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房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象并未得到改善，甚至在加劇

截至2月15日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)88家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，25家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的1家房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)最大變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)45家，占比達(dá)五成以上。

此外，保利地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)等多家房企公布了2015年業(yè)績(jī)快報(bào)。而在88家公布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，22家房企首虧，五成以上企業(yè)凈利下滑，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象并未得到改善，甚至仍在加劇。

值得一提的是，按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，招商蛇口凈利潤(rùn)約為68.2億元，力壓銷售額直逼萬(wàn)科的綠地控股67.7億元的凈利潤(rùn)指數(shù)。

五成房企凈利下滑

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，在這88家已經(jīng)公布2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，18家業(yè)績(jī)預(yù)增，10家略增，12家扭虧；14家預(yù)減，21家略減，25家虧損。

值得注意的是，在25家業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有22家是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。

對(duì)此，中華企業(yè)表示，今年以來(lái)，公司全面梳理項(xiàng)目狀況，以加速存貨去化，加快資金回籠為全年工作重點(diǎn)，緊抓市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，全力促進(jìn)銷售資金回籠，2015年資金回籠預(yù)計(jì)85億元，同比增長(zhǎng)22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

該公司還表示，按照半年報(bào)董事會(huì)要求，公司緊抓市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，繼續(xù)加速存貨去化，采取了調(diào)整銷售策略和價(jià)格等有力措施，強(qiáng)化資金回籠，壓縮貸款規(guī)模，降低財(cái)務(wù)成本，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，全力提升企業(yè)健康度，夯實(shí)轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2015年全年虧損20億元左右。

此外，萬(wàn)通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開(kāi)發(fā)杭州萬(wàn)通中心項(xiàng)目及杭州上園項(xiàng)目，在綜合分析上述兩項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀、未來(lái)變化趨勢(shì)及上述項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對(duì)上述兩項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。

“由于項(xiàng)目布局城市不合理，三、四線城市庫(kù)存難以消化，甚至迫于資金壓力而減少開(kāi)工量，致使一些項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)售條件，結(jié)算項(xiàng)目毛利下滑。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，即使布局一線城市的大型房企，由于土地成本過(guò)高，豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致銷售周期更長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本支出增加，也難以控制凈利下滑的局面，而中小房企甚至將面臨被并購(gòu)消失的命運(yùn)。

招商蛇口凈利將超68億元

從目前公布2015年年度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科等千億元級(jí)房企尚未全部公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。

值得注意的是，截至2月15日，按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，招商蛇口預(yù)告凈利潤(rùn)最高，為68.22億元，增長(zhǎng)幅度為29.80%左右。

對(duì)此，招商蛇口表示，本年度園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中銷售物業(yè)主要位于深圳及香港地區(qū)，此部分物業(yè)銷售毛利率相對(duì)較高，因此，本報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比上升幅度較大。

排在招商局蛇口之后的則是綠地控股，凈利潤(rùn)67.7億元。綠地控股表示，報(bào)告期內(nèi)，公司重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的正式核準(zhǔn)，綠地控股集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)了借殼上市，因此公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力得到了大幅度的提升。

此外，轉(zhuǎn)型已經(jīng)步入收獲期的泛海控股表示，凈利潤(rùn)將在18.7億元-21.8億元之間，同比上漲20%-40%。泛海控股稱，報(bào)告期內(nèi)，公司以打造“以金融為主體、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)的產(chǎn)融一體化的國(guó)際化企業(yè)集團(tuán)”為目標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，積極推進(jìn)各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，取得了較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。一方面，公司控股子公司民生證券股份有限公司凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)；另一方面，公司加快釋放房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值，房地產(chǎn)板塊銷售收入、凈利潤(rùn)較上年同期亦有大幅增長(zhǎng)。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論在資本市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)都無(wú)法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2016年仍然會(huì)面臨被并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。即使是大型房企，為避免凈利下滑局面，也開(kāi)始全面重視庫(kù)存管理，力求一般項(xiàng)目在三年內(nèi)清盤，調(diào)整產(chǎn)品線占比結(jié)構(gòu)，剛需、改善性產(chǎn)品比并線銷售，加快多元化布局，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。