繼綠城誠園之后，綠城在北京住宅市場沉寂已達六年之久。日前，綠城聯合中交、平安以57億元的代價再次在北京住宅市場有所斬獲。業內人士表示，重回北京顯示出“融綠之爭”結束、中交入主之后，動蕩的綠城回歸穩定，展現其重回一線房企的野心。但剛進入“3萬元時代”的門頭溝，能否承載綠城地王級產品銷售，走出危機的綠城將迎來“地王”的新挑戰。
門頭溝取“地王”
日前，綠城聯合中交、平安，經過現場66輪爭奪，以57億元，配建3.1萬平方米拿下北京門頭溝地塊。其高達3.32萬元/平方米的樓面價也刷新了門頭溝土地樓面單價。
據悉，在該項目中，綠城將持有項目股權43%，成為項目操盤方，平安持有42%，中交則持有15%。
業內人士表示，此次殺回北京對綠城意義重大，綠城2003年就已進入北京，但自2009年綠城在北京開發綠城誠園后，再住宅面世，期間綠城企業也一度陷入生存危機。
相關人士表示，綠城內部管理層曾在“融綠之爭”時出現動蕩，一定程度上影響了綠城拿地節奏，中交入駐后逐漸恢復元氣的綠城回歸北京必然更加渴望證明自己。同時，在綁定平安和九龍倉成為其戰略合作伙伴后底氣也變得更足。
資料顯示，綠城年初提出“加大銷售力度、拓寬銷售渠道、加快庫存化”的策略。今年10月，綠城再次做出調整，計劃將把投資區域嚴格控制在14個一二線城市。并在兩三年內把三四線城市的庫存壓縮在企業產品整體占比25%內，甚至將來整體退出三四線城市。
2015年前10個月，綠城累計合同銷售金額約510億元，比去年同期下降12.67%。業績下滑的綠城亟須加快項目周轉節奏。上述人士表示，門頭溝地塊作為高端項目，去庫存周期必定拉長，與渴望轉型實現高周轉的企業戰略恐怕有所矛盾。
產品塑造面臨挑戰
業內人士分析，如果以傳統經驗判斷門頭溝區域，剛需和改善型需求則是區域的主流。
目前門頭溝新城區在售項目多為商住小戶型，在長安街西延長線兩側沒有住宅規劃，包括遠洋新天地、鴻坤七星長安、華潤悅景灣、融創西長安壹號這些商住產品就成為該板塊的主力供應。
“價格在門頭溝板塊依然是競爭的焦點之一。”一家房地產代理公司負責人表示，去年底位于六環外的門頭溝板塊售價已普遍突破3萬元/平方米。目前老城區剛需盤僅有京漢鉑寓項目及京西金泰麗灣的部分房源；改善型需求項目主要為京西金泰麗灣；西山藝境、V7西園則為區域高端樓盤項目代表，總價在六七百萬元以上。
目前，門頭溝區域內稱得上“高端”的項目也只有瀧悅長安和華潤·潤西山，但也僅稱得上高端改善型項目。
機遇風險并存
綠城相關負責人表示，門頭溝地塊將借鑒綠城推出的楊柳郡、留香園等項目經驗，在戶型設計、功能性和實用性等方面有所創新。
業內人士表示，這次進駐門頭溝地區也許對綠城來說可能再次面臨新的考驗。該地塊樓面價達到每平方米3.26萬元，是門頭溝首宗超過3萬元樓面價的地塊。但門頭溝目前作為“剛改”的主流區域，能否消化如此價位高端產品，令業界擔憂。另外，該地塊容積率2.8，與一些高端項目接近別墅的容積率相比毫無優勢可言。面對高端豪宅在門頭溝基本上處于空白的現實，未來項目定價將成為最大懸念。
綠城方面表示，經過精密測算，樓面價3萬元/平方米是趨近飽和價。加上裝修和營造成本、稅費等，預估項目最終成本價為4萬元/平方米，項目未來的空間還很大。
業內人士預測，區域內豪宅客戶的稀缺是項目短板，但頂級項目的缺失也許正是綠城的機會所在，憑借綠城在全國豪宅項目開發營造的良好口碑，綠城一直有為數不少的粉絲追隨，其在門頭溝區域理應有所作為。北京商報記者 董家聲
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