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近期，上市房企全部完成了三季報的發布，近半房企凈利潤下滑，房企平均盈利能力更是首次跌破10%，降至近十年來最低值。業內人士認為，房地產行業暴利時代已經過去，在未來長期去庫存下，在快速洗牌下，房企7%到8%的利潤率恐成行業常態。

上市房企連拋資產

11月17日，中渝置地以11億元向Masterson Global Limited出售旗下滿怡全部股權及應收借款。此前的10月15日，已連續以55億元、32億元向恒大與融創出售位于重慶與成都的部分項目后，中渝公告稱，旗下全資子公司怡滿將以約為14億元價格再次向恒大旗下全資子公司盛譽出售所持25%御龍天峰項目股權。據了解，滿怡持有凱港85%股權，凱港持有悅才全部股權，而悅才的唯一業務為持有貴陽中渝。貴陽中渝及其附屬公司現時于貴陽擁有已竣工及規劃總建筑面積約為300萬平方米的物業及發展中項目的組合。這意味著，2015年，中渝置地已出售了其位于重慶、成都、貴州的大部分項目。

對此，中渝表示，今年中國非一線城市物業市場普遍仍疲弱，囤積存貨已導致市內若干商業發展停工或半停工。上述不明朗情況為集團帶來切實的挑戰。為最大化本公司的投資回報及應對可能長期存在的市場挑戰，公司開始在其物業組合、合資投資及或投資項目進行一系列戰略性出售，以最大程度變現。

此外，浙江廣夏發布的公告顯示，公司董事會已通過《關于公司擬退出房地產行業的議案》，短期內，受高庫存、投資性需求減少等因素影響，去化壓力仍較大，行業利潤率可能進一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發展角度考慮，將不再開發新增項目，對現有項目通過銷售清盤、股權轉讓等方式進行快速去化和剝離，于未來三年內逐步退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域。

值得注意的是，中渝的狀況在目前房地產行業已成普遍情況。寶安地產也發出公告，中國寶安擬向東旭集團轉讓寶安地產15%的股份，集中資源發展新材料、新能源企業。江西中江地產也作價41.5億元將房地產業務賣給了九鼎投資。

5年百余涉房企業“去房化”

受益于過去數年房地產行業的高速發展，房地產業利潤率相對較高，不少上市企業涉足房地產業務，根據中國房地產測評中心歷年的監測，2009年底大陸在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產業務，其中滬深涉及房地產業務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數的18%。2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。

中國房地產測評中心副主任回建強接受《經濟參考報》記者采訪時表示，近年來，受調控、經濟下滑等因素影響，不少非房地產企業在涉足房地產后，發展情況不容樂觀，部分企業甚至出現主業受損的情況，因而陸續剝離了房地產業務，或者向全新業務方向開拓發展。

除中渝、浙江廣夏外，近年來多個上市房企進行更名，以改變投資方向。2015年這種現象尤為明顯，有10余家房企進行更名，其中有兩家房企即京藍科技和上海新梅因連續兩年虧損，被迫ST更名。此外，億城控股更名為億城投資后，再度更名為海航投資，進入資本領域。運盛實業更名為運盛醫療，進入醫療健康行業。

房企加速去房地產化的主要原因則是利潤大幅下滑。上市房企發布三季報數據顯示，雖營業收入規模仍在增長，但增幅放緩趨勢明顯。同時，房企利潤率降至近10年來最低值。

根據Wind資訊數據統計顯示，申萬一級行業下房地產類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期分別下滑4.52%和1.65%，較2011年最高時相比，毛利潤率與凈利潤率較當時下滑幅度高達10.69%和5.75%。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達47%，下滑幅度超過100%的多達28家。其中，鐵嶺新城凈利潤較上年同期大幅下滑4357%，云南城投凈利潤較上年同期大幅下滑1923%，中華企業、市北高新、ST新梅、嘉凱城四家企業下滑幅度均超900%。

中原地產市場總監張大偉表示，除一線城市外，目前大多地區房地產市場處于以價換量階段。融資成本持續增加、土地利潤空間減小等因素大幅度地吞噬房企利潤。在利潤下調情況下，將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

低利潤下洗牌加劇

“房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產不再具備過去高增長的能力。”房地產商會執行會長任志強認為，從去年930政策到今年的330，促使房地產行業在二季度有所回暖，但從目前來看，三季度金九銀十并未出現，上升幅度也同時放緩，這意味著樓市將再度下行。在長期去庫存條件下，未來對于房地產行業來說，7%-8%的利潤率將成為常態。

“中國房地產整個市場進入了深度調整。”盛世神州房地產投資基金董事長張民耕在此前由長富匯銀主辦的2015金融領袖高峰論壇上表示，房地產行業正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境，在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕，因此部分中小房企選擇退出行業。

張民耕稱，2014年房地產行業前100強占據了中國市場份額百分之三十幾，未來在3-5年的深度調整中，百強房企集中度可達市場份額近半。

值得一提的是，開發商本身甚至更悲觀，新城控股副總裁歐陽捷表示，萬科、綠地等7家千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的1/7，過去5年它們的平均復合增長速度達到34.7%，由于房地產行業進入平穩發展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年它們將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。

河南建業集團董事長胡葆森日前也表示，開發商洗牌僅剩三年時間。房地產行業為資金密集型產業，資金流向將決定房企的去留，因此，未來2-3年時間內，整個中國每年都有新開工項目的開發商的數量可能會減到10000家以內，甚至5000家。