2015年的北京樓市，先是被各種動(dòng)輒10萬(wàn)+的豪宅新盤“刷屏”，臨近年末，算一算賬，發(fā)現(xiàn)今年新增土地供應(yīng)創(chuàng)近8年來(lái)新低，住宅用地供應(yīng)創(chuàng)近3年來(lái)新低，而年內(nèi)商品房供應(yīng)量則創(chuàng)下10年新低。
“面粉”決定“面包”。于是，今年豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，而剛需族則只能轉(zhuǎn)向自住房、商辦產(chǎn)品或“老破小”的二手房。
一個(gè)全新格局的北京樓市正在快速蛻變。
購(gòu)房門檻一再提升
“面粉”決定“面包”，北京一手樓市迎來(lái)一個(gè)全新時(shí)代。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年北京商品房住宅全年簽約量達(dá)到5.4萬(wàn)套左右，成交均價(jià)或逼近3萬(wàn)元/平方米，比2014年上漲了近10%。
成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品房住宅房源越來(lái)越少。業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅都“五環(huán)化”了，剛需和改善自然受積壓，首當(dāng)其沖的就是首次置業(yè)的剛需，門檻從總價(jià)100萬(wàn)元躍升到200萬(wàn)。某房企負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示:“剛需族錢少，所以被擠壓出今年的商品住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能選擇燕郊、固安等環(huán)北京區(qū)域。”
新盤市場(chǎng)中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，在不少開發(fā)商的眼中，1000萬(wàn)元/套才是2015年改善置業(yè)的門檻，而別墅市場(chǎng)的門檻也早就到了1000萬(wàn)元/套起。
記者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，豐臺(tái)西局、朝陽(yáng)孫河、朝陽(yáng)東壩等板塊都由以剛需盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。
當(dāng)東五環(huán)邊上東壩的二手房成交均價(jià)爬上36000元/平方米的同時(shí)，這里及其東北方向的孫河，新盤售價(jià)從每平方米6萬(wàn)到10萬(wàn)不等。與此同時(shí)，一些年初還打著“改善”大旗的樓盤，宣布明年產(chǎn)品各種升級(jí)要成“豪宅”，單價(jià)漲到5萬(wàn)、6萬(wàn)，單套總價(jià)也得800萬(wàn)至1000萬(wàn)元。“改善客群要么賣舊房，踮著腳夠一下豪宅的邊，要么換到城區(qū)的老破二手房，要么成為夾心客望房興嘆。”上述房企負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。
“剛需房”越來(lái)越遠(yuǎn)
花了小一年時(shí)間四處看房，比了又比后，李先生終于到河北省固安買房。“來(lái)北京闖了30多年，每次買房都是剛需，這10年從海淀買到大興再買到河北，混著混著，都混出北京了。”李先生苦笑著說(shuō)。
“我十年前買海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前給女兒買大興的房子是15000元/平方米，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)北京的房子買不起了。海淀那邊的二手房能賣到每平方米6萬(wàn)多元，新房都8萬(wàn)了;大興的新房也要三四萬(wàn)元一平方米了。實(shí)在太貴了!”為了把房子騰給兒子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英國(guó)宮售樓處簽了購(gòu)買合同，買了套78平方米的兩居，單價(jià)7800元左右，總價(jià)約65萬(wàn)元。
“我算真正的剛需吧，真后悔買晚了。固安這套房，價(jià)格也漲了1000多元呢。”李先生對(duì)記者說(shuō)，他的親戚2014年買的是英國(guó)宮五期，單價(jià)約6700元。在他看房的這小一年里，由于通州被確定為北京副中心，燕郊、大廠等環(huán)北京區(qū)域價(jià)格快速上漲，他去燕郊看的項(xiàng)目，報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到了13000元-15000元/平方米。
事實(shí)上，像李先生這樣買自用房買到了河北的案例在2015年購(gòu)房的北京客戶中并不少見。數(shù)據(jù)顯示，北京今年不僅總價(jià)1000萬(wàn)+、單價(jià)10萬(wàn)+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經(jīng)達(dá)到了370萬(wàn)。
土地越貴，房?jī)r(jià)越高
