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房地產錢從哪兒來

近期地產公司不斷高價拿地，錢從哪兒來?21世紀經濟報道記者從銀行、公司債、海外債、信托、理財機構等多方面挖掘房地產企業的融資情況。

本期先推出前三者的調查結果：

銀行方面今年上半年提供約超過10萬億資金，兵分四路，表內貸款和表外委托貸款逐漸降溫;而自營投資和銀行理財則在增加輸血量。

公司債這一年來突飛猛進，去年5月到今年8月債市為房地產企業提供的資金已超過1.2萬億。與此同時，房地產公司的融資成本不斷下降，發行利率低至3%。

冰火兩重天。國內發行量不斷上漲，而境內房地產公司在海外發債的數量和規模都極速下滑，今年前8個月的發行規模才47.6億美元，較去年同期下滑63%。

未來我們將繼續推出信托和理財機構為房地產融資的情況，敬請期待。(曾芳)

導讀：

“土地融資委貸的路子也走不通了，現在總行審批和表內信貸一樣，也要四證齊全。”有華北股份行資管人士表示。

銀行究竟有多少資金流入了房地產，在回答這個問題之前，首先要弄清楚銀行資金流入相關領域的通道有哪些。

表內是貸款和自營投資;表外是銀行理財和委托貸款，即委托人委托銀行給借款人放款。

根據21世紀經濟報道記者整理公開數據及微觀調研，整體而言，表內房地產貸款無疑貢獻了很大規模。截至2015年末，該數據為5.63萬億元。但今年以來規模增速減慢，個別銀行和區域已出現規模負增長。

其次是自營投資和理財。公開數據顯示，理財流入規模明顯增加，截至今年上半年余額達2.09萬億元。

另外，雖然按照相關規定，委托貸款要參照表內貸款管理方法，但由于銀行不承擔信用風險，相對執行比較寬松，實際借道委托貸款流入房地產的規模也不容小覷。

由于自營投資中流向房地產的規模很可能大于理財，銀行四路資金流入房地產相加，截至今年上半年銀行為房地產提供的資金或超10萬億元。

表內貸款和表外委托貸款降溫

表內貸款可以從監管統計數據和上市銀行報表來看。

根據銀監會的統計，2015年房地產業貸款為5.63萬億元。2014年和2013年的數據分別是5.38萬億和4.54萬億元。可見，2015年的規模增速比2014年有所下降。

這一趨勢在上海尤其明顯。從去年下半年開始，上海地區表內房地產開發貸規模甚至不是增速下滑，而是余額一路下跌。

根據央行上海總部的統計，去年一年，轄內房地產開發貸減少了304.4億元，同比多減515.5億元。今年以來，除了1月，也都是負增長。截至今年上半年，共減少587億元，同比多減841.7億元。

從上市銀行報表也可窺見該趨勢。

21世紀經濟報道記者梳理17家上市公司中報發現，房地產業貸款占貸款總規模比重普遍下降，僅有中信、華夏和北京銀行(8.990,0.00,0.00%)略有上升，幅度最大的中信，也僅提升了0.67個百分點。值得注意的是，與去年底相比，房地產業貸款規模下降的銀行有6家，分別是農行、建行、交行、招行、興業和南京銀行(10.850,0.00,0.00%);其中，興業和南京銀行下降較多。

加總這17家上市銀行(含今年上市的浙商銀行)的數據，截至今年上半年末，房地產對公貸款總量為4.096萬億元，2015年底是4.056萬億元，即上半年僅增加了400億元。

按照這17家上市銀行占商業銀行業的貸款比重，以及上半年新增房地產貸款的規模，截至上半年末，估計商業銀行投入房地產業的貸款不會超過6萬億元。

實際上，監管對銀行信貸進入房地產一直有著較為嚴格的管理。相對而言，委托貸款的要求低一些，銀行分行在操作上也可能“路子較野”。但對于通過委貸有多少資金流入房地產，目前難有公開渠道獲取相關數據。

“土地融資委貸的路子也走不通了，現在總行審批和表內信貸一樣，也要四證齊全。”有華北股份行資管人士表示。據21世紀經濟報道記者了解，目前已有多家股份行提高了委貸流向房地產的門檻。

理財輸血房地產增多

在銀行自營和理財中，投向房地產，主要有債券、非標準化債權資產和股票這三項。

監管方面對于銀行自營投資，統計科目中細分為：債券、股票和其他類。其他投資類中，按投向行業和領域來分，政府融資平臺、房地產和過剩產能是監管部門的重點關注對象。

有接近監管層人士向21世紀經濟報道記者表示，自營投資中的“非標”監管要求實質重于形式，要穿透來進行現場檢查。銀行自營投資中，約六成為債券投資，涉及的非標資產有十幾萬億元，其中對接房地產的規模加總，應超過理財。

根據中債登披露的數據，截至今年上半年，銀行理財通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向實體經濟資金余額為16.03萬億元，其中13.06%流向了房地產，規模占比從去年的第三升至第二，即共計有2.09萬億元。

可以比較的是，根據中債登統計，截至去年末，銀行理財投向實體經濟15.88萬億元，其中投向房地產的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年銀行理財資金流入房地產行業新增了5500億元。

由于目前銀行理財投資中存在多層嵌套的情況，可能還有小部分資產并沒有真正穿透到最底層，因此，這一數字還可能略小于實際情況。

微觀層面，有華南股份行資管人士告訴21世紀經濟報道記者，今年的創新業務基金中，分支行上報的，除了政府引導基金，房地產類仍是重點。

不過，值得指出的是，商業房地產也是理財投向的重點監控領域。根據中債登2015年的報告，截至去年年末，非標準化債權資產中，銀行理財投向商業房地產(保障房除外)的余額為847.5億元，比2014年末增加80.2億元。