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行業回暖給房地產企業帶來了紅利，但是，現在拿地成本愈發高昂，未來幾年行業毛利率將難以提升，甚至會下降

截至7月11日，記者根據Wind資訊數據統計，滬深兩市共計28家上市房企公布了2016年中報業績預告，其中，9家房企預告凈利潤預減或虧損。剔除數據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，凈利潤同比下滑企業僅5家，占比不足兩成，可見多數房企經營狀況有大幅提升。

雖然上述28家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現。但截至目前，在28家公布2016年中報業績預告的企業中，一改過去近一半房企凈利潤下滑的局面，反而有超過八成企業實現了凈利潤的同比增長，可見行業回暖給房地產企業帶來了紅利。

不過，易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，由于上半年一線、二線城市樓市發力，價格上漲，加上實現結轉的項目基本都是過去幾年獲得的低成本地塊，房企業績有所好轉，但現在拿地成本卻愈發高昂，未來幾年行業毛利率將難以提升，甚至會下降。

多家房企扭虧為盈

《證券日報》記者根據Wind資訊數據統計，在這28家已經公布2016年中報業績預告的企業中，合肥城建、中航地產、南國置業等8家企業實現扭虧。

以合肥城建為例，對于扭虧為盈的原因，合肥城建稱，“今年同期開發項目兌現面積和金額較多，導致利潤較高。”

眾所周知，合肥樓市今年頗有“黑馬”之勢，房價漲幅甚至直逼一線城市，在二線城市中也處于房價增幅高位。同時，記者也注意到，合肥城建今年拿地非常積極，競得多幅地塊，甚至有總價超過20億元的居住用地，其稱，競得土地的資金“由公司自籌解決”。

而近期因保利地產拋出與中航地產整合地產業務的重組方案后，中航地產備受關注，該企業也是今年實現扭虧為盈的上市房企。

據中航地產披露，2015年上半年，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.11億元，今年則預計實現凈利潤0萬元-1000萬元。不過，中航地產填平1.11億元巨虧的窟窿則來源于轉讓下屬企業股權投資收益，恰好為1.1億元左右。

此外，在上述28家公布半年業績預告的企業中，僅1家首虧，即深物業A虧損約950萬元，同比下滑130%。對于業績變動的原因，公司解釋稱，結算不同區域項目，其項目毛利率比上年同期大幅下降所致。

逾八成企業凈利增長

從目前公布2016年中報業績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等千億元級房企尚未公布年報業績預告，因此，從目前數據來看，多數反映了中小房企今年業績變動的水平。

不過，28家房企中，有23家企業預告稱，業績將同比增長，這意味著八成以上房企業績預喜。

而寬松的調控政策給房地產市場回暖創造了條件，尤其是去年還處在水深火熱難以去除庫存的二線、三線城市給了中小房企翻身的機會。據中國指數研究院監測數據顯示，2016年上半年，13個重點城市住宅類項目推出房源21萬套，超九成新建住宅項目開盤價選擇高開或平開，而受庫存壓力和結構性影響，僅8%的項目價格下調。

不過，一線城市和部分二線城市是樓市回暖主戰場，尤其是住宅業態，過去一般約60%的去化率，在今年的熱點城市升級至超過70%，甚至達到80%。而三線、四線城市表現相對較差，高庫存依然是市場的主旋律。

總體來看，據中原地產首席分析師張大偉判斷，除部分轉型企業外，房地產可以說半年火爆已經全面出現，而這種火爆來自于一線、二線城市樓市的發力。

不過，從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業績的新來源。

中投證券相關研究報告認為，在“因城施策”的大背景下，預計房地產價格大幅調升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產行業毛利率將有可能出現明顯調整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。