中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，在剔除保障房后，截至12月17日，2015年北京商品住宅供應(yīng)僅40085套，這個(gè)數(shù)據(jù)創(chuàng)下了近10年來(lái)的商品房供應(yīng)量新低，而年內(nèi)新建商品房住宅簽約套數(shù)達(dá)到51270套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年商品房供應(yīng)本來(lái)就少，而針對(duì)剛需的產(chǎn)品就更少了。
“土地太貴，房子賣得太慢，自住房太多，我們?cè)趺醋鰟傂?”房山一位開發(fā)商發(fā)問(wèn)。
數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，2015年北京土地市場(chǎng)共有48宗住宅土地實(shí)現(xiàn)成交，創(chuàng)造近3年的新低，但土地出讓金總額卻再創(chuàng)歷史新高。“土地僧多粥少，地王全城開花。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，剛需客群主要由自住房產(chǎn)品承擔(dān)。
上述房山一位開發(fā)商告訴記者，一方面，房企操作剛需產(chǎn)品就是希望快速走量、回流現(xiàn)金，以平衡財(cái)務(wù)成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，如今北京市場(chǎng)只有自住房能一次賣幾百套，其他商品房開盤一次賣百十套就算非常不錯(cuò)了。另一方面，新的地塊越來(lái)越貴，為了獲得更高利潤(rùn)，就連定位改善型產(chǎn)品的樓盤如今也奔著豪宅去。
據(jù)介紹，比如位于南四環(huán)的一個(gè)新盤，本來(lái)針對(duì)的是大興本地置換客戶群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均價(jià)約為4萬(wàn)元/平方米，但半年來(lái)就賣出了100來(lái)套房源，利潤(rùn)、速度兩頭不占，于是搞起“精裝修升級(jí)”，以此來(lái)漲價(jià)促銷售。“現(xiàn)在不做精裝賣不上價(jià)。”該樓盤的銷售相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，計(jì)劃明年開賣時(shí)將價(jià)格邁上5萬(wàn)元/平方米的臺(tái)階。
新盤成交均價(jià)3萬(wàn) 土地成交均價(jià)3萬(wàn)
記者了解到，今年北京樓市的兩個(gè)成交價(jià)格頗引人關(guān)注:新簽約的一手房成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米、25塊今年新成交的住宅土地樓面價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米。
同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京二手房簽約套數(shù)已達(dá)183741套，相比2014年全年的104772套增幅超過(guò)8成，預(yù)計(jì)全年簽約將在19萬(wàn)套左右;而北京新建純商品房住宅簽約51424套，預(yù)計(jì)全年的成交量將在5.4萬(wàn)套左右;成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米，比2014年同期上漲了9.7%。
而據(jù)北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至12月17日，北京土地市場(chǎng)成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地塊的成交樓面價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，供應(yīng)總面積為836萬(wàn)平方米，而據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，實(shí)際商品房住宅用地合計(jì)只有280萬(wàn)平米。
“今年北京土地成交額突破2000億元，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊達(dá)到了25宗，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài)，北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化”中原地產(chǎn)分析師張大偉進(jìn)一步介紹，北京新建商品房住宅市場(chǎng)進(jìn)入了郊區(qū)化，以500元-1000萬(wàn)改善房源為例，2013年位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%，到2015年其占比只有30%，而五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%，未來(lái)以自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)的現(xiàn)象還將持續(xù)，而新盤高端化將成為趨勢(shì)。
-買房故事
今年以來(lái)，北京樓市格局生變，對(duì)于剛需、改善和高端置業(yè)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房境況發(fā)生了不一樣的變化。剛需、剛改轉(zhuǎn)向二手房，高端日趨占主流或?qū)⒊蔀楸本鞘械闹髁鳌?
