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繼綠城誠(chéng)園之后，綠城在北京住宅市場(chǎng)沉寂已達(dá)六年之久。日前，綠城聯(lián)合中交、平安以57億元的代價(jià)再次在北京住宅市場(chǎng)有所斬獲。業(yè)內(nèi)人士表示，重回北京顯示出“融綠之爭(zhēng)”結(jié)束、中交入主之后，動(dòng)蕩的綠城回歸穩(wěn)定，展現(xiàn)其重回一線房企的野心。但剛進(jìn)入“3萬(wàn)元時(shí)代”的門(mén)頭溝，能否承載綠城地王級(jí)產(chǎn)品銷(xiāo)售，走出危機(jī)的綠城將迎來(lái)“地王”的新挑戰(zhàn)。

門(mén)頭溝取“地王”

日前，綠城聯(lián)合中交、平安，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)66輪爭(zhēng)奪，以57億元，配建3.1萬(wàn)平方米拿下北京門(mén)頭溝地塊。其高達(dá)3.32萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也刷新了門(mén)頭溝土地樓面單價(jià)。

據(jù)悉，在該項(xiàng)目中，綠城將持有項(xiàng)目股權(quán)43%，成為項(xiàng)目操盤(pán)方，平安持有42%，中交則持有15%。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次殺回北京對(duì)綠城意義重大，綠城2003年就已進(jìn)入北京，但自2009年綠城在北京開(kāi)發(fā)綠城誠(chéng)園后，再住宅面世，期間綠城企業(yè)也一度陷入生存危機(jī)。

相關(guān)人士表示，綠城內(nèi)部管理層曾在“融綠之爭(zhēng)”時(shí)出現(xiàn)動(dòng)蕩，一定程度上影響了綠城拿地節(jié)奏，中交入駐后逐漸恢復(fù)元?dú)獾木G城回歸北京必然更加渴望證明自己。同時(shí)，在綁定平安和九龍倉(cāng)成為其戰(zhàn)略合作伙伴后底氣也變得更足。

資料顯示，綠城年初提出“加大銷(xiāo)售力度、拓寬銷(xiāo)售渠道、加快庫(kù)存化”的策略。今年10月，綠城再次做出調(diào)整，計(jì)劃將把投資區(qū)域嚴(yán)格控制在14個(gè)一二線城市。并在兩三年內(nèi)把三四線城市的庫(kù)存壓縮在企業(yè)產(chǎn)品整體占比25%內(nèi)，甚至將來(lái)整體退出三四線城市。

2015年前10個(gè)月，綠城累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約510億元，比去年同期下降12.67%。業(yè)績(jī)下滑的綠城亟須加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)節(jié)奏。上述人士表示，門(mén)頭溝地塊作為高端項(xiàng)目，去庫(kù)存周期必定拉長(zhǎng)，與渴望轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)戰(zhàn)略恐怕有所矛盾。

產(chǎn)品塑造面臨挑戰(zhàn)

業(yè)內(nèi)人士分析，如果以傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)判斷門(mén)頭溝區(qū)域，剛需和改善型需求則是區(qū)域的主流。

目前門(mén)頭溝新城區(qū)在售項(xiàng)目多為商住小戶型，在長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線兩側(cè)沒(méi)有住宅規(guī)劃，包括遠(yuǎn)洋新天地、鴻坤七星長(zhǎng)安、華潤(rùn)悅景灣、融創(chuàng)西長(zhǎng)安壹號(hào)這些商住產(chǎn)品就成為該板塊的主力供應(yīng)。

“價(jià)格在門(mén)頭溝板塊依然是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)之一?！币患曳康禺a(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人表示，去年底位于六環(huán)外的門(mén)頭溝板塊售價(jià)已普遍突破3萬(wàn)元/平方米。目前老城區(qū)剛需盤(pán)僅有京漢鉑寓項(xiàng)目及京西金泰麗灣的部分房源；改善型需求項(xiàng)目主要為京西金泰麗灣；西山藝境、V7西園則為區(qū)域高端樓盤(pán)項(xiàng)目代表，總價(jià)在六七百萬(wàn)元以上。

目前，門(mén)頭溝區(qū)域內(nèi)稱得上“高端”的項(xiàng)目也只有瀧悅長(zhǎng)安和華潤(rùn)·潤(rùn)西山，但也僅稱得上高端改善型項(xiàng)目。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，門(mén)頭溝地塊將借鑒綠城推出的楊柳郡、留香園等項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，在戶型設(shè)計(jì)、功能性和實(shí)用性等方面有所創(chuàng)新。

業(yè)內(nèi)人士表示，這次進(jìn)駐門(mén)頭溝地區(qū)也許對(duì)綠城來(lái)說(shuō)可能再次面臨新的考驗(yàn)。該地塊樓面價(jià)達(dá)到每平方米3.26萬(wàn)元，是門(mén)頭溝首宗超過(guò)3萬(wàn)元樓面價(jià)的地塊。但門(mén)頭溝目前作為“剛改”的主流區(qū)域，能否消化如此價(jià)位高端產(chǎn)品，令業(yè)界擔(dān)憂。另外，該地塊容積率2.8，與一些高端項(xiàng)目接近別墅的容積率相比毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。面對(duì)高端豪宅在門(mén)頭溝基本上處于空白的現(xiàn)實(shí)，未來(lái)項(xiàng)目定價(jià)將成為最大懸念。

綠城方面表示，經(jīng)過(guò)精密測(cè)算，樓面價(jià)3萬(wàn)元/平方米是趨近飽和價(jià)。加上裝修和營(yíng)造成本、稅費(fèi)等，預(yù)估項(xiàng)目最終成本價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目未來(lái)的空間還很大。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，區(qū)域內(nèi)豪宅客戶的稀缺是項(xiàng)目短板，但頂級(jí)項(xiàng)目的缺失也許正是綠城的機(jī)會(huì)所在，憑借綠城在全國(guó)豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)造的良好口碑，綠城一直有為數(shù)不少的粉絲追隨，其在門(mén)頭溝區(qū)域理應(yīng)有所作為。北京商報(bào)記者 董家聲