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“脫歐”多米諾骨牌效應已經蔓延到了港股市場。

7月11日傍晚，21世紀經濟報道記者獨家獲悉，此前公布招股說明書的多家公司中，有的已經終止上市。而綠城服務(02869.HK)盡管此前基于超額認購，股價市盈率最高峰值達到23.6倍之多，正式招股當天帶動相關概念股大漲，但香港證券市場相關人士仍然表示，7月12日正式公開發售時，該股股價或有下行甚至破發壓力。

最直接的影響或許來自于，上周宣布暫停贖回的英國房地產基金已經有7家，這7家房地產基金總資產大約150億英鎊，近千億人民幣的資產將對英國房地產市場產生什么影響?戴德梁行亞太區董事局主席暨大中華區行政總裁張國正認為：“對暫停交易的資金而言，他們持有約150億英鎊的資產，這僅占英國投資市場的3%，他們只是市場的一小部分。”

7月11日，高力國際華東及西南區董事總經理兼中國區資本市場及投資服務董事總經理翁琳接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，這次的情況跟上一次金融危機的時候不一樣，房地產不會發生暴跌。同時，多數銀行和機構也已經具有更高的資本化程度。

翁琳認為，相比2007和2008年金融危機期間，房地產基金也遭遇過類似贖回潮的沖擊并被迫暫停交易，進而引發房地產價格大幅下挫，致使英國房產價值從峰值暴跌逾40%。

二級收益率上行增壓

來自高力國際的數據顯示，目前宣布停止贖回的7家房地產基金分別是Standard Life、M&G、Columbia Threadneedle、Henderson、Canada Life、Aviva、Aberdeen，總資產大概150億英鎊。

高力國際指出，投資者主要以私人和個人投資者、家族信托基金和投資在房地產市場的小型退休基金為主。大部分投資者來自英國，也有一些希望資產配置多元化的國外投資者。

鑒于贖回和流動性水平，戴德梁行方面預計那些尋求退出的投資者會有序地出售資產，因此投資人的資金會留在基金里。基金也將有遠期規劃來處理這樣的事情，所以不會出現一個無序的銷售過程。

此外，正如翁琳所言，比起七八年前，多數銀行和機構也已經具有更高的資本化程度。目前的管理機制也允許資金延長其暫停時間和限制任何進一步的贖回，同時提高流動性狀況。

張國正分析了在英投資者一個微妙的心理變化，“這些基金中的一部分將保留高品質租賃資產，我們可以看到一些這樣的資產會進入到市場。”換言之，此前投資者或無機會分享的優質資產或被投入市場，這對于投資者而言，接盤與否又將是一場資本暗戰。

另一方面，市場風險正在疊加。張國正指出，這些資產對一些投資者極具吸引力，這些投資者包括那些試圖利用目前匯率尋找機會的海外投資者，預計在英國那些優質資產仍將繼續保持較好的收益率。換言之，市場正期待英國二級收益率上行壓力增加，這反映了市場增高的風險。

對于是否存在拋售房地產資產的情況，翁琳指出，暫時沒有看到房地產市場有拋售的情況出現，也沒有被逼拋售。“估計可能在未來會有這樣的趨勢，但不是現在。”她說，大部分投資者都會暫時對市場持觀望態度。

翁琳建議業主也可以采取一些相應措施，比如延長免租金期限來促進成交。

第一太平戴維斯商業物業研究部負責人Mat Oakley表示，“英國商業物業市場的前景很大程度上取決于未來兩年內的宏觀經濟形勢。在我們對貨幣市場及央行貨幣政策委員會的應對機制有所認識之前，很難預測英國脫歐對房地產市場的影響。例如，英國基準利率及國債收益率的下調，或可增加國內商業物業的投資吸引力。對境外投資者而言，英鎊的貶值也會降低英國房地產的投資成本。”

上述業內人士均認為，近期而言，2016年下半年投資額不會回升。此后隨著收益率上揚，預期投資者尤其是境外投資者將順勢返場，推動成交回暖。

“投資者需求減少，會使價格承壓，預計2016至2017年商業物業收益率有所增加——這是短期反應。” Mat Oakley預計，在2017年下半年，投資者需求回暖將限制收益率的上漲。到那時，預計投資者會重點考慮各項資產的基本情況，而非英國脫歐等外力的影響。

港股市場信心受損？

日前，瑞銀表示，英國退歐對中國資產影響有限，認為中國及亞洲其他地區的風險資產基本上避過英國脫歐風暴。除了政治上的不確定性以外，因為中、英的貿易聯系很少，所以中國受到的沖擊有限。

瑞銀更指出，美國公債孳息率曲線在英國公投后走低，推動以美元計價的離岸中國債券孳息率下降。目前來說，瑞銀認為此類中國債券估值昂貴，建議投資者留意大型中國國企、銀行或資產負債表穩健的房地產開發商債券。

穆迪指出退歐會引發金融市場動蕩，而英國GDP增速放緩，或會打壓對其他國家的產品需求。與此同時，大量資金流入避險資產，將對日本評級不利，但對香港的影響則較少;若日元持續升值，將拉低日本經濟增長及通脹。

英國退歐導致香港資本者也受到影響。市場信心受損從新股表現可見一斑，比如，綠城服務于上市前夕，其暗盤價初段成交并不暢旺。21世紀經濟報道記者查閱港交所文件獲悉，綠城服務此前在香港公開發售獲3711.6萬股有效申請，相當于公開發售7778萬股的約47.72%，認購不足，然后國際發售獲適度超額認購，而未獲認購的4066.4萬股公開發售股份已重新分配至國際配售。

一名接近綠城服務的知情人士透露，香港股票市場以國際資金為主，近期處于信心下跌，投資低迷階段，綠城服務在初期準備工作中，找了一部分比較有實力的基石投資者，比如綠城中國(03900.HK)的全資附屬公司忠富控股、中國東方資產管理、浙江天堂硅谷資產管理、中國化工等四大基石投資者合共認購了65%。

相比之下，久融控股(02358.HK)以折讓18.83%每股0.125元配售最多7.6億股新股，占已發行股本約16.67%，反映出資本市場的信心不足。