久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

當前房地產市場不僅對企業部門的資金成本、資金來源都產生了虹吸效應，還打亂了對居民部門的未來消費支出和家庭資產配置計劃，房地產市場儼然已成為整個中國經濟的資金“黑洞”。

房地產已成為整個中國經濟的資金“黑洞”

近日，上市公司ST寧通B依靠出售兩套北京西城區學區房成功實現了扭虧，這不能不算是世界經濟和企業發展史上的奇跡。隨著實體經濟持續低迷和房價的急速飆升，相信這樣的案例會越來越多，普羅大眾慢慢也會見怪不怪。

事實上，房地產泡沫對土地、資金等主要社會資源的虹吸效應已經成為實體經濟持續低迷的重要原因之一。央行持續寬松的貨幣與信貸政策之所以難見成效，根源在于房地產市場幾乎成為銀行信貸等社會資金的“黑洞”。

首先，從資金成本的角度看，房地產泡沫使得央行降低資金成本的政策效果大打折扣。

央行本輪降息周期起始于2014年9月，金融機構人民幣貸款加權平均利率由6.97%下降至今年6月末的5.26%，降幅為1.71個百分點，同期個人住房貸款利率由6.96%降至4.55%，接近前期低點(2009年6月4.34%)，降幅為2.41個百分點。與此形成鮮明對比的是，以企業貸款為主的金融機構一般貸款利率由7.33%降為5.58%，降幅僅為1.75個百分點，大幅低于個人住房貸款利率降幅(參見下圖)。

與此同時，一般貸款和個人住房貸款的利差也從0.37個百分點擴大至1.03個百分點。由此看來，盡管一般貸款的利率也呈下降趨勢，但下降的幅度顯著低于個人住房貸款利率，這一現狀使得央行連續不斷的降低資金成本的政策效果大打折扣。

其次，從銀行信貸部門投放的角度看，以按揭貸款為主的居民貸款幾乎吸收了全部的信貸資源。

房地產市場對資金的虹吸效應，不僅僅體現在資金成本上，更表現為銀行信貸資源的配置上。

今年3月份以來，居民貸款取代企業貸款，在銀行新增貸款中占據完全主導地位，這種罕見的高度背離現象在歷史上從未超過三個月，而今年的 3-8月，居民部門新增貸款6個月累計高達3.48萬億元，其中以住房按揭貸款為主的中長期貸款為2.97萬億元，同期企業貸款累計僅為1.06萬億元，不及居民新增貸款的1/3。其中，4、7、8月企業新增貸款凈減少，特別是用于企業日常運營的短期貸款，7-8月兩個月內凈減少3183億元，而在8月，企業短期貸款、中長期貸款均為凈減少(參見下圖)。

由此可見，居民住房按揭貸款大幅增長，以及企業貸款的負增長，表明房地產市場不僅吸收了全部的銀行新增貸款，也成為銀行對企業停貸、抽貸后信貸資源的轉投對象。

再次，從銀行企業貸款的行業結構看，房地產開發貸款大幅高于工業、服務業的貸款增速。

由于企業貸款的行業結構只披露季度數據，截止今年二季度末，包括房產開發貸、地產開發貸款、保障房開發貸款在內的房企貸款余額為7.39萬元，這一規模基本相當于同期銀行對工業部門中長期本外幣貸款余額(7.59萬億元)，超過銀行對服務業貸款余額(25萬億元)的1/3。

更值得關注的是，房地產貸款余額增速長期大幅高于對工業部門、服務業甚至農業部門的貸款增速，2012年6月至2016年6月的四年內，工業部門貸款余額增幅僅增加了20%，服務業貸款余額增幅為61.2%，農村貸款增幅為64.9%，而房地產企業貸款增幅則高達93%，接近翻一番。

特別是2015年以來，銀行對工業、服務業和農業部門貸款增速均出現持續下滑，唯獨對房地產市場貸款的增速持續上漲(參見下圖)。由此可見，房地產市場繁榮大量擠占了本用于發展制造業、服務業甚至農業部門的信貸資源。

最后，從居民部門銀行貸款負擔與結構看，個人按揭貸款占比大幅提升。

今年二季度末，居民部門貸款余額飆升至30萬億歷史高點，杠桿水平(占GDP比重)也達到了創紀錄的42%，高于大多數與中國經濟發展階段相近的發展中國家居民杠桿水平。

居民杠桿率大幅上升，住房按揭貸款無疑是主要推動因素。2015年6月至2016年6月一年內，個人按揭貸款余額由12.64萬億元飆升至16.55萬億元，新增額達3.91萬億元，個人按揭貸款占居民部門貸款余額的比重也由50.4%上升至55.2%(參見下圖)。這其中還未包含快速增長的公積金貸款，2015年全國公積金貸款余額為3.29萬億元，同比增長28.8%。

此外，值得注意的是，居民大幅加杠桿的趨勢，在今年三季度有過之而無不及。海通證券研究報告表明，當前我國的房貸收入比已超過美國和日本房地產泡沫的峰值，沉重的房貸負擔，勢必嚴重削弱汽車等大宗消費品和其他領域的消費前景，打亂居民部門的家庭資產配置計劃。

綜上所述，當前房地產市場不僅對企業部門的資金成本、資金來源都產生了虹吸效應，還打亂了對居民部門的未來消費支出和家庭資產配置計劃，房地產市場儼然已成為整個中國經濟的資金“黑洞”。我們不能怪罪于金融機構基于自身的風險偏好和風險控制而獨愛地產和個人按揭貸款，而更應對今年以來房地產去庫存政策進行反思。

(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)