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今年上半年，鄭州樓市火爆供不應(yīng)求 資料圖

一邊，全國一線開發(fā)商突然間發(fā)現(xiàn)竟然還有一個金礦型的鄭州，“饑不擇食”從各地趕來，“恐慌性”買地;一邊，買房者開始焦慮，害怕晚了房子會一漲再漲，進(jìn)入“恐慌性”買房。今年前8個月，鄭州樓市熱得發(fā)燙。那么，第四季度到明年，鄭州樓市是否會降溫呢?有沒有可能進(jìn)入2萬時代?

□東方今報首席記者 李凌/文 記者 邱琦/圖

●土地供給不足

今年1-7月份，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積465.24萬平方米，同比下降5.5%，降幅比1-6月份收窄6.7個百分點(diǎn);土地成交價款193.93億元，增長82.2%，增速加快48.8%。

今年上半年鄭州市經(jīng)營性用地供地計劃雖有所上漲，但超七成都是城中村用地。與此同時，優(yōu)質(zhì)“凈地”相對稀缺。因此造成了各大房企爭相搶購“凈地”的局面。 “土地供求關(guān)系直接影響土地出讓的溢價率，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致土地高溢價率。” 河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清表示，正是基于以上原因，直接導(dǎo)致鄭州競拍土地高溢價率，這也進(jìn)一步推動了“地王”的誕生。 宋向清說：“面包永遠(yuǎn)要比面粉貴。在當(dāng)前地價節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)商卻依舊熱情高漲的情況下，可以更加肯定的是開發(fā)商對樓市發(fā)展預(yù)期很看好。” 王牌智庫首席專家上官同君也表示，本土開發(fā)商和外來開發(fā)商手中的土地儲備量吃緊，加之鄭州市住宅用地供應(yīng)少，導(dǎo)致各個開發(fā)商熱衷住宅用地的競拍，搶到土地抱得地王歸已成2016年鄭州土地市場常態(tài)。 “鄭州市場剛剛啟動，北龍湖的地價4000萬并不意外。”東潤泰和總經(jīng)理王鑫也贊同上面的觀點(diǎn)，“一線城市二手房交易量大于新房，也意味著土地供應(yīng)不足，因此二線熱門城市成為開發(fā)商們搶灘的重點(diǎn)。”

●房產(chǎn)大佬進(jìn)入

鄭州土地市場競拍“廝殺”激烈，地王頻出，中小開發(fā)商無力參與“資本游戲”或?qū)⑼顺鍪袌觥?/p>

碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波坦言：“河南有著龐大的人口基數(shù)，只要人在，需求就在。”一大批知名房企紛紛進(jìn)駐鄭州。它們加大對二線城市的開發(fā)力度，使本就稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊競爭加劇。 今年 2月，傳奇地產(chǎn)大鱷孫宏斌攜融創(chuàng)中國“回馬”鄭州，出資7.54億元收購了中牟美盛置業(yè)有限公司。融創(chuàng)“回馬”發(fā)出了一個信號，說明了河南市場的巨大潛力，而收購這種形式，本身也并未“加重”市場供應(yīng)。除了融創(chuàng)外，華強(qiáng)也是通過并購新芒果進(jìn)入河南的。 “地王已逐漸演變成極少數(shù)有品牌、有實力、有團(tuán)隊的實力房企的盤中大餐，中小房企正在被邊緣化，正逐步被擠出鄭州房地產(chǎn)市場。”上官同君說，“此前，鄭州是國內(nèi)20強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的競技場，以后可能就成前十強(qiáng)在這里虎口奪食了。” 2016年，無論是在土地供應(yīng)還是銷售市場，鄭州都將進(jìn)入一線房企的主場時代。

●業(yè)內(nèi)預(yù)測房價將超2萬

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰認(rèn)為，住宅需要去投資化，但中國經(jīng)濟(jì)不能去房地產(chǎn)化。“鄭州房價下跌的可能性非常低，上漲的可能性非常大。”

多位業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入7月后，鄭州地王頻出，但地王效應(yīng)在7月份鄭房指數(shù)上體現(xiàn)并不明顯。預(yù)計今年后幾個月，鄭州房價仍將繼續(xù)上漲。 “我們預(yù)測，鄭州東區(qū)的房價均價過20000元/平方米是大概率事件，北邊區(qū)域會破18000元/平方米，西邊區(qū)域和南三環(huán)區(qū)域均價會過15000元/平方米大關(guān)。”真二網(wǎng)合伙創(chuàng)始人鄧鵬表示。 南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫也大膽預(yù)測，如果按照這樣的發(fā)展趨勢，在政府不出臺過激的政策限制情況下，明年三環(huán)內(nèi)主城區(qū)普通商品住宅的主力戶型均價漲到兩萬元沒有問題。

●質(zhì)疑：預(yù)測沒有數(shù)據(jù)支撐

對市場的預(yù)判觀點(diǎn)，總有正反兩方。

鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦就認(rèn)為，后期房價過快上漲，目前沒有數(shù)據(jù)可以支撐。“房價怎么走，要看鄭州市的人口增長情況，看市場的保有量和開發(fā)量。” 從商品房供應(yīng)看，鄭州市房管局的數(shù)據(jù)表示，2015年鄭州市區(qū)商品房銷售面積1078.34萬平方米，“2015年底，商品房庫存量為682萬平方米。今年新增面積預(yù)計為1036萬平方米，累計商品房上市面積為1700萬平方米。” 從人口增長看，8月22日省統(tǒng)計局發(fā)布：十二五期間，鄭州常住人口增加了91萬，外省流入河南人口的37%和省內(nèi)流動人口的60%都流入到了鄭州。 也就是說，今年上市的1700萬平方米，約相當(dāng)于17萬套住房，如果每套住房按照3口人居住計算，那就是能滿足50萬人的住房需求。 “雖然購房的人，除了增加的常住人口外，還有省外投資者和省內(nèi)其他地市的購房者，但從這個數(shù)據(jù)看，鄭州房價過快上漲的動力是不足的。”宋向清表示，也可以說，過高估計房價漲幅，沒有數(shù)據(jù)支撐。

●高房價是一把雙刃劍

8月23日上午，在鄭州市十四屆人大常委會第二十一次會議上，鄭州市人民政府代市長程志明作了“關(guān)于鄭州市2016年上半年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告”。在報告中，他提出，“加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”。這是程志明就任鄭州市代市長以來，首次在公開場合提出“加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度”。

河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示，現(xiàn)在的成交價與龍湖的區(qū)域價值不匹配，龍湖定位高、規(guī)劃好，房價稍高是合乎情理的，但在龍湖沒建成的情況下，這么高的房價和地價，是提前透支，是不正常的現(xiàn)象。 “高房價是一把雙刃劍。”李曉峰表示，高房價能證明一個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，但另一方面，高房價意味著在此生活居住的人的生活成本增高，這會削弱一個城市的競爭力。