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臨近春節(jié)，中國(guó)人民銀行拋出了房貸政策的“大禮包”。

2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)共同下發(fā)通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款有關(guān)政策。通知規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

這是去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出化解過(guò)剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)去庫(kù)存后，政府出臺(tái)的首個(gè)對(duì)購(gòu)房者利好的信貸措施。而此前不“限購(gòu)”的城市中，首套房購(gòu)買家庭的首付款比例最低為25%；對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，此前最低首付款比例為不低于40%，新政出臺(tái)后該類家庭的首付款比例下調(diào)了10%。

在中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍看來(lái)，此次的新政是一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的政策，主要是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不合理問(wèn)題突出的情況。“房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，體現(xiàn)在一方面北上廣深等一線城市存在大量的剛性需求，房?jī)r(jià)居高不下；另一方面，二三線城市存在庫(kù)存積壓。”

趙錫軍認(rèn)為，政策既體現(xiàn)出幫助民眾解決居住問(wèn)題的傾向，也體現(xiàn)出針對(duì)性和差異性，比如購(gòu)買首套房和改善住房的首付比例各不相同。而新政的出臺(tái)恰恰是為了解決去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一個(gè)重要任務(wù)——“去庫(kù)存”。

“要解決這個(gè)問(wèn)題，還需要各個(gè)部門、各個(gè)地區(qū)根據(jù)自身情況，采取有針對(duì)性的措施，配合政策的實(shí)施，才能有效化解庫(kù)存。而和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的其他政策，如稅收等也要有相應(yīng)的安排，才能和政策相配套，徹底化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。”趙錫軍告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但是，種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱，尤其是庫(kù)存高企更成為制約未來(lái)3～5年內(nèi)房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出問(wèn)題。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈認(rèn)為新政的出臺(tái)有較大的實(shí)施空間。

“目前養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新的物業(yè)機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)客空間、租賃市場(chǎng)等新服務(wù)模式也逐漸興起，有必要通過(guò)金融手段來(lái)實(shí)現(xiàn)居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”李佩珈還認(rèn)為我國(guó)居民住房貸款償付能力大于歐美等國(guó)家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。

2008年，國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，當(dāng)年央行推出新政，曾將最低首付款比例調(diào)整為20%。這次房貸新政將最低首付比例拉回2008年救市政策水平，在一些行業(yè)人士看來(lái)有利于房地長(zhǎng)市場(chǎng)的回暖。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，新政會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的成都、重慶等城市的住宅市場(chǎng)帶來(lái)成交量的提升。

民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，當(dāng)下正值春節(jié)前的返鄉(xiāng)季，新政能夠提高三四線城市居民的購(gòu)買力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)里中小企業(yè)的生存壓力比較大，新政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)、并購(gòu)也有促進(jìn)作用。

然而，當(dāng)首付恢復(fù)到最低可達(dá)20%的水平線時(shí)，會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象？

李佩珈認(rèn)為，雖然和過(guò)去的水平線相同，但整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化。“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于增長(zhǎng)期，而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著去庫(kù)存的大環(huán)境，新政的出臺(tái)不會(huì)造成房?jī)r(jià)的大幅度上漲。”

趙錫軍也認(rèn)為，此次新政雖然用降低首付的比例來(lái)刺激民眾的購(gòu)買需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出現(xiàn)的暴漲風(fēng)險(xiǎn)。

新政中要求銀行業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

“這意味著‘風(fēng)險(xiǎn)控制’十分重要，銀行不能不顧一切代價(jià)擴(kuò)大房屋貸款，從而導(dǎo)致投機(jī)炒作，抬高房?jī)r(jià)，造成暴漲的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。”趙錫軍強(qiáng)調(diào)。

“此次新政看似是從需求側(cè)發(fā)力，因?yàn)槭墙Y(jié)構(gòu)性政策，從對(duì)供給側(cè)的影響看，政策會(huì)傳遞到供給一方，讓房地產(chǎn)商按照政策進(jìn)行調(diào)整。”趙錫軍認(rèn)為，新政體現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的影響，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)政策的引導(dǎo)來(lái)考慮如何解決一線城市民眾的剛需問(wèn)題和減少在二三線城市的投入。