首開股份(4.36,0.02,0.46%)前5月簽約額下降近五成 財(cái)務(wù)狀況繼續(xù)惡化

　　半年銷售額完成不足1/4，負(fù)債率長期保持80%以上

　　孫翔峰、秦玥

　　在2013年房地產(chǎn)市場一片紅火之后，眾多房企大幅上調(diào)了2014年的銷售目標(biāo)。但是，從最新公布的今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)看，在已經(jīng)公布業(yè)績的30多家房企中，平均年度銷售任務(wù)完成率只有約30%，其中，北京首都開發(fā)股份有限公司(以下簡稱“首開股份”)前5個(gè)月的銷售額出現(xiàn)了大幅下滑。根據(jù)首開股份的最新公告顯示，2014年1~5月，首開股份及控股子公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積42.3萬平方米(含地下車庫等)，同比下降45.94%;實(shí)現(xiàn)簽約金額 55.1億元，同比下降48.62%。

　　對(duì)此，首開股份證券事務(wù)代表鐘寧在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，前5月銷售大幅下滑主要由于推盤節(jié)奏緩慢和去年銷售基數(shù)過大。值得注意的是，鐘寧同時(shí)承認(rèn)，今年的市場變化已經(jīng)超出公司預(yù)計(jì)，完成全年247億元的銷售目標(biāo)存在很大壓力。

　　根據(jù)首開股份2013年財(cái)報(bào)顯示，截至2013年底，首開股份借款總額已超過400億元，年內(nèi)支出利息高達(dá)31.69億元，2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤也只有12.89億元。“由此可見，首開股份的資金壓力不容樂觀。”一位不愿具名的金融業(yè)內(nèi)人士表示。更為重要的是，銷售減緩將導(dǎo)致現(xiàn)金回籠緩慢，進(jìn)一步加大首開股份的資金壓力，而其的財(cái)務(wù)狀況可能繼續(xù)惡化。

　　銷售額完成不足1/4

　　今年以來，首開股份一直面臨著較大的經(jīng)營壓力。

　　根據(jù)首開股份2014年一季度業(yè)績報(bào)告顯示，首開股份首季度僅累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 21.8 萬平方米，同比下降58.6 %;實(shí)現(xiàn)簽約金額28.2億元，同比下降61.4%;銷售回款僅為32.2億元，同比下降46.8%。

　　而二季度以來，首開股份的銷售情況仍然沒有得到改觀。

　　首開股份6月10日宣布，5月份公司及控股子公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積8.8萬平方米，同比下降50.62%;簽約金額12.2億元，同比下降39.45%。

　　今年1~5月，首開股份及其控股子公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積42.3萬平方米，同比下降45.94%;簽約金額55.1億元，同比下降48.62%。

　　根據(jù)首開股份2013年年報(bào)顯示，公司預(yù)計(jì)銷售面積168萬平方米，銷售簽約額247億元。

　　但是，5月首開股份參股合作項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約面積2.5萬平方米，僅實(shí)現(xiàn)簽約金額4.6億元。

　　更為甚者，前5個(gè)月首開股份參股合作項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積為12.9萬平方米，僅實(shí)現(xiàn)簽約金額24億元。

　　對(duì)此，一位不愿具名的市場人士表示，2014年已經(jīng)幾乎過去一半，首開股份的銷售額完成不到1/4，下半年市場不明的情況下，完成全年的銷售目標(biāo)存在一定挑戰(zhàn)。

　　鐘寧也坦承，今年的市場變化已經(jīng)超出市場預(yù)期，公司的推盤和銷售都受到影響。

　　“如果公司今年不調(diào)整銷售目標(biāo)的話，下半年的銷售壓力確實(shí)很大。”鐘寧表示。

　　負(fù)債率長期保持80%以上

　　然而，除了銷售的大幅下滑，首開股份還背負(fù)著巨額的債務(wù)壓力。據(jù)公開資料顯示，首開股份自2009年以來負(fù)債率一直保持在80%以上，處在一個(gè)較高的水平。

　　根據(jù)首開股份2013年年報(bào)顯示，截至2013年年底，公司債務(wù)總額達(dá)到414億元，主要為銀行貸款、信托貸款、私募債，其中銀行貸款余額200.74億元、信托貸款余額164.31億元、私募債48.92億元。而為了這些負(fù)債，首開股份2013年僅僅利息就支出了31.69億元，利息資本化金額24.80億元，資本化比例78.26%。而為了融資順暢，首開股份去年還為控股子公司開發(fā)融資提供了70.67億元的擔(dān)保。

　　但是，首開股份2013年的營業(yè)收入為135.01億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤僅有12.89億元，比上一年下降了20.3%。按此計(jì)算，2013年的利息支出和凈利潤相差兩倍有余。

　　“去年市場形勢(shì)比較好，很多企業(yè)拿地兇猛，負(fù)債率也比較高，如果銷售回款不能跟上，企業(yè)就有可能承擔(dān)越來越大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”同策房產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉在接受記者采訪時(shí)說。

