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新春論市

大年初一，到樓市轉(zhuǎn)了一圈。沒想到樓市行情還真有點上躥下跳的“猴樣”——原本以為火爆的樓盤卻冷冷清清；幾個稍偏的樓盤反而因為有特色，看樓客不少。猴年樓市該怎么應(yīng)對，還需仔細思量一下。

謀事首先謀勢，這是天時。2016年經(jīng)濟發(fā)展情況如何直接影響樓市運行態(tài)勢，了解經(jīng)濟大勢是每個欲要進入樓市的人首先要做的事。綜合來看，2016年經(jīng)濟仍面臨比較大的下行壓力，鋼鐵等產(chǎn)業(yè)面臨一定困難，但是部分轉(zhuǎn)型比較早的地區(qū)亮點開始顯現(xiàn)，這自然會影響到房地產(chǎn)。廣東是全國轉(zhuǎn)型最早的地區(qū)之一，初步度過陣痛期，成效已初步顯現(xiàn)，廣州作為一線城市更是保持了良好的發(fā)展勢頭。因此，在經(jīng)濟大勢的護航下，廣州樓市有基本的保障，該出手時就出手。

看完天時，再來看地利。作為一線城市，加上居于珠三角中心，廣州擁有天然的地域優(yōu)勢。因為執(zhí)行了比較嚴格的調(diào)控政策，廣州樓市最近幾年都比較穩(wěn)健。尤其應(yīng)當注意的是，在一線城市最近一輪的樓價上漲潮中，廣州樓價一直保持穩(wěn)定，成為一線城市的樓價洼地。隨著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進，樓市的一些利好措施相繼出臺，加上廣州的“十三五”規(guī)劃出爐，廣州樓市價值定會被發(fā)掘，會吸引人員和資金進入，這會對樓市起到支撐作用。因此，廣州樓市還是有底氣的。

最后看看人和，畢竟人氣是最影響樓市的因素之一。這方面，廣州作為千年商都，一直吸引了比較大的人流。南沙自貿(mào)片區(qū)建設(shè)推進、電商業(yè)的加速推進，會讓廣州的發(fā)展如虎添翼，更會帶來龐大的物流和人流。由此產(chǎn)生的居住需求，會對廣州樓市產(chǎn)生頂托作用。

雖然總體向好，但具體到某個時段、某個地段、某個樓盤，還是要具體情況具體分析，這雖是一句老話，但絕不是廢話。（記者 劉麗琴）

“地王”盤來了 樓價會漲

新春期間，廣州樓市表現(xiàn)平淡，既沒有房企大張旗鼓地優(yōu)惠促銷吸客，也不見買家蜂擁看樓買樓的熱潮。新春二月淡靜的樓市開局，讓業(yè)界對后市難免產(chǎn)生一絲擔憂：2016年的房價到底會怎樣走？

不久前，地產(chǎn)名人任志強放言：“只要經(jīng)濟是增長的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長，現(xiàn)在不買房再等30年。”對于2016年房價走勢，任志強再發(fā)“神”預(yù)測：“2016年房價還將繼續(xù)上漲！”房地產(chǎn)大佬孫宏斌也直言，現(xiàn)在地價貴得“邪門兒”，一、二線城市的地價相比前兩年翻了一番。國泰君安首席宏觀分析師任澤平也表示，未來一線城市房價將漲一倍。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，房價整體呈現(xiàn)“止跌、反彈、趨穩(wěn)”的格局，全國70個大中城市在時隔15個月同比下跌后，2015年12月房價首次出現(xiàn)同比正增長，且環(huán)比、同比雙上漲。這一方面反映了各類刺激政策的顯效，另一方面也利好樓市基本面的改善，強化看漲預(yù)期。

2016年，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為一線城市房價還得漲，重點二、三線城市房價也是反彈可期，只有嚴重過剩的三、四線城市房價才可能出現(xiàn)下探。

看來，“一線城市房價漲”已成業(yè)界普遍預(yù)期。不過，值得關(guān)注的一點是，房價漲其實是源于高地價的“哄抬”。2015年以來，無論是北上廣深等一線城市還是合肥、南京、武漢等二線城市，均“地王”頻現(xiàn)，由此催生的“被豪宅”現(xiàn)象將導(dǎo)致“偽豪宅”當?shù)?，在畸高的地價、面粉貴過面包的形勢下，這些城市的市場競爭將更加激烈，并導(dǎo)致很多新房價格遠高于周邊二手房，嚴重偏離市場價值。所以，2016年將是高房價的市場，競爭將更加激烈，混戰(zhàn)局面也將相當慘烈。

合富地產(chǎn)研究院的報告顯示，2016年廣州全市將有十幾個“地王”項目集中入市，預(yù)計可能會抬高住宅成交價格。經(jīng)緯行研究中心的分析報告也認為，經(jīng)過2015年土地供求集中釋放，預(yù)計2016年樓盤量會增多，土地出讓集中的區(qū)域供貨量大，將加劇各樓盤的去貨競爭。而由于中心區(qū)潛在新盤多為高成本拿地，有機會拉升全市均價。（記者 王荔玨）

