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新華財經廣州9月30日電（記者 孟盈如）為提升二手房市場流動性和活力，近期多個地市推出二手房“帶押過戶”政策。二手房交易者認為，這一模式可縮短交易時間、節約交易成本，利好眾多。專業人士認為，除利好外，銀行如何在確保資金安全的前提下完成對政策的落地實施，成為交易模式推廣、激活二手房市場活力的關鍵。

【資料圖】

多地推出“帶押過戶” 立足激發購房活力

日前，中國人民銀行廣州分行發布《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》（以下簡稱“通知”），提出為進一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，鼓勵廣州地區推廣二手房“帶押過戶”模式。

近期，二手房“帶押過戶”在國內多個地區陸續推出。9月，深圳市坪山公證處發布消息稱，于今年7月底完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。據悉，該公證處于6月中旬與交易各方簽署“公證安心付”資金監管（擔保性提存）服務協議，7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷，并于8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作，此次交易涉及十幾套房產，4000多萬交易資金。

9月中旬，南京市不動產登記中心官方微信號“南京不動產”發布消息稱，南京市全面推行二手房“帶押過戶”模式。

此外，昆明、蘇州、無錫、福州等地也在推廣試點這一模式。

二手房“帶押過戶”模式實現了賣方“帶押過戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設立的無縫銜接。節約了時間，省去了墊資過橋的費用，該模式受到眾多“買一賣一”二手房交易者的關注。

廣州一資深地產中介人士介紹，“帶押過戶”目前在廣州還未真正落地，銀行處于調研和方案探索階段。“雖然目前二手房業務量比較低迷，但也有眾多二手房買賣客戶在咨詢這個政策。我們也在等相關政策的落地出臺。”

保障資金安全成落地關鍵點

二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。

中國人民銀行廣州分行指出，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險。

廣州大源按揭總經理鄭大源介紹，“同一家銀行辦理帶押過戶的話，不存在貸款流失的問題，安全性有所保障，所以阻力較小。但是跨行之間辦理，需要跨行合作互認、多部門合作等，存在一定風險，多數銀行還處于研究落地階段。”

多路徑探索 構筑交易“防火墻”

此前，深圳的“公證提存+免贖樓帶押過戶”為“帶押過戶”提供了具體操作路徑，保障了中國人民銀行廣州分行所提及的交易安全性。

深圳市坪山公證處介紹，以公證提存服務為基礎，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監管，確保資金安全；資金先進入公證處監管賬戶再辦理過戶手續，確保業主房產過戶后可以收到購房款；在房產過戶后公證處再支付資金給業主，確保買家付錢后可以順利拿到房產；交易雙方、債權人（抵押權人）、公證處共同簽署監管協議，由公證處直接支付資金給債權人（抵押權人），保障在抵押權注銷后債權可以獲得清償。

對于交易過程中可能存在的查封風險，由于抵押權的存在，申請查封的債權人很難獲得實際利益，降低了查封動機，即使有刻意查封，或交易雙方出現意外情況導致交易失敗，交易可以解除，資金就會原路返還，將風險降到最低，避免發生糾紛。

鄭大源建議，推廣二手房“帶押過戶”模式，必須尊重原銀行未結清的事實，建議先“二押”，取消原來貸款銀行必須開具“涂銷證明”的做法，改為開具“變更抵押證明”，以此保證原貸款銀行的利益。房子過戶后，原銀行是一押銀行，新的貸款銀行則是二押銀行。

同時，二手房購房者的首付款，房貸放款等，在原貸款銀行一押解除之前，都要進行資金托管，并以尊重原貸款銀行為原則，無論買家申請商業貸款還是公積金貸款，所有的資金都需要由原貸款銀行指定的中間賬戶監管，以此確保原貸款銀行利益。

廣東華商律師事務所律師周爭鋒表示， 在帶押過戶的交易環節中，引入買賣的預告登記和抵押的預告登記流程，這樣才能預防房屋產權和債務糾紛，防止出現一房二賣、房子在已被債權人抵押的情況下又來出售等問題。“有了兩個登記的流程，房屋的歷史交易和歷史抵押情況就一清二楚，相關交易方和中介、銀行等服務方就能避免產權風險。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“帶押過戶”模式在二手房交易市場中具有積極的作用和意義。此類模式更加成熟和規范，是二手房交易市場需要重點關注的政策創新要點。

業內人士認為，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時，間接加快新房去化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場良性循環和健康發展。