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自去年以來，“去庫存”取代“控房?jī)r(jià)”，成為當(dāng)之無愧的樓市新主題。11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)，意味著去庫存仍將是重點(diǎn)。然而如何理解庫存并測(cè)算庫存，是評(píng)判未來市場(chǎng)和政策走勢(shì)的第一步。面對(duì)房地產(chǎn)庫存多少的追問，各方有不用的版本。有專家表示，待售庫存加上已批未建庫存、在建未售庫存，“三大塊”待消化庫存合計(jì)規(guī)模大約為140.9億平方米，10年以上才能消化完畢。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。

專家指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計(jì)算在內(nèi)。

財(cái)經(jīng)專欄作家李宇嘉表示，常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值；二是報(bào)告期處于施工或新開工狀態(tài)(半成品)并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。

專家認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模，實(shí)際庫存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)。

北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，去年一年庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米，這種勢(shì)頭還在繼續(xù)，有可能會(huì)超過7億平方米。

中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過6億多平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，一旦計(jì)入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

李宇嘉指出，待售庫存的實(shí)際規(guī)模，應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6.8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平米，即13.8億平方米。在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫存合計(jì)規(guī)模大約為140.9億平方米?！凹幢惆凑?013年歷史最高銷售記錄(13億平方米)，全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)”，李宇嘉稱。

不過專家也表示，“高庫存”是樓市運(yùn)行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負(fù)面影響?！鞍凑諊?guó)際慣例，一個(gè)城市必須有一定的庫存，一般有10%的富裕量。如果一個(gè)城市沒有6-8個(gè)月的庫存，民眾想買房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)沒了，很容易造成恐慌”，任志強(qiáng)說。