　　與此同時(shí)，首開股份也表示，2013年股份公司業(yè)務(wù)拓展和企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張比較快，支出不斷增加，公司資金壓力較大。資本市場融資困難較大，可供貸款的新項(xiàng)目越來越少。信托融資比重增加，融資利率上升，資金成本較高。近年來公司負(fù)債率居高不下，面臨著高負(fù)債運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，相比銷售業(yè)績而言，對(duì)于首開股份更為頭疼的是還款壓力。

　　據(jù)公開資料顯示，至2015年上半年，首開股份僅信托資金的到期還款額就超過50億元，其中，平安信托15億元計(jì)劃2015年2月5日到期;云南信托15億元計(jì)劃2015年4月24日到期;廈門信托12億元計(jì)劃2015年3月27日到期;山東信托10億元計(jì)劃2015年2月7日到期。

　　為了加緊還款，首開股份也在積極行動(dòng)著。據(jù)了解，首開集團(tuán)近日與建設(shè)銀行(4.19,0.02,0.48%)、華夏銀行(8.23,0.03,0.37%)分別簽訂了220億元和100億元的融資授信《銀企戰(zhàn)略協(xié)議》，加之今年5月與北京銀行(8.20,0.03,0.37%)簽訂200億元融資授信，短短數(shù)日之內(nèi)首開集團(tuán)總計(jì)獲得了520億元的意向性授信。

　　對(duì)此，鐘寧解釋道：“首開集團(tuán)并沒有什么經(jīng)營業(yè)務(wù)，拿到這些授信肯定是要給首開股份使用，市場之前在質(zhì)疑首開資金鏈存在問題，拿到這個(gè)授信我們就是想向市場傳達(dá)一個(gè)信息，我們的資金是有充分保障的，是具有充分的安全性的。”

　　“一般情況下，母公司或者控股公司獲得大筆授信額度對(duì)于控股子公司的發(fā)展都有比較好的幫助，母公司或者控股公司可以通過向子公司注入土地項(xiàng)目、提供貸款擔(dān)保等多種方式解決子公司的資金問題。”張宏偉說。

　　逆勢(shì)擴(kuò)張？

　　對(duì)于520億元的授信額度，有業(yè)內(nèi)人士表示，控股股東520億的授信不僅能幫助首開解決資金壓力，還有可能幫助首開在市場低谷時(shí)期抄底擴(kuò)張。

　　而亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也對(duì)記者表示，今年房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，土地價(jià)格下行，首開股份在短時(shí)間內(nèi)快速獲取大筆授信支持，不排除存在逆市擴(kuò)張的打算。

　　事實(shí)上，在市場不景氣的2011年，首開股份就有一次大規(guī)模的逆勢(shì)擴(kuò)張。2011年，首開股份先后取得北京通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)、通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)、豐臺(tái)區(qū)分鐘寺、福州、沈陽、蘇州、廊坊、葫蘆島等京內(nèi)外 8 宗土地項(xiàng)目，總建筑規(guī)模 395 余萬平方米，其中京內(nèi)項(xiàng)目 90 余萬平方米，京外項(xiàng)目 305 萬平方米左右。

　　“在房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期的時(shí)候，土地價(jià)格下降，政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的可能性增大，對(duì)于進(jìn)場開發(fā)商的要求也有提高，這個(gè)時(shí)候擁有國企背景并且資金來源有保障的首開股份可能獲得更多的抄底機(jī)會(huì)。”郭毅說。

　　而就在2013年，首開股份再次兇猛拿地。根據(jù)公開資料顯示，2013年全年首開股份在北京地區(qū)(大興、通州、朝陽、亦莊、昌平)分別取得12塊開發(fā)用地，在京外深耕城市以及新進(jìn)城市也取得了9塊開發(fā)用地。按權(quán)益計(jì)算，地上規(guī)劃面積214.3萬平方米，其中可售商品房面積193萬平方米。在這一年中，首開股份第一次進(jìn)入了杭州和大連，在兩個(gè)城市分別取得一個(gè)住宅項(xiàng)目。

　　對(duì)此，上海易居地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，首開股份作為一家中型地產(chǎn)公司，存在著很大的擴(kuò)張沖動(dòng)，在市場低谷期獲得大量資金支持，或?qū)⒓涌烊珖鴶U(kuò)張布局速度。

　　“首開的銷售額已經(jīng)上百億了，但是很多人還是認(rèn)為它是北京的地方性企業(yè)，它有著很大的向全國布局的沖動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　更為重要的是，不難發(fā)現(xiàn)，首開股份的幾次強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張都是依賴于大量的融資實(shí)現(xiàn)。對(duì)于是否會(huì)在市場低谷進(jìn)行進(jìn)一步擴(kuò)張，鐘寧表示，首開目前在北京地區(qū)擁有超過300萬平方米的土地儲(chǔ)備，在京外的土地儲(chǔ)備則超過1000萬平方米，足夠首開股份一定時(shí)期內(nèi)的開發(fā)，首開股份今年將采取審慎的拿地策略。

　　鐘寧同時(shí)表示，對(duì)于價(jià)格比較便宜的土地，首開股份在考慮資金承受能力的情況下，一定會(huì)盡力爭取。