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聚焦上市房企“去庫存”版圖： 地產供給結構面臨裂變

導讀

從上市公司盈利能力上看，傳統住宅開發類業務面臨銷售規模增長的中長期瓶頸，同時也面臨著盈利能力下滑的窘境。主要是隨著行業逐步度過供不應求的黃金時代，疊加地價的高企，地產行業尤其是小房企的利潤空間正不斷壓縮。

本報記者 何曉晴 廣州報道

“房企主要資產為存貨，過往五年上市房企存貨占比超過60%，存貨包括現樓、開發產品、樓盤等。” 平安證券分析師王琳認為。

2月26日，有接近恒大地產的人士對21世紀經濟報道記者表示，近年來，為了更好的去庫存，該公司土地儲備結構也作出了相應的調整和改變 。

在中央層面上，今年以來，多部委已召開工作會議，且不少會議內容涉及與房地產行業相關的表態，其中國土部更是在會議上提出“戰略上堅持持久戰，戰術上打好殲滅戰”的部署，圍繞去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務，找準接口，全力攻堅。

同時來自地方政府、上市公司等多個層面的動向也越發明顯。

三四線城市去庫存壓力集中

而地方層面，多地政府紛紛落實跟進去庫存政策，其中包括農民工市民化，同時支持新市民購房需求成為地方政策的主要著力點，具體措施則包括稅收減免、財政補貼以及完善住房制度改革等多個方面。

據國家統計局數據，截至2015 年末，全國商品房待售面積 7.2 億平米，值得注意的是，該數據的統計口徑是已竣工未銷售的商品房屋建筑面積，但不包括在建未建的部分。

其中，57.5 億平米庫存中將近 51%為住宅，約29 億平米，商業占22%次之，盡管從量上來看，住宅庫存位列第一，但從去化情況來看，住宅去化周期約 2.6 年，遠好于其他性質的庫存，辦公樓及商業庫存消化需超過 10 年。

此外，社科院統計數據也顯示，辦公樓、商業等非住宅類業態消化庫存的壓力更大。

另據中指院報告，庫存按已拿預售證但未售出計來測算去化周期，截至2015 年11 月末，一二線城市庫存消化時間已縮短至10 個月左右的合理水平，但多數三四線城市可售商品住宅消化周期基本在 20 個月以上。

此外，銀河證券跟蹤的16個重點城市數據也表明，截至2015 年末，從商品房空置率情況來看，二三線城市均超過25%，遠高于一線城市的18.4%。由此可見，我國去庫存的壓力主要集中在三四線城市。

對此，有資深業內人士認為，基本面較差的三四線城市庫存量較高，去化周期長，部分城市如蚌埠、溫州、南通、德陽、鄂爾多斯等庫存去化需20個月以上。

“源頭是，一些地方對土地財政和房地產的過度依賴；一些城市將城鎮化變成了造城行動；一些城市經濟內生動力不足；人口聚集能力不足；居民支付能力不足。”對此，該人士稱。

銀河證券分析師李軍表示，行業整體營收增速放緩、毛利率水平持續下降，2015 年前三季度ROE 水平僅 6.9%，創近幾年新低。從資產負債表看，主要呈現了三個特點，一是存貨大幅攀升， 存貨周轉率降至歷史低位，二是負債持續攀升，凈債務與歸母權益的比值達到 1.44，三是貨幣資金創歷史新高，達 5334 億元。

相比之下，根據CRIC TOP100 房企銷售排行榜上榜企業情況來看，按銷售額2015年CR20、CR50及CR100均有所提升， 其中CR100 為39.64%，相比2014年上升了近2個百分點，提升幅度最大。

2015年，萬科以超過2600億元的銷售額雄踞榜首，市占率約 2.98%，相比2014年提升0.2個百分點，市占率超過2%的有三家，另外兩家分別是恒大及綠地，銷售額均在2000億以上，在1%與2%之間的有4家，分別為萬達、中海、保利及碧桂園，銷售額在1000億-2000億之間。

地產供給結構面臨裂變

“自2013年開始，恒大已經著手布局全國一線城市土地儲備，相繼在深圳和北京拿下地塊。目前土地儲備的比例一線城市已經占據50%左右。二線城市的土地布局也是極力靠近該城市中心區。以前是距離城市中心區五公里，現在的標準是接近中心區兩公里左右，更加靠近城市剛需源頭。”上述接近恒大人士透露。

李軍表示，種種現象表明，民營企業為主的房地產行業供給側改革實際已經在“市場的手”的作用下悄然開啟。

這一點從地產新開工、投資走低、拿地回歸一二線主要城市、行業集中度提升、業績分化加劇、超過60%的A股房企提及轉型就可以看出。統計數據表明，迄今房地產板塊142家房企中提到轉型的多達91家，超過一半。

此前，2011 年人大提出“十二五”期間新建3600萬套保障性安居工程（“保障房”）的目標，使全國覆蓋面達到20%左右，根據國家統計局數據，“十二五”期間累計開工超過近3900萬套，基本建成近2800萬套，超額完成目標。

但與此同時，部分地區產生了空置的現象，國家審計署日前發布的審計結果公告顯示，有5個省已建成的5.75萬套保障房閑置，主要集中在江西、河南、吉林、湖北及貴州，主要是因為保障房建設由政府主導，從而產生需求錯配，比如基礎設施建設未跟上導致無法入住，選址偏遠出行不便導致需求冷淡等。

李軍認為，庫存壓力較大的主要是 90-144平米及高端產品，城市之間也有差異，因此在庫存及新增供給結構上面臨裂變。

“根據西南財大的報告，空置率按建面呈現出倒U形的特點，90-150平米住宅空置率超過 25%，而小于90平米及大于150平米住宅空置率相對較低，不到20%，這個現象與我們的觀察結果非常一致，相比剛需首置及非首次改善性市場，首改及高端住宅市場或許面臨更大的去化壓力。” 李軍表示。

其預計，圍繞“去庫存”需求端可能的政策包括繼續下調首付比例、稅費減免、戶籍制度改革、農民工市民化等，但戶籍與住房制度改革及農民工市民化需要長效機制的配合建立，無法一蹴而就，可能需要時間，而貨幣政策空間收窄，供給側改革更是一條比較長的路。

“我國1.69億外出農民工中，僅有1%在城市置業，這部分人口存在巨大的潛在需求，我們認為農民工市民化是未來樓市周期繼續向上的真正驅動力所在，但這并不是一蹴而就的，需要配套長效機制的加速完善。” 李軍如是說。