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律師支招

●買家要求“強制過戶”風險大

目前，深圳很多遭遇違約的當事人，找律師甚至上訴到法院的要求，都是趨向于“不要違約金，要直接履行合同”，也就是要求法院判房產強制過戶。不過，與會律師普遍認為，想要強制過戶并不容易，法律風險很大。

朱斌律師作了一個統計：從2013年6月到2015年5月可查到的法院判決文書中，有38份房地產糾紛官司是原告要求繼續履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%，敗訴率接近一半。

周爭鋒律師也不看好當事人“強制過戶”的要求，他認為最好是買賣雙方坐下協商，定一個雙方都可以接受的加價或違約金。要求“強制過戶”有很大風險， 一個官司至少要打一年半載甚至兩年，而房價則是“日新月異”，“當買家把時間、金錢和購房資格耗在一個官司里，就很有可能擠不上買房這一趟車。”

●警惕利用“優先購買權”毀約

深圳律協房地產法律專業委員會委員周科律師也認為，當事人想要強制過戶房產不容易，同時賣方還可用“優先購買權”毀約。

比如在房子未過戶前，租客有優先購買權。哪怕當事人把官司打贏了，最后租客卻憑優先購買權來排除法院執行。另外還有夫妻共同財產問題、房產被查封問題、一房兩賣問題等，都可能成為房產強制過戶的阻力。

周爭鋒律師也指出，買家到法院打官司要求“強制過戶”也面臨很大的經濟壓力。“一套房子幾百萬，要求強制過戶的話，訴訟費按比例收都是好幾萬元，加上房產封存、擔保等一系列費用，單是訴訟門檻就要十幾二十萬元。”

律師們普遍認為，就算法院判決強制過戶，也還有很多不確定性，買方維權成本會很高，風險太大，商談賠償一個合理的違約金或加價可能是更好的解決途徑。