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規(guī)格頗高的“全國(guó)城市工作會(huì)議”將于近日召開(kāi)，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)包括城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)等。其中，對(duì)于去庫(kù)存等方面或給出一定的解決思路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪去化周期，圍繞去庫(kù)存可能會(huì)有一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策出臺(tái)，包括給予財(cái)稅支持、鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房等，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)將進(jìn)一步分化。

庫(kù)存升投資降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月末，我國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比，即去化周期分別為10.0個(gè)月、12.2個(gè)月和18.9個(gè)月。其中，廣西北海的存銷(xiāo)比數(shù)值最高，截至10月為31個(gè)月，山東煙臺(tái)存銷(xiāo)比為26個(gè)月。

巨量庫(kù)存嚴(yán)重拖累了房地產(chǎn)投資增速。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比增長(zhǎng)2%，增速比1-9月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53150億元，增長(zhǎng)1.3%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8266億元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資5645億元，同比下降1.6%。今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)三個(gè)月下跌。

“今年房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)很低，明年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，去庫(kù)存已成為重要任務(wù)。”新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷表示，2000年以來(lái)，商業(yè)新開(kāi)工面積累計(jì)超過(guò)20.4億平方米，近四年新開(kāi)工每年遞增2億平方米，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫(kù)存的形勢(shì)。

寬松政策將繼續(xù)加碼

今年以來(lái)樓市多項(xiàng)重磅政策出臺(tái)。央行多次降息降準(zhǔn)，包括住房公積金異地貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，戶籍與住房改革等也已經(jīng)在穩(wěn)步推進(jìn)中。地方政府也采取了公積金政策調(diào)整、二套房首付放寬等多種措施。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存，要想打一場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”，需要政策予以支持，一是個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松，首付仍有降低的空間；二是財(cái)稅政策加大支持力度，取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅，首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補(bǔ)貼，以貨幣為主、實(shí)物為輔。

房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分化

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示，在城鎮(zhèn)化以及按揭貸款等政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)正在回暖，今年一季度城鎮(zhèn)商品房銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)9.2%，1-10月同比正增長(zhǎng)7.2%，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至最低，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)有望明年上半年結(jié)束。

東北證券(16.67, -0.72, -4.14%)認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分化明顯：一線城市的土地供應(yīng)緊縮，房?jī)r(jià)受供需影響會(huì)有進(jìn)一步上升空間。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角周?chē)勐涞亩€城市將會(huì)受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對(duì)供過(guò)于求的局面，房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國(guó)房屋銷(xiāo)售面積會(huì)有一定程度提高，城鎮(zhèn)家庭平均住房面積會(huì)隨著二孩預(yù)期有所提升。