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【導(dǎo)讀】北京新房供應(yīng)創(chuàng)十年新低，進(jìn)入存量房時(shí)代。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期關(guān)注：樓市分化加劇，去庫(kù)存政策更要有針對(duì)性。

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，受一系列利好政策影響，今年北京樓市明顯回暖，但成交火熱的背后卻是新房供應(yīng)量日漸萎縮的現(xiàn)實(shí)。媒體報(bào)道，今年北京商品房住宅供應(yīng)量?jī)H4萬(wàn)套，創(chuàng)下十年來(lái)最低水平。

數(shù)據(jù)顯示，截至昨天，如果剔除保障房，北京新建商品房住宅供應(yīng)量為40085套，只占到去年全年供應(yīng)量的53%，創(chuàng)下近十年以來(lái)最低水平，但成交量卻高于去年。

從市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期看，北京的純商品房住宅供應(yīng)量也處于下降趨勢(shì)。截至昨天，今年北京土地市場(chǎng)共成交47宗商品房住宅用地，總面積為836萬(wàn)平方米。有分析指出，地塊中包含多種配建，實(shí)際商品房住宅用地合計(jì)只有280萬(wàn)平方米，未來(lái)能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有20000多套。由于新建商品房住宅供應(yīng)量減少，北京樓市將進(jìn)入存量房階段。

縱觀全國(guó)樓市，一方面，“樓市去庫(kù)存”正在被前所未有的重視，另一方面，北京上海這樣的一線城市已經(jīng)進(jìn)入或者早就已經(jīng)進(jìn)入存量房階段，樓市冰火兩重天，區(qū)域分化加劇。在這種情況下，相應(yīng)的政策也不可以“一刀切”，要更有針對(duì)性，供需兩端發(fā)力、分而治之才是解決之道。

12月14號(hào)召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，再次重點(diǎn)討論樓市去庫(kù)存，以致業(yè)內(nèi)猜測(cè)樓市去庫(kù)存可能會(huì)成為今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重要內(nèi)容。媒體報(bào)道，住建部等部門(mén)，已在醞釀多項(xiàng)“樓市去庫(kù)存”的技術(shù)手段，并將其提交中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論。

而在北京上海等一線城市，除了新建商品房住宅供應(yīng)量日益減少，今年以來(lái)凸顯的結(jié)構(gòu)性矛盾也值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，北京11月單月的土地成交創(chuàng)歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達(dá)561億元，10月豐臺(tái)區(qū)拍出的一塊地部分樓面價(jià)格高達(dá)7.5萬(wàn)/平方米；上海，11月25號(hào)拍出的樓面價(jià)達(dá)到4.9萬(wàn)元/平方米，次日又現(xiàn)“地王”……業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市未來(lái)將出現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是供應(yīng)減少，二是豪宅化。

在一線城市，大量普通住宅豪宅化，剛需人群無(wú)力承擔(dān)動(dòng)輒9、10萬(wàn)甚至15萬(wàn)每平方米的價(jià)格，在投資投機(jī)需求已經(jīng)基本退出市場(chǎng)的情況下，這部分房源同樣面臨過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

樓市的穩(wěn)定對(duì)于我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整意義重大，針對(duì)樓市區(qū)域分化的日趨嚴(yán)重，針對(duì)不同城市的特點(diǎn)，政策的發(fā)力需要更加細(xì)分和精準(zhǔn)。

關(guān)于這個(gè)話題，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭作出評(píng)論。

經(jīng)濟(jì)之聲：今年北京上海等一線城市樓市明顯回暖，但成交火熱的背后供應(yīng)減少也是不爭(zhēng)的事實(shí)，同時(shí)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞是“地王”，在三四線城市庫(kù)存持續(xù)承壓的同時(shí)，一線城市陸續(xù)天價(jià)成交的地塊也引人關(guān)注。供應(yīng)減少加上豪宅化，您對(duì)一線城市樓市的情況如何判斷？

