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中國網財經10月28日訊(記者 張增艷)昨日，ICCRA住房租賃產業研究院在第五屆領航·住房租賃產業國際論壇上發布了《邏輯換軌與策略重鑄：2023中國住房租賃市場資產管理洞察報告》，闡述在不動產金融邏輯框架下，住房租賃市場投資機構與品牌運營的策應行動指南。

為此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，保障性租賃住房公募REITs跑通、規模持續擴大，為市場注入了新活力，進而驅動住房租賃行業從開發邏輯向不動產金融邏輯轉變。

行業底層邏輯換軌

去年8月，華潤有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。據報告統計，目前擬申報發行的保障性租賃住房公募REITs達7只，上市后我國保障性租賃住房公募REITs規模將超百億。

報告指出，隨著規模持續擴大，將驅動行業的底層邏輯向不動產金融邏輯換軌。現行住房租賃市場主體多持“開發邏輯”，而保障性租賃住房公募REITs則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩健、長周期的循環。在新的框架下，租賃住房被視為投資組合標的，其考量指標從單純的盈利能力擴展成為一系列資產管理的目標。

趙然解釋稱：“在不動產金融邏輯的框架下，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創新金融工具實現資金回收，再循環滾動投資、擴大租賃住房和管理規模，最終建立完整的租賃住房資產管理閉環，將變得越來越重要。”

相應地，市場主體所需要具備的能力組合也會發生變化。報告指出，在不動產金融框架下，資產培育、REITs發行、擴募調整等立足于資產全生命周期管理的能力將得到凸顯。

市場主體需重筑護城河

隨著行業規則發生變化，投資機構、品牌運營商均需要轉變思路、重筑護城河。

報告指出，不動產金融邏輯更強調對資產“全生命周期”的管理，即涉及底層資產識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復雜的范疇。趙然坦言：“投資機構需要一直提醒自身，住房租賃是微利行業，利潤是‘摳’出來的。必須看得更全、更長、更細，以收益率倒推擇址、定位、建筑能效等等動態因素。”