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編者按：歷經(jīng)多年發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)由粗放發(fā)展逐漸步入相對成熟和規(guī)范的新階段。

(相關(guān)資料圖)

規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升。站在時(shí)代發(fā)展的風(fēng)口，越來越多的物管企業(yè)加快了轉(zhuǎn)型步伐。在為業(yè)主提供好服務(wù)的同時(shí)，構(gòu)建起完整的生態(tài)鏈條，成為推動(dòng)城市建設(shè)不可或缺的重要一環(huán)。

未來，物業(yè)管理行業(yè)將走向何方？那些已經(jīng)在市場中占據(jù)一席之地的企業(yè)有哪些成功經(jīng)驗(yàn)？中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)通過與物業(yè)人的對話，揭開物管企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的底層邏輯，共話行業(yè)新發(fā)展。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)7月21日訊(記者 魏國旭)受房地產(chǎn)市場低迷影響，2021年上半年物業(yè)行業(yè)收并購趨于謹(jǐn)慎。據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，不包括放棄或終止的案例，上半年物業(yè)行業(yè)公開披露的并購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期數(shù)據(jù)(并購40余宗、交易總金額150億元)大幅下降。與此同時(shí)，資本市場上物業(yè)股大幅回落。

對此，世茂服務(wù)執(zhí)行董事、助理總裁、投資拓展與創(chuàng)新管理中心負(fù)責(zé)人劉羽在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示：“物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模化快速增長的窗口期實(shí)際已經(jīng)關(guān)閉，收并購也已經(jīng)進(jìn)入了第二階段，相較于體量，將更多強(qiáng)調(diào)相應(yīng)的能力和區(qū)域協(xié)同性”。

過去兩年，頭部物管公司的在管面積急速擴(kuò)張。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年物業(yè)服務(wù)上市公司合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。在規(guī)模擴(kuò)張的方式中，收并購是使用最廣泛的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易逾70宗，涉及企業(yè)接近40家，交易金額超過300億元。其中，世茂服務(wù)進(jìn)行了9起收并購，新增外拓面積6160萬平方米，同比增長162.1%。截至2021年末，世茂服務(wù)在管面積為2.41億平方米，而2020年10月敲鐘上市時(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)為1.018億平方米。

作為世茂服務(wù)投拓業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人，劉羽在采訪中談到收并購過程中積累的一些經(jīng)驗(yàn)。在他看來，有三種收并購可以做 ：一是對不同業(yè)態(tài)，這對企業(yè)來說是自身短板補(bǔ)充；二是屬地化區(qū)域協(xié)同，比如說在重點(diǎn)布局的中心城市和深耕城市，與當(dāng)?shù)匾呀?jīng)發(fā)展比較成熟的企業(yè)形成合資公司，可以快速提升市場占有率；三是對新業(yè)務(wù)賽道，通過類似收并購可以實(shí)現(xiàn)在社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)賽道中能力的快速構(gòu)建。

并購后做好整合很重要

完成交易交割并不是并購的結(jié)束，并購后平穩(wěn)完成整合并實(shí)現(xiàn)潛在價(jià)值才能說明并購成功，但這對很多物業(yè)企業(yè)來說，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。中信證券曾在研報(bào)中提到，2022年是考驗(yàn)投后整合的一年，強(qiáng)并購公司有望停下腳步，梳理旗下品牌和團(tuán)隊(duì)。

在這方面，世茂服務(wù)打造了一個(gè)優(yōu)秀的“樣本”。

世茂服務(wù)采取“因勢利導(dǎo)、兼收并蓄”管理策略，據(jù)劉羽介紹，其對收并購公司進(jìn)行財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控以及業(yè)務(wù)信息等四個(gè)方面“一體化管理”賦能提效，進(jìn)行為期三個(gè)月的全景計(jì)劃。

劉羽進(jìn)一步談到，公司對于收并購來的企業(yè)，一方面會(huì)對控股型的收并購進(jìn)行一體化融合，另一方面對于一些專業(yè)能力門檻比較高的業(yè)態(tài)，總部去做相應(yīng)的統(tǒng)籌，然后發(fā)揮各地的屬地化優(yōu)勢，以及在專業(yè)業(yè)態(tài)條線上的專業(yè)能力，形成1+1>2的效果。因事為制下，原企業(yè)的競爭優(yōu)勢得以延續(xù)，兼顧了“里子”也沒落下“面子”。

“目前在市場外拓上，大家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)比較好的融合和發(fā)展，在一些區(qū)域上大家是有比較好的分工的。比如說我們過往的經(jīng)驗(yàn)可能在住宅上，所以收并購公司市拓團(tuán)隊(duì)在某個(gè)區(qū)域有一些資源，有一些二手盤的業(yè)務(wù)是推薦給我們，由我們來主要去做。對于公建等其他專業(yè)業(yè)態(tài)，本身他們更熟悉一些，可以他為主體往下去推進(jìn)。”劉羽舉例說。

“物業(yè)管理+”有廣闊前景

盡管物業(yè)企業(yè)間的收并購有所放緩，資本市場上的表現(xiàn)不盡如人意，不過，劉羽對行業(yè)的發(fā)展前景仍然充滿信心。

“物業(yè)是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，雖然經(jīng)過了40年，但是從市場化和全國化發(fā)展角度來說，仍然處在起步期和成長期，未來前景和潛力仍然是巨大的。”劉羽如是說。

作為同時(shí)涉獵房地產(chǎn)開發(fā)管理和物業(yè)管理領(lǐng)域，擁有超過10年管理咨詢經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人，劉羽在采訪中也談到了房地產(chǎn)開發(fā)。他認(rèn)為：“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是兩個(gè)不同的賽道，開發(fā)業(yè)務(wù)，目前算是相對很成熟的行業(yè)，而且面臨的政策調(diào)控影響較大，所以它未來的發(fā)展前景和不確定性相比來說是不如物業(yè)的。”

在發(fā)展模式上，劉羽認(rèn)為 “物業(yè)管理+”有著廣闊的發(fā)展前景。“對上市公司、資本市場來說，大家仍然對于打通社區(qū)最后100米，做社區(qū)增值服務(wù)是抱有預(yù)期的，而且行業(yè)很多模式還在迭代和試跑過程當(dāng)中，未來也會(huì)相應(yīng)的開花結(jié)果。”劉羽稱。

在這個(gè)背景下，世茂服務(wù)提出了從“有品質(zhì)高增長”轉(zhuǎn)向“高品質(zhì)的增長”。劉羽表示，未來將更加關(guān)注業(yè)務(wù)品質(zhì)，在保持相對高速增長的前提下，進(jìn)一步深度的去夯實(shí)業(yè)務(wù)，挖掘更多的客戶價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。