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上周，南京進行了土地限價政策實施后最大的一場土地競拍，此次集中出讓10幅地塊，超過40家房企參與搶地，然而，8幅限價地塊中竟有7幅地塊因超過最高限價而被終止出讓。

被稱為“熔斷”的最高限價政策并未能阻止南京土地市場的高燒，反而因為流拍加劇了市場供應的不足，多名業內專家向記者表示，南京土地市場急需更加精準的調控政策出臺，從供應、需求、企業等多方面考量，形成調控的組合拳。

“熔斷”難退樓市高溫

在7月8日的土拍現場，起價8.5億元，最高限價18億元的G23地塊在第14輪就出現了開發商爭分奪秒競價的情況，10秒時間內就有多達5家房企舉牌，加價太快導致現場電腦跳價多次出現混亂。在第78輪且臨近最高限價競價時，仍有房企繼續同時舉牌，以致于主持人無法判斷，G23地塊最終“終止出讓”。

在現場競價中，由于現場競價過于激烈，主持人表示：“大家舉牌慢一點，電腦反應跟不上，只要在南京，大家都有地拿。希望不要熔斷，這樣對大家都好，不要逼政府出政策。”

然而，主持人的勸阻并未成功，當日的競拍結果顯示，8幅限價土地僅一幅成功出讓，另外5宗因觸碰最高價導致熔斷，還有2宗則因為多家開發商同時舉牌，最終無法確認結果而終止出讓。

事實上，南京政府在土地市場過熱的情況下出臺土地限價的調控政策，最終目的是希望開發商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。但是，從出臺土地熔斷機制以來，南京樓市量價上漲的局面并沒有太大改變。

根據南京網上房地產統計數據顯示，6月份南京樓市成交量達到1.2萬套，比5月份少了兩成，但是搶房、漲價現象依然較多。其中，南京網上房地產統計數據顯示，6月27日至7月3日，南京成交量為4651套，同比前一周上漲100%。

在價格方面，根據中國指數研究院最新公布6月份百城價格指數顯示，6月南京房價環比5月再漲3.82%，位居百城房價漲幅之首，這已經是南京樓市連續16個月價格上漲。此外，6月南京二手房均價為每平方米22025元，環比上漲2.42%，已經較今年1月份上漲18%。

此外，在國際置業顧問萊坊最新發布的全球大城市一季度房價漲幅排行榜上，前5名中竟有4個中國城市，除了深圳和上海外，南京一季度房價漲17.8%，力壓北京排名全球第4。

呼吁精準調控 預設拍地門檻

事實上，南京樓市高漲的根本原因是供需矛盾。7月初，據南京網上房地產公示的數據顯示，全市新建住宅可售套數僅為22479套，按照過去半年的市場表現來看，2.2萬套的庫存量尚不夠賣兩個月的時間。

南京林業大學城市與房產研究中心主任孟祥遠認為：“南京樓市的長效機制和根本途徑是加大供應，建立透明化的市場供應體系，穩定市場預期。”

從短期來看，除了日前南京出臺的土地最高限價的舉措外，中國指數研究院上海研究總監陳延彬認為，南京可以效法上海的做法，例如對中小戶型的供應比例進行要求，對開工時間進行要求等。

日前，上海松江區出讓的方松街道新城主城B單元B06-06號地塊在附加條件中規定“10個月內開工，46個月內竣工”，不僅降低了開發商囤地的可能性，而且對開發商的快周轉形成壓力。

此外，陳延彬指出，可以提升開發商拍地的資金門檻，比如要求1個月內交清土地出讓金等。

從企業資金上，上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦進一步指出：“政府相關部門應該重點關注連續拿地王的房企，可以看下其存貨及土地儲備情況，拿地后長時間不開發的會有囤地嫌疑，應限制其土地購入，此外，可以追查房企購地資金來源，對于‘場外配資’杠桿過高的房企要予以關注。”

而孟祥遠也認為：“提高對開發商的拍地要求也非常重要。不是開發商有錢就能拍到地，政府應該提出明確的要求，未來地塊從規劃上該怎么做，從城市發展的角度提出更加詳細的要求，從而讓最合適的開發商進行開發。”

從需求角度，陳延彬提出：“應區別性對待購房需求，打擊投資投機性的需求，對多套房擁有著再購房進行限貸。”

此外，孟祥遠建議：“南京樓市降溫需要多部門配合，國土部門和物價部門要形成聯動，地價和房價雙向限制，打組合拳。”

《延伸閱讀》：部分一線城市土地競拍競買方式

1， 北京

2010年，北京市提出試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。

2， 上海

2016年2月23日，上海市政府辦公廳轉發《市規劃國土資源局等四部門關于進一步優化本市土地和住房供應結構實施意見的通知》。通知指出，上海將要優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%(部分供需矛盾突出的區域，提高至70%)。提高商辦用地供應的有效性和精準度，鼓勵開發企業持有商辦物業持續運營，商業物業持有比例不低于80%，辦公物業不低于40%，持有年限不低于10年。

自5月份，在出讓的土地中，上海均增設地塊出讓條件，規定有15%的面積需要自持70年不能出售。