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國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院日前發(fā)布的2015年四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告，預(yù)測2016年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動力稍顯不足。

上述報(bào)告顯示，2015年四季度，三線城市，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.42%、0.18%、0.67%、0.25%，同比增速依次為1.80%、1.52%、2.50%、1.21%。

CRIC研究中心研究員楊科偉對無界新聞分析稱，商業(yè)地產(chǎn)的庫存風(fēng)險(xiǎn)已是目前業(yè)內(nèi)共識，尤其是在城鎮(zhèn)人口不足、商業(yè)消費(fèi)力相對較弱的三四線城市更是如此。雖然國家在未來一段時間將大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，這個過程中的確也會解決部分商業(yè)地產(chǎn)的庫存難題，但更多的還是那些中心區(qū)、有優(yōu)勢區(qū)位的存量商業(yè)項(xiàng)目，而對大部分新增項(xiàng)目而言，前景仍然堪憂。

寫字樓空置率高企

第一太平戴維斯為無界新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場供應(yīng)正迎來高峰期，空置率繼續(xù)上浮。

去年四季度，天津?qū)懽謽鞘袌鲇瓉砟陜?nèi)供給高峰，三個項(xiàng)目合計(jì)帶來19萬平方米可租賃面積。至此，全年供應(yīng)量達(dá)到26萬平方米，中心城區(qū)甲級寫字樓存量達(dá)到87萬平方米。四季度，受新項(xiàng)目入市影響，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場整體空置率同比上升10.2個百分點(diǎn)至38.1%。四季度，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均租金為每平方米每月142.1元，與去年基本持平。

預(yù)計(jì)2016年，天津中心城區(qū)甲級寫字樓市場將有五個新項(xiàng)目入市，屆時將為市場帶來近31.6萬平方米的新增供應(yīng)。但由于渤海銀行部分自用以及少數(shù)項(xiàng)目尚未確定租售比例，因此全市范圍內(nèi)投放到租賃市場的面積預(yù)計(jì)在30萬平方米左右，相當(dāng)于現(xiàn)有存量的34%，屆時將推高寫字樓空置率至41%。

第一太平戴維斯北區(qū)市場傳訊部高級經(jīng)理肖常燕分析認(rèn)為，由于競爭的加劇，天津市未入市項(xiàng)目的不確定性加大，具體表現(xiàn)在一方面是入市時間的不確定；另一方面是租售經(jīng)營模式的不確定。未來，隨著京津冀一體化、金融改革創(chuàng)新等多個利好政策的推動，天津?qū)⒅攸c(diǎn)承接北京的先進(jìn)制造業(yè)和金融租賃、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，也必將帶動現(xiàn)有寫字樓空置面積的有效吸納。

由于部分項(xiàng)目推遲入市，去年四季度末，青島無新項(xiàng)目入市，至此，全年僅華潤中心一個項(xiàng)目帶來6萬平方米新增供給，全市寫字樓可租賃存量為153萬平方米。小型金融公司依舊是需求主力，同時，由于此類公司的不穩(wěn)定性，導(dǎo)致青島寫字樓空置率同比上浮2.1個百分點(diǎn)至19.9%。四季度末，青島甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。

至2015年末，大連已連續(xù)兩年無新項(xiàng)目入市，全市寫字樓可租賃存量為112萬平方米。盡管沒有新項(xiàng)目入市，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣仍導(dǎo)致年末空置率上浮2個百分點(diǎn)至10.2%。四季度末，大連甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元，同比下跌1.9%。

2015年四季度，沈陽共三個新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來16萬平方米新增供給。至此，全市寫字樓存量達(dá)到146萬平方米。沈陽甲級寫字樓市場空置水平依舊嚴(yán)重，年末達(dá)到40.6%。同時，租金下滑至每平方米每月人民幣132.7元。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部熊志坤對無界新聞分析稱，由于2015年寫字樓部分項(xiàng)目推遲入市，預(yù)計(jì)今后三年（2016-2018年），上述四個城市將面臨更大規(guī)模的新增供給。屆時，供過于求的情況將更加嚴(yán)峻，空置率也將進(jìn)一步走高。在供過于求的同時，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目密集入市將令市場品質(zhì)顯著升級。

零售商場集中供應(yīng)

上述四個二線城市零售市場同樣堪憂。

2015年四季度，天津城區(qū)共有兩個新項(xiàng)目入市，帶來37萬平方米新增供給。至此，2015年全年累計(jì)供應(yīng)57萬平方米，中高端零售市場存量達(dá)到366萬平方米。隨著新項(xiàng)目的入市，全市空置率上漲至17.7%。四季度，天津城區(qū)購物中心首層平均租金小幅上漲至每平方米每月人民幣383.3元。

同期，青島僅一個百貨項(xiàng)目入市，帶來9萬平方米新增面積，至此，全年共新增62萬平方米零售面積。截至2015年末，青島中高端零售市場存量為320萬平方米。由于部分項(xiàng)目經(jīng)營狀況不佳，導(dǎo)致青島購物中心整體空置率上浮至27.8%。總體市場的不景氣也迫使業(yè)主做出租金讓步，四季度末，青島購物中心租金較之上半年下跌3.8%至每平方米每月407.5元。

而大連有兩個新項(xiàng)目入市，帶來26萬平方米新增供給，至此，全年共新增零售面積73萬平方米，全市中高端零售市場存量達(dá)到290萬平方米。新項(xiàng)目的入市將全市空置率推高至8.4%，同比增長3.3個百分點(diǎn)。同時，隨著整體品質(zhì)的提升，大連購物中心首層租金達(dá)到每平方米每月407.8元。

2015年四季度，沈陽無新項(xiàng)目入市，全年共新增供給51萬平方米，全市中高端零售市場存量達(dá)到600萬平方米，依舊是四個主要二線城市中存量最大的市場。盡管無新增供給，但由于供給過剩，市場消化緩慢，截至年底購物中心空置率仍維持較高水平，達(dá)到16.2%。同時，招商難度的加大也迫使部分業(yè)主做出租金讓步，截至年末，全市購物中心首層平均租金達(dá)到每平方米每月363.9元，同比下跌1.8%。

熊志坤表示，未來三年，四個二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場供過于求的情況將進(jìn)一步加劇。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、供給過剩等將進(jìn)一步加大招商難度，預(yù)計(jì)二線城市購物中心空置率將進(jìn)一步惡化。與此同時，租金也將難有上漲空間。(無界)