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政策被指透支需求 地方跟風(fēng)效果存疑 山西之后，誰再救市“放權(quán)”

本報(bào)記者 董映頡

北京報(bào)道

在中央最高領(lǐng)導(dǎo)層喊話“去庫存”之后，山西省提出全面取消限購政策，然而，對于地方政府而言，無論出臺(tái)多大尺度的刺激政策，似乎都“情有可原”。

“山西此次出臺(tái)的樓市政策，力度看上去確實(shí)較大，但從政策效果來說，預(yù)期卻并不明顯，主要是由于早在去年各地的限購政策就已經(jīng)或取消或放松，基本無法達(dá)到限購目的，而此次山西同時(shí)取消的其他限制措施，實(shí)際也早已放松執(zhí)行。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

業(yè)內(nèi)人士分析，在山西樓市政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多地方政府為刺激成交、消化庫存而出臺(tái)類似的“重申”政策，但這類政策的預(yù)期效應(yīng)較弱，未來二三線城市中，房企仍將通過以價(jià)換量等促銷策略才能完成去庫存化。

為什么是山西

11月19日，山西省住建廳等11個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)政策對山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行了重大調(diào)整，取消了購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制。除此之外，山西樓市新政還取消了商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度，同時(shí)取消對境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購買商品住房的限制。

實(shí)際上，早在去年8月4日，山西省會(huì)城市太原就已經(jīng)取消了限購政策。與此同時(shí)，山西其他城市的限購也早已名存實(shí)亡。不過，限購取消后的山西樓市卻仍未見大的起色。

機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，被重點(diǎn)觀測的35個(gè)城市中，新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，環(huán)比減少0.4%，存銷比為12.5，即需12.5個(gè)月時(shí)間才能消化完這些庫存。其中，15個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，而太原在庫存上升的城市中則位列第一。

“山西樓市有其自身的特點(diǎn)，即財(cái)富階層大多以投資房產(chǎn)作為自己的首選理財(cái)方式。”一位在太原有項(xiàng)目待售的全國性房企開發(fā)商對記者表示，為此，全國大型知名房企目前幾乎在山西都有項(xiàng)目，省會(huì)太原也成了大牌房企必爭的市場。

11月19日，融創(chuàng)執(zhí)行董事荊宏代表融創(chuàng)與太原萬柏林區(qū)簽約，參與新莊城中村改造。同時(shí)，恒大在太原的四個(gè)項(xiàng)目御景灣、翡翠華庭、濱河左岸及恒大雅苑也都在今年開盤。此外，萬科、富力、保利、中海、綠地等知名房企也在太原擁有自己的項(xiàng)目。

“以太原為例，其實(shí)當(dāng)?shù)貥鞘械某山磺闆r相對還可以，成交量一直保持穩(wěn)定，但供應(yīng)量相對較大，這才造成了當(dāng)?shù)貛齑娌粩嘣鲩L的現(xiàn)狀。”山西當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示。

為此，除了上述取消限購等政策，在優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)方面，此次出臺(tái)的山西樓市新政還規(guī)定，商品住房套型面積根據(jù)市場需求確定，不再受90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積70%以上的限制。對在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應(yīng)市場需求的住房套型進(jìn)行調(diào)整。

“由于山西的人口流入比例較低，因此剛需購房者在市場中難以發(fā)力，山西當(dāng)?shù)剡€是以改善型購房需求為主，此次山西新政對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其實(shí)是各項(xiàng)政策中最有實(shí)際意義的，直接給開發(fā)商以主動(dòng)權(quán)。”上述山西當(dāng)?shù)厝耸恐赋觥?/p>

“對于地方政府而言，去庫存的目的并非僅僅是救樓市，也與當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)任務(wù)與政績相關(guān)，土地收入上不去，地方財(cái)政收入就會(huì)出現(xiàn)問題，尤其對于山西這樣的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)衰落、新興產(chǎn)業(yè)尚未成熟的省份，房地產(chǎn)就是最后一根稻草。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

公開數(shù)據(jù)顯示，2014年，山西的增速目標(biāo)僅完成了55%左右，增速在全國排名倒數(shù)第一。今年山西的GDP增速目標(biāo)值是6%，可上半年僅完成了2.7%，完成率為45%，增速在全國位列倒數(shù)第二，比倒數(shù)第一的遼寧省僅高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入也捉襟見肘。山西省的官方數(shù)據(jù)顯示，今年1到7月，全省一般公共預(yù)算完成收入1053.3億元，同比減收50.3億元，下降了7.9%。全省11地市中有9個(gè)市減收，119個(gè)縣當(dāng)中有86個(gè)縣是財(cái)政收入負(fù)增長，其中有50個(gè)縣的降幅達(dá)到20%以上。

地方“跟風(fēng)”難見效

在中央喊話“去庫存”之后，山西成為第一個(gè)出臺(tái)地方救市政策的省份。業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)隨后各地都會(huì)有政策跟進(jìn)的情況。

就在山西出臺(tái)樓市新政之后，11月26日，寧夏出臺(tái)公積金新政，對住房公積金有關(guān)使用政策進(jìn)行調(diào)整，延長購房提取年限；貸款比例由原來的75%統(tǒng)一調(diào)整為不超過購房總價(jià)的80%，最高貸款額度也調(diào)整為50萬元；同時(shí)，寧夏新政還取消了繳存余額倍數(shù)限制。

而在寧夏之前，還有河南省、湘潭市、海鹽市、衡水市分別調(diào)整了公積金政策。此外，遼寧省在剛剛召開的冬季房交會(huì)上出臺(tái)了最新的購房補(bǔ)貼政策，北海、東莞、寧波等地也出臺(tái)了有條件的購房補(bǔ)貼政策。

“目前地方政府再出臺(tái)政策，主要也是為了顯示地方意圖刺激樓市的態(tài)度，給市場增強(qiáng)信心，實(shí)際上原有政策早已失效，但政府發(fā)聲對當(dāng)?shù)厥袌龆嗌贂?huì)有些作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

對于地方政府而言，積極出政策去庫存也是一項(xiàng)重要的“政治任務(wù)”。

“中央號召去庫存，作為地方主管部門理應(yīng)響應(yīng)并給予政策支持，目前我們也在研究相關(guān)政策措施，預(yù)計(jì)年底前會(huì)有所動(dòng)作。”東部某省住建部門的一位官員告訴記者，由于中央在樓市調(diào)控上已經(jīng)放權(quán)地方，因此政策調(diào)整內(nèi)容及幅度都由地方自己把握。

實(shí)際上，對于地方政府而言，較為可控的救市政策主要集中在公積金貸款、購房補(bǔ)貼、契稅減免等措施。但這一類政策早在去年的多輪樓市救市中反復(fù)出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，從去年5月至今，全國大多數(shù)城市的樓市成交主要為政策驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，一項(xiàng)政策出臺(tái)后樓市成交就會(huì)走高，但一段時(shí)間之后，政策效果被消解，樓市成交又再度下降。為此只有不斷繼續(xù)出臺(tái)政策刺激銷售，才能保證繼續(xù)平穩(wěn)去化。

“這種政策刺激其實(shí)是在透支需求，并不能從根本上解決問題，我們希望出臺(tái)的政策能夠取得實(shí)際效果，但政策的空間已經(jīng)越來越小了。”上述東部某省官員如是說。

“從過去的多輪樓市調(diào)控來看，地方政府的這類微刺激已經(jīng)難以見到實(shí)效，現(xiàn)在最有效的辦法還是需要從資金上來解決。如果真能從政府層面將住房保障與商品房去庫存掛鉤，那么起碼能解決部分問題。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波指出。