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今年的土地市場(chǎng)，最熱的詞或許就是“地王”。一線和核心二線城市的“偏遠(yuǎn)”地區(qū)頻頻被拍出“天價(jià)”，一次又一次刷新人們的認(rèn)知。雖然三四線城市的高庫(kù)存和資本的強(qiáng)勢(shì)介入可以讓人理解地產(chǎn)商對(duì)于一線城市的爭(zhēng)奪，但是各種風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視，如此多的豪宅賣(mài)給誰(shuí)？

“地王”頻出 國(guó)企稱(chēng)雄

從今年初北京豐臺(tái)白盆窯拍出北京土地成交史上的總價(jià)“地王”后，北京土地市場(chǎng)就開(kāi)啟了地王模式。一路蔓延至門(mén)頭溝、昌平北七家乃至房山等“偏遠(yuǎn)”區(qū)域，大大突破人們的傳統(tǒng)認(rèn)知。

實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)大熱的城市不僅有北京，上海、廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新紀(jì)錄。例如，南京在本月27號(hào)拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價(jià)已超出該區(qū)域“前地王”樓面價(jià)，為此周邊多樓盤(pán)都已暫停加推，伺機(jī)漲價(jià)。

值得注意的是，贏得“地王”的地產(chǎn)商多是資金雄厚的國(guó)企。來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年至今北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或國(guó)企摘得，只有10幅為民企摘得；上海同樣如此，在今年成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。

有專(zhuān)家表示，一線城市土地市場(chǎng)進(jìn)入“寡頭時(shí)代”，市場(chǎng)交易變成“豪門(mén)的游戲”。隨著門(mén)檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開(kāi)始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍。

資源與資本的集中是主因

為何在全國(guó)土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場(chǎng)卻如火如荼？

在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫(kù)存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭(zhēng)奪，而這些城市也就十多個(gè)，占全國(guó)城市的比例相當(dāng)之小。并且在國(guó)家嚴(yán)控大城市邊界的情況下，未來(lái)出讓的土地也將越來(lái)越少。僧多粥少，必然進(jìn)一步抬高地價(jià)。

另一個(gè)重要的原因是資本的介入。結(jié)合上海新地王新江灣城來(lái)看，其開(kāi)發(fā)商的母公司為四大國(guó)有資管機(jī)構(gòu)之一信達(dá)資產(chǎn)，金融背景使其投資邏輯不僅是開(kāi)發(fā)拿地，而是更多地去考慮資產(chǎn)配置，以便未來(lái)通過(guò)開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作來(lái)獲取收益。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示：“一線城市仍然是各大金融機(jī)構(gòu)投資和資產(chǎn)配置的重點(diǎn)區(qū)域，對(duì)于‘不差錢(qián)’且融資成本低的他們來(lái)說(shuō)，地王的‘天價(jià)’是全局戰(zhàn)略部署中還算合理的成本，這也解釋了為何地價(jià)相應(yīng)走高。”

除此之外，地方政策也在或多或少地推動(dòng)這一現(xiàn)象。全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，北京的“配建”制度進(jìn)一步誘發(fā)了“地王”現(xiàn)象。他表示，將商品房用地和保障房用地配建出讓?zhuān)环矫媸沟蒙唐贩坑玫孛娣e受到擠壓，影響供應(yīng)規(guī)模；另一方面也將保障房的土地成本轉(zhuǎn)嫁到商品房之上，造成價(jià)格高企。

房?jī)r(jià)推高 豪宅賣(mài)給誰(shuí)？

轟轟烈烈的地王“進(jìn)行曲”讓人們感到瘋狂的同時(shí)，也嗅出了豪宅市場(chǎng)的危機(jī)。

按照面粉與面包的邏輯，地價(jià)的攀升必然引發(fā)商品住宅出現(xiàn)高端化趨勢(shì)。如果算上2013年開(kāi)始不斷出現(xiàn)的地王來(lái)看，未來(lái)新上市項(xiàng)目豪宅化已成為趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。

但是目前這些“地王”所在區(qū)域內(nèi)地段、配套、資源的缺失在短期內(nèi)無(wú)法彌補(bǔ)。再加上體量大、地價(jià)高、位置一般、扎堆競(jìng)爭(zhēng)等因素，一旦定價(jià)失誤或是產(chǎn)品營(yíng)造不利，將來(lái)可能會(huì)陷入僵局，甚至是死局。可以預(yù)見(jiàn)，這些豪宅未來(lái)即使“活著”，也會(huì)相當(dāng)辛苦。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。10月，北上廣深四個(gè)一線城市中，除上海住宅價(jià)格環(huán)比漲幅增加0.2個(gè)百分點(diǎn)之外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中，北京漲幅收縮了0.3個(gè)百分點(diǎn)。“銀十”并無(wú)起色。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的收窄，體現(xiàn)出目前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次表現(xiàn)出后繼無(wú)力。地王盤(pán)賴(lài)以解套的關(guān)鍵點(diǎn)就是房?jī)r(jià)持續(xù)、高速的上漲，在房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲到地王盤(pán)預(yù)期價(jià)位時(shí)，房企只能選擇延遲推盤(pán)，以時(shí)間換市場(chǎng)。但延緩入市將使房企背負(fù)巨大的財(cái)務(wù)成本，更深遠(yuǎn)的影響則是拖累到企業(yè)的擴(kuò)張速度。在一線城市“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的環(huán)境里，一步慢則步步慢，甚至?xí)?dǎo)致房企退出一線行列。（孫亞華/綜合21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、北京商報(bào)、第一財(cái)經(jīng)等）