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首付貸被叫停 信貸資金仍曲線流入

隱形“首付貸”推升樓市投機風

全國“兩會”落下帷幕，但業界對房地產“首付貸”的討論卻仍舊火熱。2016年2月2日首付比例下調和2月19日契稅和營業稅調整后，房價在春節后持續跳漲。市場中首付貸、眾籌購房等新興“場外加杠桿”貸款模式帶來的風險開始受到監管層重視。南方日報記者調研發現，當前深圳、廣州銀行、P2P公司的首付貸產品已經紛紛下架。各地互聯網行業協會也都開始引導P2P平臺下架房地產加杠桿的相關產品。但當前各類貸款變相加杠桿流入房地產的通道仍多，專家稱要警惕一線城市房地產投機風再起。 南方日報記者 唐子湉 黃倩蔚 實習生 沈釗

動向

P2P網貸全面叫停首付貸

近期，媒體披露部分P2P平臺和房地產中介提供的首付貸業務可能加大房地產市場的杠桿，自央行行長周小川、副行長潘功勝明確表態首付貸不合法后，P2P平臺與協會迅速反應，據了解，北京、上海、廣州和深圳的互聯網金融協會已開始全面排查首付貸。

廣州互聯網金融協會15日發布了關于調查統計首付貸等房貸產品的通知，要求P2P平臺等會員單位對涉及眾籌購房、首付貸或其他涉及高杠桿放貸的情況進行調查統計，梳理名單、數量、產品模式和涉及金額，掌握真實情況及存在問題與建議，并上報相關數據。

廣東互聯網金融協會秘書長朱明春告訴南方日報記者，全國涉及首付貸的P2P線上平臺僅有20家，目前已經全面叫停該類產品。“協會已經通知會員首付貸產品下架了，包括一些眾籌購房的產品也都已經下架了，都不再專門針對個人住宅撬動杠桿，和首付貸、眾籌相關的都已經停下來了。”朱明春說。

此前報道涉及的相關P2P平臺中，亦有部分平臺明確表態停止首付貸業務。記者在搜狐集團旗下互聯網金融平臺搜房貸主頁看到，該平臺于12日發布了關于停止接受首付貸借款申請的公告，稱“即日起，本公司停止接受首付貸借款申請。”其他大部分平臺雖未對首付貸暫停進行公告，但已經找不到“首付貸”的相關產品和宣傳字眼。

在房價上漲最快的深圳，深圳市互聯網金融協會也組織了全面開展互聯網金融行業摸底排查、自查自糾和清理工作。要求嚴禁新開展眾籌炒樓業務。對于存量業務立即停止募集并清理，任何企業不得通過更改名稱轉為線下籌集等方式繼續開展業務。

現象

信貸資金曲線流入變相加杠桿

盡管中介和P2P平臺的首付貸相關產品接連下架，但房地產市場中的隱性杠桿并未真正消失，有一部分轉型為更隱秘的方式曲徑流入房地產市場。

近日，記者接到自稱為平安銀行客服的電話，其表示近期推出一款抵押貸款新產品，可將正在按揭的房產二次抵押貸款，一般可貸到房屋總估值的七到八成，還款期限最長為三年。此外，還有約20萬至30萬元額度的信用貸款可供選擇，還款期限同樣為三年。當記者表明想要購房，詢問可否將這兩類貸款用于交購房首付時，客服人員含糊其詞，表示兩種貸款可以同時申請沒有問題。

業內人士告訴南方日報記者，正在按揭的房產一般只能抵押其已經完成按揭的部分。我國擔保法第35條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

廣東潤科律師事務所朱青山律師表示，按照現行的法律規定，在雙方當事人自愿的前提下，只要房產有余值，并且經過第一次抵押的銀行同意之后，就可以進行房產的二次抵押。但是，一押的銀行出于風險考慮，有時不會同意讓業主去辦理二次抵押。此外，這種二次抵押的房產，只能抵押業主首付以及已還供部分，而不能按照全額抵押。二次抵押雖然不違規，但由于資金額度較大，若再用于首付，無疑加大了房貸的杠桿比例。

除了二次抵押貸款和信用貸款外，網貸平臺上還有不少低門檻的其他類別貸款，如裝修貸等各類消費貸款和個人經營性信用貸，平臺方對資金流向缺少追蹤，對各類貸款流入房地產市場并無限制。目前雖然與房貸直接掛鉤的貸款產品已然下架，但其他貸款產品仍然為樓市的隱性杠桿增添助力。

