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去庫存成主基調 全國首套房貸款利率創新低

證券時報記者 劉筱攸 梅菀

沈陽市政府3月1日下發22條房產新政，對畢業未超5年的高校、中等職業學校畢業生，購房實行“零首付”。

在一線城市房價飆漲、銀行首付利率普降的當下，二、三線城市也不甘落后，祭出各種大招“去庫存”。此外，根據第三方監測平臺融360最新數據，今年2月份，全國首套房平均房貸利率降至4.58%。

有分析指出，從中央到地方政府到銀行的一系列舉措，皆是服務于“去庫存”。在剛過去的2015年，中央經濟工作會議以罕見篇幅對房地產市場去庫存政策作了較多論述，并把房地產“去庫存”納入2016年經濟工作的“五大任務”中。

零首付祭出

沈陽市政府在昨天下發的《沈陽市人民政府辦公廳關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》里，發布了一些在業界看來頗為激進的刺激性舉措。

比如，實行“認貸不認房”，將首次申請公積金貸款的最低首付比例降至10%，第二套房貸款的最低首付比例為20%；再比如，對畢業未超5年的大學生購房實行零首付政策。

這種刺激性去庫存舉措，引起較大關注。“這現在還是政府層面在下達，我們銀行會不會跟進還沒有確定。但我估計，小行可能不會買單，到最后就是我們這種‘肩負社會責任’的大行聽話。”一家國有大行遼寧省分行人士直言。

另一國有大行內蒙古分行人士告訴證券時報記者，他們自上個月起就實施了兩成首付政策。

事實上，今年才剛過去兩個月，房地產“去庫存”就已連放大招，利好政策紛至沓來。2月2日，不限購城市首付款下浮5個百分點；2月19日，財政部對除了北上廣深以外的城市祭出降稅新政，對個人購買家庭一套房和二套房降低契稅，購買2年以上住房對外銷售的，免征營業稅。

銀行：房貸風險可控

坊間不乏評論稱，過于激進的手段是將銀行拉下水，造就更大的信貸泡沫。

有銀行業分析人士對此卻持保留意見。這位不愿具名的銀行業人士稱，不能一看到銀行發力個人房貸，就簡單判斷風險走高，畢竟房貸的歷史違約率是最低的。這也是銀監會批準用內評法的幾家銀行，房貸風險權重均在20%左右的原因。此外，現在企業的資產負債表不好，個人的則相對好一些，銀行收縮經營貸款，而主攻按揭有其道理。

這在銀行層面得到了論證。一家華南區股份行零售部人士告訴記者，即使現在不乏對房價飆漲將產生泡沫的論調，他們仍未刻意收縮個人按揭貸款。“只要資料真實，該批的就批。畢竟房貸這種質押性貸款，在我們看來風險還是比較可控的。”

上述國有大行內蒙古分行在庫存高企的情況下，依舊把房貸作為主要貸款方向。“我們雖說是省會城市，房價也一直不算高，甚至可以說低，均價五六千。我們到目前為止的個人貸款余額僅超過400億元，其中90%是住房貸款，今年也不會有較大變化。”該分行信貸經理告訴記者，“今年我們的目標是，個人住房貸款投放量要做到90億，增量做到30億。至于小微經營貸款，不是我們不做，是不敢做，沒抵押啊。”

首套房貸利率創新低

據融360最新數據，今年2月份全國首套房平均房貸利率降至4.58%，較上個月的4.61%下降0.03個百分點；同比去年2月份的5.99%下降1.41個百分點，再創新低。

在融360監測的35個城市和地區中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低的為廣州的4.22%。

關于房貸優惠，兩個動態不得不提：一是超七成銀行首套房貸款有折扣；二是將首套房首付降至兩成的銀行，占比已將近20%。

從首套房利率的優惠力度看，2月份全國529家銀行中，提供九折以下優惠利率的銀行有105家，比上月增加14家，占比19.85%；另有72家銀行提供八五折優惠利率，比上月增加12家。其次，在2月份央行聯合銀監會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》后，全國多家銀行調整了首套房首付比例，截至2月20日，在全國529家銀行中，共有104家銀行將首套房首付比例調至2成，占比達19.66%，這些銀行都分布在除一線城市（北上廣深）以外的地區。

昨天沈陽祭出的房產新政，會否引發其他城市跟進實施零首付，值得進一步觀察。