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2015年樓市利好政策密集出臺，高庫存壓力下的樓市歷經上半年逐步回暖到漸熱以及金九銀十的平淡期，年終樓市高庫存引各方關注，去庫存也成為政策高層以及業界的主要議題。

回顧整年樓市市場表現平淡，但仍有很多值得圈點之處。

一線城市地王頻現“豪宅元年”到來

據一線城市土地儲備中心的資料統計，今年11月份一線城市土地市場推出的土地達到了67宗，起拍價總計高達765.6億元，創下了歷史最高紀錄。

從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8299億元，再創歷史紀錄。與此同時，成交樓面價也創了年內新高，達到了12715元，環比上漲23.7%。11月也是一線城市首次出現單月成交額破千億元的月份。如北京11月單月土地成交額高達561.1189億元創歷史紀錄。

據統計，9月、10月、11月主要一線城市地王頻現。以北京為例，2015年地王頻出，土地供應成交火熱，樓面價突破7.5萬元/平方米，土地成交金額超2000億元創近年新高。

隨著地王頻現，近年來的地王項目今年陸續上市，豪宅市場火爆，如北京10萬元/平方米以上頂豪成交接近去年10倍，2015年被業內稱為“豪宅元年”，特別是一線城市北上廣的“豪宅元年”。

截至目前，北京單價10萬元以上的頂豪預計全年將達到250套，而去年全年成交僅為24套。北京單價6萬元、10萬元，總價1000萬元以上的豪宅，成交全都創新紀錄。截至今年11月，上海單價超10萬元的頂豪已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和。

業內人士分析，2015“豪宅元年”，10萬時代已成定局，今年不僅是豪宅發力之年，更是豪宅常態化的轉折之年，地王頻出豪宅涌現是一個拐點，豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場和房開商前瞻等多方因素促成。

金九銀十褪色樓市分化加劇

與往年樓市旺季金九銀十不同，北京樓市9月、10月銷售平淡，供需雙向疲軟；同時，與一二線城市房價回暖、上漲的趨勢相反，三四線城市房價因庫存積壓嚴重。

以北京為例，從歷年十一成交情況來看，基本處于逐漸減少的趨勢，今年十一期間成交尚不足2008年的1/10。業內人士分析，與2008年樓市的黃金時代相比，目前樓市已進入白銀時代，供需都較為疲軟。

事實上樓市在供需疲軟的同時，城市房價兩極分化態勢加劇。國家統計局11月中下旬發布數據，10月70個大中城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落0.2個百分點，環比最高漲幅為2.1%，最低為下降1%；其中一二線城市房價環比漲幅回落，三線城市新建商品住宅價格環比由持平轉降。

資料顯示，近年來20個標桿房企合計在土地市場投入了3010億元，其中一線城市的投資占比歷史性突破了四成，達到44%。與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市面臨著高庫存、弱需求的雙重擠壓。

分析人士認為，隨著戶籍政策、信貸政策等利好對樓市的積極影響逐漸釋放，主要城市房地產市場依然會有所升溫，但大量三四線城市出現產業空心化，樓市供過于求，房價下滑，樓市兩級分化或進一步加劇。

　　高庫存引關注庫存需5年時間消化

11月份以來，中央多次提出樓市去庫存。據相關數據，截至11月末，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

另據中國指數研究院數據顯示，截止到11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米(以2.4的容積率計算)，全國整體庫存約為63億平方米，按照過去3年平均銷售速度來計算，需要5年時間消化。

中指院報告顯示，今年以來(截止到11月)一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三四線城市仍面臨去庫存壓力。

近日中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，其中“化解房地產庫存”再度成為全國樓市的關鍵詞。

中指院預計2016年全國房地產行業的主要任務仍然為去庫存，城市分化將持續加重，一線城市住宅價格仍將持續上漲，而三四線城市將面臨下跌預期。