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先前一段時間，中國投資者在海外買房折戟的案例時有出現。先是澳大利亞等國限制海外購房者，后有加拿大重稅打擊海外炒房者。這對中國人在海外購房造成了或多或少的障礙。和直接在海外買房相比，借助基金在海外投資房地產，不僅收益更高，投資風險更低，退出能力也更強。

上海五牛股權投資基金管理有限公司(以下簡稱五牛基金)是較早布局海外房產投資產品的基金公司，作為一家以全球不動產投資配置為核心的投資管理公司，其在海外市場做到了相對不錯年化收益率。

五牛基金投資海外不動產的經歷，究竟能給其他不動產基金出海帶來哪些有益啟發?五牛基金又是如何通過股權投資，將大批海外不動產投資者的投資，轉化為基金產品的資金新來源?

全球配置有望降低投資風險

隨著國內高凈值人群財富的不斷增長，國內房地產投資收益不確定性的增強，越來越多的有錢人開始對其資產進行全球化配置以抵抗這種不確定性，以求獲得財產的保值與增值。

2013年和2014年，中國房地產市場經歷從高潮到低谷的大開大合，全球范圍內配置資產進入更多人的視野。對于這種現象，五牛基金董事總經理全宇對記者表示，涉足海外投資的主要原因是方便分散風險。

美國、歐洲、日本、新加坡等國那些相對成熟的城市，無論是持有物業還是開發物業，在項目回報率、安全性和政策的透明度等方面均可以和國內資產形成互補，進而起到分散風險的好處，全宇認為，成熟經濟體更高的租金回報可以平滑現金流，這些都很重要。

對于海外資產配置，中金公司在最近的一份報告中同樣提到，分散對單一經濟體過于集中的風險敞口，也是分享全球不同地區和國家增長機會的重要方式。

不同經濟體，不動產收益的形式和風險系數千差萬別。全宇舉例，德國不動產的租金收益較國內更加穩定，年現金收益率也高，但德國的房價也相對穩定。反之，中國升值較快，但市場波動相對頻繁些，且年現金收益率也不高。

為對沖國內市場租金和市場波動風險，全宇介紹，五牛基金在海外的資產配置分為三類：重點發掘已建成但被低估的商辦物業，即通過自身或者與合作方的提升進而實現物業增值;資產管理或者與國際頂級開發商合作開發不動產項目;FOF母基金。

海外投資分散風險，同樣體現在不同產類型的選擇。收購商辦物業獲取穩定租金之外，與當地企業合作也是國內資金的喜歡的方式之一。五牛基金在加拿大和美國均布局了住宅開發業務，其中曼哈頓中城項目投資1.8億美元，五牛基金的投資額度占50%，預計該項目年收益率超過25%。

全宇介紹，基金類資金出海直接做開發優勢并不明顯，為規避風險并實現資源的最大化利用，五牛會選擇當地成熟的企業一起合作，充分發揮其在本土市場上的優勢。

資產配置遵循三大策略

資本逐利，利隨風險。全宇向記者分享了五牛基金海外投資遵循的三個準則，并重點強調了項目退出機制的重要。

一，海外資產配置首選城市。全宇向記者透露，五牛基金會優先選擇全球排名前20名的城市，比如紐約、新加坡、香港、悉尼、墨爾本、倫敦、巴黎 、慕尼黑。

全宇認為，紐約、倫敦等該類城市經濟形勢整體不錯，細分市場相對發達，會形成良好的就業環境，足夠支撐商辦物業。此外，排名靠前的城市為國內消費者熟知，具有一定的偏好性。

二，兼顧短期現金流。投資不動產的收入主要來源于物業升值、租金收益、開發收益。

全宇表示，五牛要做到短期現金流穩定安全，收購物業時有折扣，同時保證物業未來的升值空間。

三，完善可行的退出計劃為海外投資不可或缺環節。全宇介紹，五牛基金在紐約、倫敦等國際城市擁有自身的的團隊，并篩選當地優秀的合作商。利用自身的能力對項目進行監管和管理，同時利用合作商的資源，設計靈活的退出方式。