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全國政協委員、金科股份董事長黃紅云接受中國證券報記者采訪時表示，房地產開發投資增速大幅下滑，新開工面積持續負增長。但從當前情況來看，房地產待售面積創歷史新高，大多數城市庫存高企問題依然嚴峻。在供給側改革的背景下，應該優化供應結構，因地施策調控土地供應，同時供應端配套政策應及時跟上，加快戶籍制度改革，鼓勵農民工市民化。

供應端政策需跟上

“對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，減少或暫停土地供應，特別是一些城市商業用房庫存去化周期長，應暫停商業用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當加大土地供應，防止土地價格上漲過快。”黃紅云認為，應按照因地施策的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。

對于導致庫存高企的原因，黃紅云表示，在政策不斷刺激消費的同時，供應端配套政策未能及時跟上。供給側改革的重點在于從供應端做文章，而不應只把重點放在刺激住房需求。目前，政府出臺各類政策去庫存，如降低交易契稅、加快戶籍制度改革、鼓勵農民工市民化、增加購房補貼等政策。這僅僅是在需求端發力去庫存，由于庫存較大的多數城市新增住房不斷增加，導致庫存不降反升。

同時，社會公共服務覆蓋不足，農民工在工作地購房定居意愿不強。2014年，國家統計局調查報告顯示，外出務工者在單位宿舍、工地工棚和生產經營場所居住的比例均比上年有所下降，而租賃住房和在務工地自購房的比例小幅提高。在自購房農民工中，在小城鎮購房的占49.1%，比上年提高2.7個百分點。農民工自購房的比重雖略有增長，但仍然非常低，而且主要集中在小城鎮。這反映出農民工在大中城市，享受不到市民化的公共服務，且收入較低無法在工作地定居。

深化住房制度改革

黃紅云認為，應該深化住房制度改革，加快建設和共享國家人口基礎信息庫，穩步推進義務教育、就業服務、基本養老、基本醫療衛生、住房保障等城鎮基本公共服務覆蓋全部常住人口，使農民工形成在城鎮買房、特別是租房的預期。對于地產企業，則應該加大創新力度，通過產品創新，創造新的有效供給。

同時，黃紅云建議，應推進住房公積金制度改革，建立政策性住房銀行，進一步推進房貸資產證券化，滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求；進一步降低購房稅費，加大金融支持，特別是降低二手房交易稅費負擔，支持改善型住房需求。

對于如何去庫存，黃紅云認為，政府市場可采購公租房，對安置房進行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量；加快制定和落實個人所得稅沖抵房貸利息政策，在征收個人所得稅時，減免抵押貸款的利息支出，鼓勵和支持家庭、個人購房。同時優化改變存量房的使用功能及用途，如變相清理庫存量，也可以將商業用房改用途，如商業改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等；改變銷售方式，可先租后售，或只租不售。

“當前房地產行業最主要的問題是政府稅費和土地成本在整個房價中占比過高，基本上在50%-70%。”黃紅云表示，雖然政府高調去庫存，并鼓勵開發企業主動降價換量，但各類稅費及土地成本占比過高，當前房企利潤率低至3%-5%，甚至部分項目虧本銷售。

向“地產+服務”轉型

對于房地產企業如何在供給側改革中實現轉型和創新，黃紅云表示，服務業在國內生產總值中的比重上升到50.5%，首次占“半壁江山”。消費對經濟增長的貢獻率達到66.4%，服務業成第一大產業，國家也將大力發展和促進服務業。因此，房地產企業的發展方向也可從傳統地產開發向“地產+服務”進行產業升級。

“金科未來5年總體戰略是積極發展現代服務業，以‘地產開發+地產后服務’連接用戶，打造優質生活方式，做‘美好生活服務商’。”黃紅云介紹，在這5年的轉型時間里，金科將實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到65年長周期的轉變；二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶、到用戶、到會員(粉絲)的轉變；三是企業層面，從地產開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

黃紅云稱，金科股份規劃到2020年末，實現千億收入。其中，地產業務年收入超過600億元，非地產業務年收入達到400億元并力爭更多。在總體收入穩定增長的同時，實現整體收入結構的優化調整，讓非地產板塊的現代服務業收入接近并力爭超過公司總收入的50%。黃紅云透露，日前，金科股份已經成立了社區綜合服務集團。