剛需
沿地鐵選婚房終落腳黃村
●李小姐，26歲，事業(yè)單位職員
從去年下半年開始，李小姐就著手購(gòu)買婚房。拿著父母積攢下來(lái)的積蓄，看著市場(chǎng)冷了又熱，等到最終選定房源的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回升。
李慧琴在北京已經(jīng)工作3年，自從去年和男友將結(jié)婚搬上議事日程后，買房就成了最重要的任務(wù)。
為了在北京買套房，工薪階層的雙方父母都拿出多年的積蓄支持他們。從去年10月到今年7月，李慧琴的父母從內(nèi)蒙古老家跑來(lái)北京四五次，專門陪著他們看房。“在父母眼里，兩三百萬(wàn)買一套房子絕對(duì)是天價(jià)。”
因?yàn)槔罨矍俸湍杏讯际窃诘罔F4號(hào)線沿線工作，因此他們將目光聚焦到4號(hào)線南端的新盤上。
“一開始我們看上了黃村的一個(gè)新盤，離地鐵近，附近環(huán)境也不錯(cuò)，但一打聽才知道這個(gè)樓盤剛開盤就售罄，只剩下商鋪。”李慧琴回憶，由于黃村的新盤不多，他們一路向南，跑過(guò)幾次天宮院和生物醫(yī)藥基地，發(fā)現(xiàn)新盤也寥寥可數(shù)。“南邊最遠(yuǎn)跑到過(guò)龐各莊，那里的住宅也賣到17000元/平方米，一套兩居室也得160萬(wàn)。價(jià)格是不算太高，但周邊配套欠缺，地鐵也沒(méi)開通，每天上班太費(fèi)勁。”李慧琴說(shuō)。
大興的新房不多，李慧琴和男友又轉(zhuǎn)戰(zhàn)北城。“從地鐵4號(hào)線可以轉(zhuǎn)乘13號(hào)線和昌平線，13號(hào)線上能買得起的房子不多，最終決定去昌平線附近看看。”李慧琴回憶。
這一看，李慧琴更喪氣了。昌平線附近的新房售價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，而且合適的房源也不多。李慧琴說(shuō):“原本我堅(jiān)持婚房就得買個(gè)新房，可一圈看下來(lái)，就下定決心選套合適的二手房。”
選套合適的二手房，遠(yuǎn)比新房需要更多耐心。首付比例、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等問(wèn)題都需要買房人仔細(xì)確認(rèn)。李慧琴是國(guó)管公積金，男友是市管公積金，兩人可共同貸款100萬(wàn)。今年上半年，他們終于在黃村附近看中一套二手房，180多萬(wàn)元。這套房子是原房東的婚房，雖然房齡老一些，但房子的位置、保養(yǎng)情況都不錯(cuò)。不過(guò)房主因?yàn)榧敝o孩子換學(xué)區(qū)房，需要買家支付一半首付。眼看著二手房市場(chǎng)一天天回暖，兩人和家里商量后，決定盡量挪出首付來(lái)，將這套房子定下來(lái)。
現(xiàn)在，新婚的李慧琴已經(jīng)住進(jìn)這套二手房。不過(guò)對(duì)這對(duì)計(jì)劃要個(gè)孩子的小夫妻來(lái)說(shuō)，又添了一件心事。“房子所在片區(qū)沒(méi)有合適的學(xué)校，預(yù)計(jì)兩年后我們又得開始找房。”李慧琴不無(wú)憂慮地表示。
改善
預(yù)算450萬(wàn)未尋到如意三居
●雷女士，35歲，現(xiàn)任職一互聯(lián)網(wǎng)公司
雷女士萌生換房的念頭，是從孩子開始上幼兒園開始的。
雷女士和丈夫各有一套婚前房產(chǎn)。結(jié)婚后，一家人住在東三環(huán)附近一套70多平方米的兩居室里，另一套位于昌平的一居室則用于出租。孩子出生后，一直是由雷女士照顧。
眼看著孩子就要上幼兒園，雷女士想要重返職場(chǎng)的心日益活泛，加上遇見一個(gè)心儀的工作機(jī)會(huì)，和丈夫商量后，他們決定由雷女士的父母來(lái)北京照顧女兒。可是隨之而來(lái)的問(wèn)題是:三代五口人，70多平米的兩居室顯得局促不堪。
于是，換房的事情被提上日程。
目前，這套兩居室能夠賣到280萬(wàn)，另一套一居室因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)原因暫時(shí)不能出售，加上兩人的儲(chǔ)蓄，能夠湊出350萬(wàn)的首付款。考慮到日常生活開銷，兩人計(jì)劃的貸款金額在100萬(wàn)以內(nèi)。
