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當前，一線城市房產投資門檻過高，而在一些交通便利、人口凈流入、基礎設施等配套完備、租售比在1/300-1/500的二線城市核心區域的不動產，作為居民資產配置的安全性風險較小，收益性也能得到保證，二級市場交易活躍使其流動性也不錯。

建議買二線城市核心區域的房產

這 個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭 州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當 前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續?房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎?歡迎發文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點!

今年以來，日本、歐洲央行先后加入了負利率的陣營，以至于媒體和學者不斷驚呼，全球金融市場正面臨千年未有之變局，還會有更多國家走向負利率深淵。對于投資者和普通老百姓而言，負利率時代的到來打破了人們長期保持的慣性思維，人們驚恐地發現——錢存到銀行不但無法獲得利息，還要付出額外的“保管費”。那么，在負利率時代如何安放我們的財富夢想呢?

負利率帶來了三大負面影響

目前，加入負利率俱樂部的央行有歐洲央行、日本央行、瑞士央行、瑞典央行，這些央行的負利率政策主要表現為對銀行在央行的存款收取額外的費用，以鼓勵銀行將資金投放到市場，達到刺激經濟或通脹的作用。然而，現實表明，負利率的實際“藥效”并不大，相反還給整個金融體系和實體經濟體造成一系列負面影響，扭曲了銀行、企業和居民的正常市場化行為。

首先，負利率扭曲了銀行放貸行為。負利率扭曲銀行貸款行為的機理有兩方面：其一，政策利率下調將帶動貸款利率下跌，作為極低利率和零利率的延續，負利率促使市場平均貸款利率進一步下調，導致銀行放貸意愿下降，從而在供給端抑制了信貸規模;其二，負利率壓縮了銀行的利潤，銀行補充資本金的能力不足，受資本充足率限制，銀行的貸款能力也將下降。

現實的變化也印證了這一趨勢，歐元區實行負利率兩年來，金融機構對私人部門貸款幾乎沒有任何增加，貸款余額長期保持在12.7萬億歐元上下波動。今年以來日本央行實行負利率政策，對于實體經濟的貸款余額同樣沒有明顯的改善，今年二季度末銀行對制造業貸款余額為55.3萬億日元，較去年末還出現了大幅下滑(參見下圖)。

其次，負利率進一步加劇了商業銀行的經營困境。負利率不但對實體經濟效果不大，還給銀行業自身經營帶來了較大壓力。歐洲央行實施負利率以來，歐洲銀行業經營雪上加霜，市場悲觀情緒主要來自對銀行凈利息收入下降的擔憂。一方面，負利率意味著歐元區央行對接近7000 億超額準備金收取0.4%的管理費，這將直接使得歐元區商業銀行的凈利潤下降28億歐元;另一方面，存貸款利差收窄導致商業銀行的存貸款業務盈利能力下降，2015 年三季度以來歐洲商業銀行盈利指標在下降，今年第一季度歐元區銀行業凈利潤大幅下滑20%，包括借貸、交易等主要銀行盈利來源下滑至180億歐元。負利率政策，已經成為本已陷入困境的意大利銀行業“壓死駱駝的最后一根稻草”。同樣，日本銀行業在負利率實施后經營形勢更為嚴峻，其平均存款利率已經低至0.1%以下，利息成本已無下降空間，而存貸款利差收窄將使得銀行業利潤受到更大沖擊。今年上半年，日本銀行業盈利已經降至四年來最低點。

最后，負利率政策扭曲了居民和企業的資產配置。目前，央行對金融機構的負利率政策已經開始向普通企業和居民存款業務蔓延。8月以來，歐元區國家的愛爾蘭銀行、蘇格蘭皇家銀行旗下愛爾蘭阿爾斯特銀行已經向居民普通存款和少數大公司客戶實行0.1%的負利率，即儲戶向銀行繳納0.1%的存款管理費，德國合作儲蓄銀行存款管理費用更是達到了0.4%，該銀行把歐洲央行的負利率成本完全轉嫁給儲戶。這一趨勢造成了兩大后果：一是保險柜暢銷，德國最大的保險柜生產商Burg-Waechter KG今年上半年家用保險箱的銷售量同比大漲25%，保險柜生產商的產能利用率已接近極限;二是企業部門大規模持有現金，目前歐元區非金融企業持有現金規模在經歷前幾年穩步下行后再次創下歷史新高，達到了4370億歐元，日本2015年第四季度企業的現金與存款達到246萬億日元，同樣創下歷史新高。

老百姓如何應對負利率時代

千萬別以為，負利率與中國無關。實際上，國內已有一些學者討論中國實行名義負利率的可能性與前景，決策部門也表示中國利率仍有下降的空間。事實上，中國的實際利率(一年期存款利率減CPI漲幅)已于2015年11月再次進入負利率區間，今年7月末我國實際利率水平為-0.3%，負利率降臨我們的生活已是不爭的事實。在此背景下，老百姓該如何守護自己的財富呢?筆者以為，至少應堅守以下三條原則。

首先，積極配置避險資產。

“盛世古董，亂世黃金”，盛世通常指經濟繁榮、居民財富快速增長，古董炒作的空間大，在經濟蕭條時期，各行各業都在去杠桿，黃金無疑是居民避險資產首選標的。與此同時，美元、瑞士法郎等避險貨幣的國債資產也可成為一般家庭的選擇，居民可以通過投資境外多元化貨幣低風險資產為標的的QDII，間接持有境外避險資產。

其次，適當加杠桿增持二線城市核心區域的房產。

當前，一線城市房產投資門檻過高，而在一些交通便利、人口凈流入、基礎設施等配套完備、租售比在1/300-1/500的二線城市核心區域的不動產，作為居民資產配置的安全性風險較小，收益性也能得到保證，二級市場交易活躍使其流動性也不錯。因此，居民可適當加杠桿增持這些區域的房產，有效對抗負利率對自身財富造成的侵蝕。

最后，加大對自己健康、職業能力提升和子女教育的保險資產配置。

目前，各大保險公司已經開發出適合中等收入家庭的養老、大病保險、子女教育的保險產品。負利率時代，在保證日常開支的前提下，老百姓應適當持有這些保險產品，增加對自身健康和子女教育的投資，以備不時之需。

總之，時代的變化把全球經濟推進了負利率時代，任何人都難以置身之外，我們唯一能做的，是做好充分準備，擁抱負利率時代的到來。