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來源：證券時報網(wǎng)

近期，REITs產(chǎn)品在市場的“存在感”極強，在大盤走勢震蕩的背景下，此類基金無論是上新進度還是認購情況都頗為紅火。有機構認為，REITs項目審批加速從政策層面體現(xiàn)了監(jiān)管層對公募REITs試點的積極正面態(tài)度，從市場層面有利于穩(wěn)定市場參與者的預期。

REITs基金備受資金關注的一大原因是其優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹，確保底層資產(chǎn)優(yōu)良，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是REITs可持續(xù)發(fā)展的根本。已上市的20只產(chǎn)品中，底層資產(chǎn)都是各類型資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的結果，既強調(diào)REITs底層資產(chǎn)的多樣性，也重視收益的相對穩(wěn)定性，有利于REITs長效發(fā)展。

(資料圖片)

REITs基金持續(xù)火熱

10月10日、13日、14日，三單新產(chǎn)品華夏合肥高新REIT、國君臨港產(chǎn)業(yè)園REIT、國君東九新經(jīng)濟REIT分別上市交易，前兩只REITs均收漲停，疊加此前華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和深圳紅土安居REIT上市首日也是30%的漲幅，目前已上市交易的產(chǎn)品首日全部收漲，可見近期的新發(fā)產(chǎn)品獲各路資金熱捧。

同時，REITs的擴容也明顯提速。10月13日，中金安徽交控REIT獲證監(jiān)會批復。據(jù)悉，該基金合同期限為17年，募集份額總額為10億份，預計在上市后將成為目前市場上規(guī)模最大的一單公募REITs.此外，隨著華泰紫金江蘇交控高速公路REIT獲批、華夏和達高科產(chǎn)業(yè)園和華潤有巢租賃住房兩單REITs正處于審核中，公募REITs的隊伍或?qū)⒃鲋?4只。

此外，當前共有5只公募REITs提交了擴募申請，且相關申請均已被成功受理。有業(yè)內(nèi)人士分析， 國內(nèi)REITs發(fā)行迎來蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，第一批公募REITs成功實現(xiàn)擴募后，未來將涌現(xiàn)更多REITs擴募公司，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升。

國金基金認為，REITs項目審批加速，是資本市場服務實體經(jīng)濟、服務高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措之一。從政策層面體現(xiàn)了監(jiān)管層對公募REITs試點的積極正面態(tài)度，從市場層面有利于穩(wěn)定市場參與者的預期，從穩(wěn)經(jīng)濟層面有利于進一步擴大基礎設施存量資產(chǎn)退出通道，回收資金用于再投資再建設。

多維度考量底層資產(chǎn)

REITs如此受追捧，其底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)“功不可沒”。分類型來看，已上市的REITs基金中，底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎設施的有7只，發(fā)行總規(guī)模超138億元；其次，交通基礎設施的有5只，保障性租賃住房有3只，生態(tài)環(huán)保以及倉儲物流的各2只，能源基礎設施1只，且證監(jiān)會剛通過的中金安徽交控REIT與華泰江蘇交控REIT兩只基金底層資產(chǎn)也為交通基礎設施。以產(chǎn)業(yè)園基礎設施REITs為例，這類基金底層資產(chǎn)的收入來源主要包括產(chǎn)業(yè)園租金收入、物業(yè)管理收入和停車費收入，其中租金收入占比超過80%。因此，對其現(xiàn)金流影響較大的因素主要是租金收入規(guī)模和租金穩(wěn)定性。華泰證券研報指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)為特定的成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，收入以租金為主，且地理位置較優(yōu)越，經(jīng)營相對穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶質(zhì)量和結構較好，整體資質(zhì)較優(yōu)。此外，產(chǎn)業(yè)園類REITs底層資產(chǎn)價值具有一定上升空間，資產(chǎn)的成長性相對較強，因此這類REITs的股性特征更明顯。據(jù)了解，基礎設施REITs的本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)存量基建項目的資產(chǎn)證券化，所以最核心的問題是找到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將它們打包上市，并持續(xù)運作。

中金基金認為，首先，確保底層資產(chǎn)優(yōu)良。優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是REITs可持續(xù)發(fā)展的根本，已發(fā)行的REITs底層資產(chǎn)行業(yè)分布廣泛，都是各類型資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的結果。既強調(diào)REITs底層資產(chǎn)的多樣性，也重視收益的相對穩(wěn)定性，有利于REITs長效發(fā)展；其次，產(chǎn)品結構設計合理。通過運營管理方案的設計保障基礎項目在發(fā)行前后平穩(wěn)運作，通過相對謹慎的杠桿率約束有效保護投資者的利益。再次，提高市場流動性。隨著產(chǎn)品的逐步成熟，REITs市場應具有一定流動性保障。二級市場價格成為基礎設施資產(chǎn)定價的“錨”，帶動一級市場的活躍，二者形成良性協(xié)同關系。