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三四線城市樓市陷入泥潭，而一線城市卻火熱得不得了，樓市已經(jīng)不正常了。

市場總是難以捉摸，樓市尤其如此。2013年，孫宏斌以每平米7.3萬元拿下農(nóng)展館地塊，創(chuàng)造北京史上最貴地王時，當(dāng)時很多人都認為這塊地會“砸在手里”。但今年10月以來正在上演的京城“地王潮”完全顛覆了認識， 葛洲壩 10月20日拿下北京豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊，其7.5萬元的樓面價輕松刷新了紀錄，讓趴了僅兩年的孫宏斌成功“解套”。

近期，孫宏斌的項目以“北京一號院”的奢華姿態(tài)面世，并以19.5萬元的均價創(chuàng)造了單價新紀錄，開盤日即銷6套，凈收6億以上。這是今年一線城市“豪宅元年”的一個縮影，今年前三季度，一線城市均價超過6萬元的豪宅累計成交同比增長326%。看來，2012～2013年乍舌的一波“地王潮”中，若像孫宏斌一樣膽大的開發(fā)商，現(xiàn)在都賺得盆滿缽滿了。

“任性”的購買力擊潰了所有的謹慎者，一線城市的需求，你如何高估都不為過啊!亞豪機構(gòu)指出，未來北京單價6萬元以上的豪宅區(qū)域?qū)U展至六環(huán)內(nèi)，意味著北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后，前10個月上海一手豪宅成交翻了2.9倍，甚至出現(xiàn)豪宅“日光”的神話;深圳近兩年出讓的住宅用地，不是地王就是“準(zhǔn)地王”，與高成本的“舊改”項目一起，讓深圳房價也毫無懸念地跨入了6萬元隊列。

開發(fā)商眼里，一線城市儼然已成“安全島”。流動性寬松、樓市火爆、融資打開(發(fā)債利率降至3%～4%)，開發(fā)商可謂“彈藥”充足。更甚者，一線城市供地完成率多年來沒有超過50%，保障房“硬指標(biāo)”又擠壓商品房用地，供求“剪刀差”擴大，而開發(fā)商手里的儲備早已用盡，地市和房市長期看好就不奇怪了。綜合目前樓市形勢、金融經(jīng)濟形勢，“搶食”一線城市土地，無論是防御性投資、增厚短期資產(chǎn)，還是美化資產(chǎn)負債表，或是杠桿融資，都是不錯的選擇。

2015年底掀起的“地王潮”，洶涌之勢遠甚過往。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京有39宗地塊樓面價超過3萬元，未來每平方米15萬元左右的項目將有11個、10萬以上的將有21宗，疊加老項目，未來北京“10萬+”項目將有50個。更為夸張的是，“搶地”之勢已經(jīng)蔓延到了其他重點城市，10月下旬以來，北京、南京、杭州、溫州、佛山等5個城市在不到10天的時間，居然誕生了6個地王。

搶地的結(jié)果，就是不斷締造更上一層樓的“三高”地王(高溢價、高總價、高單價)。但即便抱團“取暖”、挖空心思樹立產(chǎn)品的獨特性、宣傳珍品價值，需求也會高處不勝寒啊!當(dāng)輪番舉牌時的“激情”降溫后，大家才發(fā)現(xiàn)，這可能是一場“危險的游戲”，“10萬+”的房子要賣給誰呢?都能像孫宏斌一樣趴著等待“解套”嗎?

京滬深等大城市，每一宗地都要配建保障房，倒逼商品房價格不斷創(chuàng)新高，城市“中堅力量”(戶籍人口、公務(wù)人員和高端人才)的住房問題不再發(fā)愁了，最后讓投資者和外地有錢人去“血拼”吧。需求看似很旺盛，但那是6萬元以上豪宅還很稀缺、少數(shù)高凈值人群還能消化。當(dāng)“逢拍地、必地王”，全城豪宅化、普宅豪宅化時，哪有那么多“接盤俠”。亞豪機構(gòu)計算，未來北京市場頂豪(10萬+)供應(yīng)規(guī)模在4000～5000套，供求比大概是20:1。

于是，有開發(fā)商玩不下去了。據(jù)悉，碧桂園要爽約豐臺地塊，龍湖也鬧起了“退地”。暫不論真假，但趴著也可能“解套”不了。對央企來說，“經(jīng)濟賬”是一方面，資金無虞的情況下，拿高價地間接地貫徹了“穩(wěn)增長”、實現(xiàn)了保值增值的使命，但民企要算“經(jīng)濟賬”。因此，碧桂園和龍湖退地非空穴來風(fēng)。刺激政策不斷，但三四線城市樓市卻陷入泥潭，始終不能自拔，而一線城市卻火熱得不得了，樓市已經(jīng)不正常了。

(作者系深圳房地產(chǎn)研究中心分析師)