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由于“十一”期間放假使網(wǎng)簽天數(shù)減少,10月成交比9月下跌在預(yù)期之中,但業(yè)內(nèi)人士表示,今年“金九銀十”樓市整體表現(xiàn)平淡,令人失望。商品房新盤成交量逐月下降,使開發(fā)商對(duì)推售新房源更加謹(jǐn)慎。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,11月僅有22個(gè)新盤預(yù)計(jì)入市,創(chuàng)下6個(gè)月來(lái)的新低。

“銀十”收金近148億元　環(huán)比跌近三成

記者綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,截至10月28日,10月北京新建商品住宅(含別墅、商住,不含保障房、自住房,下同)簽約4457套,比9月同期的5850套下跌23.8%;銷售總額為147.95億元,比9月同期的207.78億元減少近60億元,跌幅近3成。

從數(shù)據(jù)來(lái)看,由于7月、8月新盤“賣得太好”——新建商品住宅的簽約量維持在8000套左右,創(chuàng)下年內(nèi)成交高點(diǎn),隨后在9月、10月逐步下滑,9月比8月少賣近三成,10月再比9月少賣近三成,成交量萎縮的趨勢(shì)明顯。

值得一提的是,雖然成交量下跌,但北京新盤成交單價(jià)依然處于3萬(wàn)元左右的歷史高位。截至10月28日,10月北京新建商品住宅成交均價(jià)為29716元/平方米,環(huán)比9月同期下跌1262元/平方米,跌幅為4%;但比2014年同期出現(xiàn)了5062元/平方米的上漲。

據(jù)了解,10月新盤成交均價(jià)出現(xiàn)4%左右的下跌,是因?yàn)?0月底一批遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤的簽約拉低了均價(jià),如位于密云的龍湖·長(zhǎng)城源著和密云陽(yáng)光水岸家園,簽約均價(jià)都在1.5萬(wàn)元/平方米左右,以及位于南六環(huán)外大興的商住項(xiàng)目　北京城建　·北京密碼,簽約均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,雖然今年北京樓市“金九銀十”成交量未爆發(fā),但價(jià)格仍在高點(diǎn),此外通州限購(gòu)下,9月、10月通州的成交都出現(xiàn)了較大下跌,抑制了區(qū)域市場(chǎng)的熱度,也影響了10月整體樓市的成交量。

11月預(yù)計(jì)22新盤入市　創(chuàng)半年來(lái)新低

此前被業(yè)內(nèi)寄予厚望的“金九銀十”成色不足,商品房新盤成交量逐月下降,使開發(fā)商對(duì)推售新房源更加謹(jǐn)慎。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)項(xiàng)目入市,包括凱德麓語(yǔ)、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個(gè)純新盤,以及包括　京投銀泰　萬(wàn)科西華府、空港國(guó)際、龍湖·長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的13個(gè)老項(xiàng)目后期。

從11月入市項(xiàng)目特征來(lái)看,共有7個(gè)商住樓盤、3個(gè)別墅、12個(gè)普通住宅樓盤預(yù)計(jì)推售。從地域分布上看,兩極分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯,城區(qū)的西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀共有8個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市,預(yù)期售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目就有6個(gè);其他的則是大批郊區(qū)縣的低端剛需項(xiàng)目及商住類項(xiàng)目,售價(jià)多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是,面向中端改善型客群、售價(jià)在3萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目?jī)H有位于豐臺(tái)的京投銀泰萬(wàn)科西華府、位于舊宮的國(guó)韻村兩個(gè)樓盤。

“8、9、10月這三個(gè)月,北京單月的入市樓盤數(shù)量都維持在35個(gè)左右的高位”,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,11月僅有22個(gè)新盤入市,供應(yīng)量將創(chuàng)下自5月以來(lái)近6個(gè)月的新低,意味著在經(jīng)歷了成交沒有起色的“金九銀十”之后,北京供應(yīng)市場(chǎng)逐漸開始入冬。

業(yè)內(nèi)人士指出,今年北京土地供應(yīng)的減少、地價(jià)的提高都使開發(fā)商對(duì)后市判斷“量少價(jià)高”,影響了當(dāng)下開發(fā)商的入市熱情。

-　觀察

價(jià)格上漲　銷售速度放緩

“今年北京樓市整體供應(yīng)欠佳,成交好于去年低谷,開發(fā)商普遍完成了今年的銷售任務(wù),進(jìn)入年底,推盤積極性不高。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。

但也有開發(fā)商表示,供應(yīng)量減少,并非項(xiàng)目有意“惜售”,而是目前樓市的整體銷售速度都變慢、在沒有儲(chǔ)蓄到一定量的客戶群之前,新盤不敢貿(mào)然入市。

“以前開盤能賣幾百套,現(xiàn)在只敢推幾十套”,南四環(huán)外某新盤的銷售負(fù)責(zé)人表示,項(xiàng)目的客戶群大多是“賣一套買一套”的區(qū)域改善置業(yè),雖然項(xiàng)目有交通優(yōu)勢(shì),但周邊的教育、商業(yè)配套都有待完善,目前區(qū)域新盤房?jī)r(jià)上漲到4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米,三居大戶型單套總價(jià)近800萬(wàn)元,這些因素使得儲(chǔ)備客戶需要較長(zhǎng)時(shí)間。上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,預(yù)計(jì)11月推出不限購(gòu)的小戶型,希望以此沖刺年底業(yè)績(jī)。

記者從位于豐臺(tái)郭公莊的京投銀泰萬(wàn)科西華府了解到,雖然項(xiàng)目最后一棟樓的376套房源在6月已經(jīng)取證,但預(yù)計(jì)11月才會(huì)有部分開盤。“目前正在排卡,預(yù)計(jì)11月開一個(gè)單元,約90套房源”,銷售人員表示,均價(jià)可能在4.8萬(wàn)-5萬(wàn)元/平米之間,具體還需要看排卡的客戶情況。

業(yè)內(nèi)人士指出,隨著城區(qū)新盤豪宅化,中端改善型客群的選擇面很小,中檔商品房銷售速度相對(duì)較快。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年前三季度,單價(jià)在3萬(wàn)-6萬(wàn)元的中端商品住宅共成交12110套,同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利潤(rùn)的要求,放緩了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)節(jié)奏。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前新建商品房都向高端化趨勢(shì)發(fā)展,導(dǎo)致樓盤銷售速度不可能太快,未來(lái)北京新盤市場(chǎng)“量縮價(jià)漲”將成為趨勢(shì)。