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南京江北高新區(qū)一樓盤五月底開(kāi)盤，吸引一千多人前來(lái)?yè)尫俊榇_保能搖上號(hào)，有些買家申領(lǐng)了多個(gè)號(hào)(資料圖片)。 

7月28日，全球知名房產(chǎn)服務(wù)商DTZ戴德梁行發(fā)布分析數(shù)據(jù)稱，上半年南京住宅及商辦公寓價(jià)格持續(xù)上漲，寫字樓與住宅價(jià)格倒掛趨勢(shì)越來(lái)越明顯;預(yù)計(jì)下半年樓市將降溫，但未來(lái)仍可能出現(xiàn)新地王。

住宅成交量將逐步放緩

該數(shù)據(jù)顯示，從2015年1月至2016年6月，南京市區(qū)住宅成交均價(jià)一路上漲，2016年6月達(dá)到最高值，同比增長(zhǎng)44.37%。截至6月30日，南京市(高淳、溧水、六合除外)住宅庫(kù)存套數(shù)僅為21958套，為去年同期的47%，僅相當(dāng)于3個(gè)月的去化周期。從上半年南京市新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，80-120平方米區(qū)間的房源成交套數(shù)占總量的60.2%，較2015年同期上漲了1.6個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，南京住宅成交面積大幅增長(zhǎng)，同比上漲110%，已超過(guò)2014年全年成交量。

據(jù)戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光分析，南京住宅市場(chǎng)大熱受到多種因素影響。2014年11月起，央行6次降準(zhǔn)、5次降息，貨幣寬松是本輪“南京熱”的主要幕后推手;南京定位為特大城市后，受到政策面的利好影響，城市服務(wù)、人才進(jìn)駐、居民的就業(yè)、收入、教育水平及醫(yī)療水平將得到提升，外來(lái)人口“市民化”后的首要訴求就是“住有所居”，因此，住宅市場(chǎng)存在“供不應(yīng)求”的局面。

湯耀光認(rèn)為，樓市調(diào)控還是要從穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完善土地出讓制度入手。他預(yù)計(jì)，南京樓市有望在調(diào)整中逐漸企穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年住宅市場(chǎng)開(kāi)始降溫，置業(yè)者回歸理性態(tài)度，未來(lái)幾個(gè)月成交趨緩，而房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中微升。從供求比來(lái)看，江寧、浦口、河西、城北成交量均遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，為熱門片區(qū)，而“地王”扎堆、樓面地價(jià)超過(guò)樓價(jià)的河西、江寧青龍等片區(qū)仍會(huì)出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

“下半年，河西、江寧等區(qū)域可能出現(xiàn)補(bǔ)漲。”戴德梁行南京公司副總經(jīng)理?xiàng)铎蟿t認(rèn)為，雖然調(diào)控政策已在路上，但由于上半年成交量太大，中型開(kāi)發(fā)商手里普遍沒(méi)地，南京下半年仍有可能出現(xiàn)新“地王”。

商辦公寓搭上漲價(jià)順風(fēng)車

數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，上半年南京商辦公寓銷售面積平均漲幅達(dá)15.6%;成交均價(jià)逐月上漲，6月同比漲幅達(dá)到37.5%;從半年成交曲線來(lái)看，除2015年下半年商辦公寓出現(xiàn)了小幅價(jià)格下降之外，商辦公寓整體成交面積、成交均價(jià)保持較高增長(zhǎng)速度。從區(qū)域來(lái)看，浦口、城南商辦公寓整體成交量最大，為上半年的成交明星片區(qū);從區(qū)域價(jià)格漲幅來(lái)看，河西、城中、浦口居前3位，且漲幅均超過(guò)10%，河西漲幅最大，達(dá)到26.9%，江寧、城北整體價(jià)格下跌;仙西作為住宅熱門片區(qū)，今年首次入市商辦公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目受到熱捧。

“南京住宅市場(chǎng)的火爆帶動(dòng)了公寓價(jià)格的上漲，公寓和住宅價(jià)差逐漸增大，也促進(jìn)了人們轉(zhuǎn)投商辦公寓，導(dǎo)致整體銷量提升。”楊煜表示，整體來(lái)看，浦口、城南成交量最大，河西、城中、浦口在價(jià)格漲幅方面居前3位。因此，浦口、河西均為南京上半年熱門片區(qū);而城中由于新街口的中心地位短時(shí)間內(nèi)無(wú)法撼動(dòng)，新建住宅日益減少，強(qiáng)調(diào)便利性和舒適度的公寓得到購(gòu)房者的青睞，因此成交價(jià)漲幅超過(guò)20%。

寫字樓與住宅價(jià)格倒掛更顯著

分析人士表示，南京寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期處于平穩(wěn)狀態(tài)，因?yàn)閷懽謽俏飿I(yè)不具備居住屬性，很難出現(xiàn)暴漲情況。南京住宅與寫字樓價(jià)格長(zhǎng)期倒掛。比如河西板塊，住宅每平方米普遍在4萬(wàn)元以上，寫字樓只有1.8萬(wàn)元起步，未來(lái)倒掛趨勢(shì)還將更加顯著。

楊煜認(rèn)為，未來(lái)非散售型寫字樓交易的量?jī)r(jià)依舊可期。上半年其租金平穩(wěn)上升，新興商務(wù)區(qū)日漸成熟，尤其是新街口商圈租賃需求火爆，“一房難求”。非散售型寫字樓的租賃取決于地段、樓宇品質(zhì)以及租賃價(jià)格。上半年，僅金融城就成交5萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)10億元。