450萬(wàn)的總價(jià)，可以買到什么樣的三居室?由于孩子就要上幼兒園，房子附近最好有幼兒園，老人接送方便。同時(shí)中小學(xué)的教育配套也需要考慮。再加上家里有老人，房子周圍的生活配套也要相對(duì)齊全。
今年春節(jié)后，雷女士就把目前在住的兩居室掛到中介門店賣，同時(shí)也踏上買房之路。
城東轉(zhuǎn)了一圈后，雷女士發(fā)現(xiàn)，以他們的資金實(shí)力，想要在配套相對(duì)成熟的區(qū)域找一套符合心理預(yù)期的新房已基本不可能了。
“一開始我們考慮的是亦莊。河西區(qū)有幾個(gè)環(huán)境和規(guī)劃都不錯(cuò)的樓盤，400萬(wàn)能夠拿下一套120平方米的精裝三居。”雷女士表示，但區(qū)域的教育配套和交通出行都不方便，考慮到老人孩子的日常生活，最終他們還是選擇放棄。
之后，雷女士夫妻又在大興、通州甚至順義看了幾處新房，但都因某方面的因素排除掉。
“可能是在成熟區(qū)域住慣了，五環(huán)周邊的項(xiàng)目看了之后心里總覺(jué)得沒(méi)底。”幾經(jīng)抉擇，雷女士決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)目前居住區(qū)域里的二手房。
最終，他們看中一套勁松區(qū)域的二手房。房齡不足10年，小區(qū)物業(yè)管理不錯(cuò)，滿五唯一，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)小。對(duì)于這點(diǎn)雷女士很滿意。但這套房子其實(shí)是兩室兩廳的格局，如果要三代人居住，還需要重新裝修，將餐廳隔成一個(gè)臥室來(lái)用。這一點(diǎn)雷女士不太滿意，但小區(qū)里三居室的房源，350萬(wàn)的總價(jià)就很難拿下來(lái)了。
現(xiàn)在，雷女士那套兩居室也已經(jīng)出手，兩套房、三戶人都奔波在簽約的路上。看到區(qū)域里二手房越來(lái)越火，雷女士慶幸自己提早一步。
高端
千萬(wàn)級(jí)新房選擇更多樣
●范先生，47歲，私企企業(yè)主
從日本留學(xué)歸來(lái)，范先生在北京扎根已20年。憑借著多年打拼，他在城北有了自己經(jīng)營(yíng)的公司，服務(wù)客戶有世界500強(qiáng)，手底下有一百多號(hào)員工，事業(yè)也算有所成就。不過(guò)今年為了房子，他也費(fèi)了一番精力。
這七八年，范先生一家都住在海淀區(qū)的一個(gè)商品房小區(qū)里，戶型、社區(qū)環(huán)境都不盡如人意。“當(dāng)時(shí)主要考慮到兒子上學(xué)的問(wèn)題，有幾次想換，但最后都放棄。去年兒子考上了天津的一所大學(xué)，這才將換房正式提上日程。”范先生說(shuō)。
一開始，范先生在城西看房。經(jīng)朋友推薦，也去西三環(huán)、西南三環(huán)的幾個(gè)樓盤看房。可是因?yàn)橘Y金或者周邊環(huán)境問(wèn)題被范先生排除掉。
“今年僅是豐臺(tái)就出了幾塊高價(jià)地，未來(lái)這里的房源售價(jià)肯定會(huì)上漲。想要換房，還是要抓住眼下的時(shí)機(jī)。”范先生如是說(shuō)。
聽從朋友的建議，自己也做了功課，范先生先后又去了朝陽(yáng)區(qū)的東壩、孫河考察過(guò)。他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的高端樓盤在設(shè)計(jì)方面考慮更加周到，生活細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)十分打動(dòng)人心。但最終因?yàn)榻煌ā⑴涮椎龋断壬€是忍痛割愛(ài)。
經(jīng)過(guò)一番抉擇，范先生選定了東北四環(huán)某樓盤的四居室，300多平方米，共1800多萬(wàn)。對(duì)他來(lái)說(shuō)，除了區(qū)域生活配套相對(duì)成熟、距離公司較近以外，他十分看重項(xiàng)目的醫(yī)療配套和物業(yè)服務(wù)。
范先生回憶，今年股市波動(dòng)也是促使他換房的重要原因。上半年，他之前投在股市里的資金收益十分可觀。看到股市波動(dòng)的威脅，他抓住時(shí)機(jī)把部分資金轉(zhuǎn)出來(lái)，選擇了可以保值的房產(chǎn)。
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