朱明春表示，第三方借款平臺很難對借款資金的流向進行管控，當前政策也并未對此作出要求。

分析

房地產市場杠桿有多高？

房市“場外配資”的規模有多大？2015年末，房地產貸款余額為21萬億元，占人民幣各項貸款余額比重為22.4%。其中個人購房貸款14.2萬億元，占比15.1%，房地產開發貸款6.6萬億元，占比7%。記者從接近監管層消息人士處了解到，深圳、廣州等城市的房地產貸款余額至少都高于27%。考慮到地方融資平臺以及相關產業鏈的貸款，房地產價格下跌或會對金融部門產生一定的影響。

國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平認為，總體來看，中國居民杠桿水平低于主要發達經濟體，但需要警惕加杠桿帶來的房價迅速上漲。目前國內居民加杠桿大多是銀行體系內。

據鏈家官網的數據計算，2015年3月至今（截至2016年3月13日）鏈家理財平臺成交金額約186億元，其中約25%為首付貸，首付貸金額為46.5億元。考慮到鏈家北京二手房市場占有率約60%，上海、大連、成都等占比均超過20%份額。

國泰君安宏觀團隊測算，如果按照鏈家在全國首付貸中10%至15%占比計算，全國首付貸金額約300億至500億元，加上眾籌、消費貸轉房貸等其他方式，預計全國房貸“場外配資”金額在500億至800億元左右，撬動的房地產成交額如果按照保守的5倍計算，則杠桿成交金額超2500億元。

日前，盈燦咨詢也發布了其最新的一份報告稱：“首付貸近8個月的累計成交量達到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規模相對較小，因此P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。”部分業內人士認為，50億對于萬億量級的中國房地產市場而言只是車水杯薪，不足以構成威脅。

不過，任澤平認為，2015年以來的房價上漲和居民加杠桿有關。2015年，個人住房貸款迅猛攀升，脫離了2010年以來的均衡軌道，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比2013年25%和2014年28%的比例，該數據大幅上升。而期間，首付比例放寬政策密集出臺。

據了解，當前深圳的杠桿率幾乎用到了極致。人民銀行深圳中心支行的數據顯示，2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。而且深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點。

“‘首付貸’的問題不僅是風險問題，更重要是其降低了投機購房炒賣的門檻，從而推升了房價泡沫。”有銀行業內人士分析表示。以中原“e+首付貸”為例，最高可以貸到房屋總價的20%。這意味著算上央行規定的三成首付，居民杠桿高達10倍。

“從國際經驗看，首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現集中爆發現象，短期內易推動房價過快上漲。”任澤平表示。

■建議

完善征信機制杜絕投機炒房

一線城市房價不斷攀升，成為阻隔人才進入城市的高門檻，高房價也顛覆了人們對財富和生活的認知，讓實業投資意愿下降。兩會期間，不少代表和委員都在熱議如何避免企業受資產泡沫的吸引，將有限的資金投入有泡沫領域，從而影響創新投入。

在收入增速放緩時期，房價上漲還會擠出消費。2016年1至2月商品房銷售面積累計同比增長28.2%，但社會零售品總額增速下滑0.5個百分點至10.2%。

任澤平建議我國可研究和探索居民購房時的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩定購房者預期，避免購房需求短期內提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。

朱明春認為，必須理性看待貸款首付的問題。一方面，貸款首付為一部分確實存在剛性需求的購房者解決了資金短缺的問題，但從另一方面來看，一部分抱有投機心態的炒房客在一線城市房價暴漲期間通過放大杠桿入市，帶來較大風險。

“在上海和深圳這一輪房價上漲的時候，有很多投機客空手套白狼。他通過借錢首付買房之后，再借錢供房，幾個月后房價漲了，他就把房子拋掉然后還供。”朱明春表示，更多的是限制這種人進入市場，因為他們完全沒有風險承受能力。如果房價漲了，他就把房子拋售了，賺了一筆；如果房價下跌了，他馬上就斷供，斷供的風險就由銀行或者由其他機構來承受。

此外，我國的放貸機構間尚未建立完善的征信機構，難以杜絕使用同一房產在不同P2P平臺進行貸款的行為，也為民間借貸和房地產泡沫引入風險。“一個人在銀行貸款，銀行的信息是健全的，能夠查得到各銀行間的貸款記錄。但是在民間機構間，無法查到貸款人在其他機構的貸款記錄，這是征信系統不夠健全的現狀導致的一個漏洞，放貸機構也是深受其害。”

朱明春認為，中國征信系統完善的道路會比較漫長，現在很多民間的資本進入到市場里面來，但每個人的信息、征信記錄都碎片化地分散到各個機構里，沒有完成一個很好的整合，未來可能需要5到10年的時間，由市場慢慢運作整合。