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中國網財經3月22日訊(記者 劉小菲)受政策調控趨密趨嚴、融資進一步收緊等因素影響，2021年房地產行業深度調整。新的市場環境下，招商蛇口緊跟國家戰略，積極擁抱變化，營收依然實現了23.93%的高增長，展現出強勁的發展韌性。

3月22日，招商蛇口披露了2021年年度報告。公告顯示，2021年招商蛇口實現營業總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%，在已經披露2021年的年報的6家A股上市房企中處于最優水平；向全體股東每10股派發現金紅利5.4元，自2015年上市以來，招商蛇口已累計分紅326億元。

對于公司凈利潤的下滑，招商蛇口管理層在業績發布上也作出了正面回應。招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，當前行業紅利逐漸消失，未來行業規模或將明顯下降，目前傳統開發業務還是招商蛇口重要的利潤來源。未來公司將培育第二條增長曲線，圍繞客戶需求，盤活存量資產，有信心提升利潤水平。

銷售逆勢提升，2022年目標3300億元

招商蛇口出色的盈利能力，離不開銷售規模的持續突破。2021年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，行業排名提升至第7。

下行周期中，招商蛇口的這份成績來之不易。據克而瑞數據統計，百強房企中，2021年銷售金額同比下滑的房企數量占比高達四成。在排名前五的房企中，中國恒大、萬科和碧桂園分別下降了36%、11%和4%。值得一提的是，招商蛇口在核心城市的領先地位持續鞏固，深圳、上海、蘇州、南京等7個城市銷售規模居當地前三，16個城市的銷售規模排名當地前十。

對于2022年的經營計劃，招商蛇口管理層給出的目標是：力爭實現簽約銷售金額3300億元、新開工面積1400萬平方米、竣工面積1400萬平方米。中信證券在研報中指出，預計隨著行業需求側政策持續推動，基本面復蘇，招商蛇口能夠順利實現全年銷售目標。

招商蛇口充足且高質量土儲，也對其銷售目標的實現提供了強有力支撐。2021年，招商蛇口拿地面積1559萬平方米，拿地銷售面積比為106%，穩健和成長兼具。同時堅持圍布局并深耕能級高的核心城市，其中位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%，去化風險低。分析認為，隨著這些城市建設加速推進，招商蛇口將深度受益區域提升帶來的紅利釋放，價值提升值得期待。

“三道紅線”全綠，融資優勢顯著

近幾年來，各地疫情不斷反復、房企信貸環境不斷收緊偏，這令房地產行業通過長期高負債、高杠桿積累的風險集中爆發，部分規模房企已經“爆雷”。而招商蛇口作為品牌房企的優勢凸顯，經營安全邊際不斷提升。

數據顯示，截至2021年末，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，未剔除預收賬款后的資產負債率68.94%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25，“三道紅線”監測指標全部綠檔。而上市房企中處于該道安全線以內的占比不足一半。

招商蛇口還積極優化銷售回款管理舉措，持續提升簽約回款率，縮短回款周期。得益于銷售回款的增長，招商蛇口2021年經營活動現金流入2109.64萬元，同比增長13.14%，大大提高抵御風險的能力。

除此之外，作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，招商蛇口的融資能力是公司的核心優勢之一，全年綜合資金成本僅為4.48%。以公司債為例，2021年招商蛇口共發行了4支公司債券，票面利率均低于4%，創下相近時間內房地產企業債券利率新低。中信證券認為，監管部門鼓勵優質房企兼并收購困難房企優質項目，預計招商蛇口2022年面臨的信用環境會更為有利。

開發與經營并重，“雙百”戰略穩步推進

房地產寒冬中，招商蛇口重新審視了業務模式和商業邏輯，在133341戰略的基礎上將堅定“三個轉變”落實到公司長期戰略中，一是堅定從開發為主向開發與經營并重轉變；二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變；三是堅定從同質化競爭向差異化發展轉變。

在此背景下，招商蛇口正式對外宣布了持有業務“雙百”。2021年，該戰略積極推進，其中商業項目拓展方面，招商蛇口年內獲取4宗集中商業項目，位于上海、南京、成都和廈門核心地段，均為地鐵上蓋物業，對應集中商業體量為43萬平方米，平均單項目商業體量11萬平方米。截至2021年末，公司主要在營集中商業項目共計25個，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。

招商蛇口的寫字樓、人才公寓、酒店等業態經營也有所恢復。數據顯示，2021年招商蛇口實現出租收入34.1億元，同比增加17.98%，總體出租率84%。2025年前，公司還將有接近200萬平方米集中商業、60萬平方米寫字樓、19個長租公寓及15個酒店開業，預計公司租金收入還會逐漸邁上新的臺階。

與此同時，作為輕資產平臺的招商積余拉開收并購序幕，高質量發展可期。2021年末，招商積余物業管理業務實現新簽年度合同額30.50億元，同比增長24%；實現歸母凈利潤5.13億元，同比增17%；期末在管面積達2.81億平方米，同比增長47%。

由于銷售穩健、融資渠道順暢且成本較低、多元化積極推進，多家券商在近期發布的研報提到，在當前市場供給側改革背景下，招商蛇口具備較強競爭優勢。其中興業證券維持“買入”評級，表示中長期看好招商蛇口的投資價值，海通證券則給予招商蛇口“優于大市”評級，認為該股的合理價值區間為15.46—16.86元，中信證券也維持招商蛇口的“買入”評級，給予其2022年13倍PE目標估值，對應17元，對比3月22日14.05元的收盤價，還有較大的提升空間。