楊紅旭：一線城市需求旺盛，但土地資源稀缺，有限的宅地供應(yīng)多數(shù)偏向于豪宅化，這樣就會(huì)導(dǎo)致未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)依然強(qiáng)勢(shì)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，而且豪宅所占的比重會(huì)進(jìn)一步上升。這樣就使市場(chǎng)兩極分化，一方面高端市場(chǎng)的比例增加，另一方面中低端的項(xiàng)目會(huì)減少。一部分中低端的需求可能要跑到遠(yuǎn)郊或者購(gòu)買(mǎi)政府保障類(lèi)的產(chǎn)品，另外一部分鋼需中小戶(hù)型追求者將會(huì)進(jìn)入到二手房市場(chǎng)。所以，新房趨于高端化，價(jià)格也趨于上漲，這是一線城市樓市的量?jī)r(jià)走勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市這種高端化未來(lái)會(huì)不會(huì)也會(huì)面臨過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)？

楊紅旭：長(zhǎng)期來(lái)看是沒(méi)有必要擔(dān)心的。市場(chǎng)有一個(gè)自我調(diào)節(jié)的機(jī)制，當(dāng)供應(yīng)量持續(xù)增加之后，其中有的項(xiàng)目就賺不到錢(qián)、甚至虧損。但是短期來(lái)看確實(shí)有隱憂，比如北京，過(guò)去2年，尤其是今年下半年，高價(jià)地特別多，四環(huán)、五環(huán)樓面價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元左右，甚至以上。有人測(cè)算，北京市未來(lái)幾年將有50個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)達(dá)到10萬(wàn)+的水平。這么多豪宅項(xiàng)目同時(shí)入市，而北京市場(chǎng)的高端需求有限，會(huì)使這類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，企業(yè)想賺錢(qián)的難度系數(shù)是比較大的，或者賣(mài)的比較慢、或者賣(mài)不動(dòng)，盈利的前景并不容樂(lè)觀。但是，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)在三四線城市沒(méi)法拿地，它只能在一線城市搶地，這也是區(qū)域分化帶來(lái)的一種扭曲的市場(chǎng)格局和結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)之聲：未來(lái)針對(duì)一線城市的樓市政策應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？

楊紅旭：三四線城市庫(kù)存高，可能還會(huì)有新政出來(lái)，進(jìn)一步刺激需求。但是一線城市價(jià)格比較高，尤其是今年深圳價(jià)格狂漲6、7成，上海漲了30%，北京漲了10%-15%了。在這種情況下，一線城市的限購(gòu)不會(huì)放松，房貸優(yōu)惠也不會(huì)有很多。在未來(lái)一段時(shí)間新出臺(tái)的政策當(dāng)中，不會(huì)包含一線城市，一線城市繼續(xù)保持目前的偏緊的調(diào)控態(tài)勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)之聲：再來(lái)關(guān)注部分二線、主要是三、四線城市的情況，這些城市的去庫(kù)存成為近期關(guān)注的最大熱點(diǎn)之一。在供給側(cè)改革的背景下，明年針對(duì)這些城市去庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的政策還有可能會(huì)從哪些方面發(fā)力？

楊紅旭：第一，少建安置房、保障房，讓地方政府爭(zhēng)取收購(gòu)一些存量房用作安置和保障。第二，針對(duì)農(nóng)民工市民化，地方政府應(yīng)該在戶(hù)籍制度改革、住房制度改革、宅基地流轉(zhuǎn)等方面加快改革力度，使這些農(nóng)民工能夠更好的、更有條件去中小城市購(gòu)房、落戶(hù)。第三，還要看一些短期政策，我認(rèn)為信貸還可以進(jìn)一步放松，還有進(jìn)一步加快公積金證券化的推進(jìn)進(jìn)程，另外財(cái)稅還可以進(jìn)一步放松和降低成本。