“存量房時代”你買哪里？

有機構(gòu)統(tǒng)計過北上廣深近三年的樓價，得出結(jié)論：兩年來，深圳樓市均價上漲幅度最大，超過30%；北京、上海也有較大漲幅，超過10%；而廣州則基本保持穩(wěn)定。這說明一個問題，廣州新開發(fā)的郊區(qū)樓盤占了很大的比重，拉低了整個市場的價格。中國有一句俗話，叫“缺什么補什么”，中央提倡“去庫存”，廣東也正擬訂“去庫存”政策，但廣州目前并沒有取消“限購”的打算。

2015年，為了刺激樓市交易，銀行也積極配合，在首套房貸利率上，廣州有10家銀行可以做到8.5折，其中最低可以做到8.2折，百萬元房貸20年利息減少幅度高達22.57萬元。針對“剛需”購房者的公積金貼息方案已經(jīng)落地，針對不限購城市的首套房首付比例降到兩成，所有的政策就擺在這里。不過，人民幣貶值可能導(dǎo)致房價下跌的隱憂也在。

我更相信市場本身的力量——供需之間的博弈。按照國際標準，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達到1.0，就意味著房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，進入“存量房時代”。廣州應(yīng)該早在N年前就達到這一數(shù)值，所以，未來樓市增量房的增速將遞減，對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

事實上，廣州樓市增量房的增速已經(jīng)進入遞減時代，樓市的區(qū)域差距也在不斷擴大，珠江新城最貴樓價超過10萬元/m2已不奇怪，天河、越秀、海珠以及荔灣等老城區(qū)，房價都會上漲，而新興區(qū)域的房價，即使?jié)q也只會小幅上漲，因為供應(yīng)量擺在那里，比如增城。再看去年房企買地的積極性和他們選擇的位置，競爭激烈、溢價高的地段，樓價一定堅挺向上。

同一地段的樓盤，有的人聲鼎沸，有的門可羅雀，對于投資者而言，選擇哪類樓盤還是很考眼光的。（記者 梁紅舉）

今年房企拼什么？“爆款”！

2015年一線城市和部分取消限購的二線城市在“央媽”各種開閘放水式政策利好下，打雞血般出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。就算像廣州這樣“穩(wěn)”字當頭的大城市，樓價雖然上漲幅度不算大，但成交量卻是實實在在地增加了三成，與2013年的歷史最高峰打成平手。然而，樓市并不能總是打雞血，雞血打多了效果就會越來越弱。事實上，今年臨近春節(jié)前，廣州樓市的成交量明顯“速凍”，除了因為大家趕著回家過年或者旅游外，也反映在整個經(jīng)濟大環(huán)境壓力巨大的當下，買家的購房預(yù)算和資金未必充裕。

留意周圍朋友，會發(fā)現(xiàn)大家都面臨不小的經(jīng)濟壓力?！叭ツ陠挝痪烷_始明顯降薪，比最好的時候降了大約三成，幸好我們買房買得早?！币晃浑娏ζ髽I(yè)的工作人員表示。有兩位原先在民營企業(yè)拿著高薪當部門總監(jiān)的朋友，也在去年下半年因為公司將整個部門裁撤而不得不加入失業(yè)大軍。

一方面，買家對買房和換房會因為收入的不穩(wěn)定而更加謹慎。另一方面，面對房地產(chǎn)市場“白銀時代”，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上也比前幾年更加用心。隨著“二孩”政策全面實施，現(xiàn)在樓市最搶手的莫過于那些高性價比的四房產(chǎn)品。擁有靈活空間、能容得下一家四口，甚至還有大陽臺、大花園，適合大家庭10年以上長期居住的產(chǎn)品已成為樓市“爆款”，在“剛需”買家青睞的區(qū)域，每次推出都即時售罄。2016年樓市競爭將更加激烈，平庸的產(chǎn)品將被市場加速遺棄。(記者 陳白帆)

“排隊看二手房”預(yù)示什么？

最近一個中介公司高層發(fā)朋友圈稱：“看樓梯樓二手房都要排隊看房”，不禁讓人嚇了一跳，二手樓要排隊看房的盛景估計還是在2007年樓市高峰以及2009年樓市“V形”反彈時才出現(xiàn)過。

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新發(fā)布的1月份成交報告顯示，廣州市1月份二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為51.46萬平方米和53.91萬平方米，環(huán)比分別下滑7.56%及16.33%，但同比均翻倍上升。請注意，這里同比是相比2015年1月份，去年春節(jié)是在2月中下旬，1月份本應(yīng)還是正常工作周期，但今年春節(jié)是2月上旬，1月份過年氣氛已很濃郁，市場成交縮小，考慮到節(jié)日因素的影響，今年1月份二手房成交同比去年依然獲得翻倍上升的業(yè)績，的確是讓人驚喜。(記者 李鳳荷)