(zhǎng)至5.84年，達(dá)到歷史最優(yōu)水平。上半年，集團(tuán)綜合借貸567.7億元，凈負(fù)債率62.7%，在手現(xiàn)金162.8億元。此外，集團(tuán)還著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期，以期降低未來(lái)的匯兌損失。目前，外幣借款占比已降至22.3%。

龍湖地產(chǎn)表示，將繼續(xù)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和負(fù)債率水平，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道，進(jìn)一步拉長(zhǎng)賬期和降低成本。

值得關(guān)注的是，龍湖今年上半年投資性物業(yè)收入8.8億元，商業(yè)整體出租率96%。據(jù)記者了解，投資性物業(yè)的租金收入是龍湖地產(chǎn)覆蓋融資成本的現(xiàn)金流來(lái)源。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，做商業(yè)地產(chǎn)的公司，資金成本要控制在6%以下。龍湖每年把銷(xiāo)售回款的10%投在投資性物業(yè)，每年投入約幾十億元。從資產(chǎn)負(fù)債表看，每年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流基本保持為正，投入強(qiáng)度一直保持相對(duì)均衡，這樣既能每年都能開(kāi)出兩個(gè)至三個(gè)商場(chǎng)，也不會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

關(guān)于2020年50億元的租金目標(biāo)，邵明曉稱(chēng)，龍湖內(nèi)部做過(guò)精算。基于現(xiàn)有盤(pán)面的增長(zhǎng)速度，缺口不大。未來(lái)幾年商場(chǎng)還會(huì)增加，50億元租金目標(biāo)問(wèn)題不大。此外，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍表示，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)，“我們希望做到300處長(zhǎng)租公寓，20個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目，布局主要是一線和二線城市核心地段”。