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剛剛過去的2015年，是北京二手房市場名副其實的“大年”。據鏈家研究院統計，2015年，北京全市二手住宅網簽總量為198018套，與2014年相比大幅上漲91.2%，為近六年來最高水平。僅僅在12月，二手房成交量為24543套，創全年新高。

近20萬套的二手房成交量已經是純商品住宅新房的近四倍，這一態勢在2016年是否還會持續？作為目前市場上剛需和剛改人群置業的主要選擇，2016的二手房價格是否也會搭上頂豪項目的快車，距普通購房者越來越遠？

預算有限 剛需沒法跟著土地跑

宋小姐上周和業主正式簽了合同，買下了回龍觀某小區里的一處大三居。

計劃買房時，宋小姐最初的目標是新房。她工作地點位于中關村板塊，此前租房時住在回龍觀。宋小姐在北邊搜羅了一圈，始終沒有找到滿意的。她發現，自己手里300萬元的預算，在北邊買新房唯一的選擇是昌平南邵。雖然南邵滿足她對于價格的要求，但六環外的位置讓她很難接受。宋小姐告訴《廣廈時代》，從南邵到她的工作地點，如果乘坐地鐵，每個環節都完美連接，最快也要一個半小時。

反復衡量了利弊之后，宋小姐將目標落回了回龍觀。雖然房子比較老，但勝在價格合適，120平方米左右的戶型，總價為260萬元。宋小姐表示，她有一定房地產的從業經驗，知道像回龍觀這樣的區域未來升值空間有限，但那些熱點地區和地王集中出現的板塊，對她這樣的購房者是可望而不可即的。先有個自己的房子住下來，是他們在購房時首先考慮的事。

五環內新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多購房人轉投二手房的主要原因。據中原地產市場研究部統計，2015年，北京新建純商品住宅成交中，五環外項目占比達90%。購房者在有限的預算下，綜合考慮交通成本，最終的選擇只能投向二手房。即使購買二手房會面臨社區環境、物業水平等諸多問題，但在價格面前，其他因素則顯得更容易被接受了。

亞豪機構市場總監郭毅表示，2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業方向。特別是剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業選擇。不過，除了二手房外，曾經主要面對首次置業的剛需和投資客的商住產品也會成為剛改人群的另一選擇。這主要是因為包括恒大、旭輝等房企在內的一些開發商，將4.2米的商住產品兩層放在一起，打造出了商住別墅，也迎合了部分剛改人群的置業需求。

2015年是特殊年份 2016年成交量或回落

剛需和剛改群體將繼續或主動或被動流向二手房市場，那2016年二手房成交量是否會再創新高呢？

在這一點上，業內人士幾乎都給出了否定的答案。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，3·30新政以來，一系列利好政策效應的疊加，是刺激2015年成交量上漲的主要原因。但是在經過了2015年全年的市場復蘇需求全面釋放之后，明年市場將趨于穩定，成交量或將小幅回調。

郭毅則預計，2016年二手房成交量很難超過2015年。因為2015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策對于改善人群的拉動，造成了今年賣一買一、甚至是賣二買一的客戶量明顯激增，二手房的流通性大大增強。另一方面，今年股市的波動對于二手房的成交也起到了一定的促進作用。這二者的刺激和拉動在2016年都將有所減弱。

另外，多個地王的入市雖對二手房價格不會起到決定性作用，但整體價格一定是上漲的，價格的提高對于成交量也會有一定的抑制作用。

中原地產首席分析師張大偉同樣持此觀點，在他看來，2016年二手房的成交量應該不會超過2015年，特別是下半年這樣的態勢難以持續，但上半年這種供需兩旺的情況應該會持續。

全年成交量持續走高在業內看來出現概率很小，但對于一季度二手房的成交，很多人認為將延續12月的火熱。二手房市場最前沿的觀察者——經紀人們對于未來“生意”大都樂觀。在鏈家研究院發起的一項經紀人預期調研顯示，參與調研的700余名經紀人中，31%的經紀人預計1月成交量會上升，39%的經紀人預計1月成交量與12月基本持平。

市場環境仍支撐價格上漲 賣房應策略性定價

在剛剛過去的2015年，各家機構給出的統計數據中，大都反映了一個事實——量漲價穩。統計數據中，2015年二手房成交均價相較2014年同比漲幅都是個位數。這似乎與處在市場中的買賣雙方直觀感受并不同，張大偉對此給出了分析解釋：2014年全年的房價是下調的，而2015年房價是整體上漲的，因此要想看出2015年二手房價格的漲幅，更應該看2015年12月相對2014年12月的同比上漲幅度。如果這樣計算，全年房價上漲超過10%。

2016年的二手房價是否會照此速度持續上漲呢？尤其是一些地王集中的板塊，二手房價格跳漲的情況是否會出現？

張大偉認為，由于區域內新建的商品房普遍的高端化，二手房市場相對獨立，不會受到太大影響。郭毅則表示，雖然地王周邊的二手房品質與地王上的頂豪項目不具備可比性，但區域價格的整體提升和區域整體環境的改善是確定的，二手房業主的心理預期必然會上漲。

對于全年二手房的價格走向，業內普遍表示，很難斷言。作為市場中最敏感的元素，政策對于二手房市場的影響是決定性的。也正因為此，二手房2016年全年的價格走勢很難預測，但率先到來的一季度里，二手房市場的暖冬仍將持續。

根據鏈家研究院統計，12月第四周新增房源掛牌價為40767元/平方米，較前一周上漲2.4%。成交房源議價空間為2%，環比下降0.1個百分點，為年內最低水平。本周調價房源中降價房源占比為44.1%，為近34個月以來的最低值。在上述針對經紀人的調研也顯示，有56%的經紀人預計1月二手房價格仍保持上漲趨勢，61%的經紀人認為未來三個月內市場將繼續上行。

從經紀人的判斷就可以看出，市場的高預期已經形成，在需求量不減的情況下，未來房價仍有繼續上升空間。

另外，在供需方面，根據鏈家研究院統計，12月第四周日均新增客源量較上周下降15.8%，日均新增房源量較上周下降3.9%。雖然新增需求量有較大幅度下降，但其總量較為可觀，仍可支撐房價的上漲趨勢。鏈家研究院李巧玲認為，在房價上漲預期和史上最寬松的信貸政策的雙重作用下，春節前還將有部分客戶入市購房。預計2016年的第一季度，北京二手住宅市場總體預期向好。

預期向好，但價格漲幅還很難說。郭毅提醒，二手房業主如果急于賣房套現，還應根據市場目前成交水平合理定價；如果不急于出手，可以適當提高掛牌價格，根據看房客戶量多少來試探市場價格變化。