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　　來源：長江商報 作者：劉方益

　　從事軟件與信息技術服務的達實智能，要進入房地產？

　　近日，達實智能(002421.SZ)公告稱，擬以現金出資1.6億元，購買董事長劉磅旗下合肥達實100%股份。

　　值得關注的是，合肥達實增值率接近兩倍，而且主要資產為貨幣資金、房產及2.37萬平方米的土地。

　　不僅如此，合肥達實2020年總資產達5547.13萬元，但營業收入僅329.68萬元，凈利潤只有11.92萬元。

　　達實智能表示，收購合肥達實后，其所擁有的園區作為公司后方研發、生產、運營基地，可支撐公司未來十年戰略。

　　9月13日，深交所下發關注函，要求達實智能說明合肥達實是否曾經從事或擬從事住宅類或商業類房地產開發與經營業務。

　　從業績來看，達實智能可能也需要新的動力。2021年第二季度，達實智能營業收入同比下滑4.33%；凈利潤同比下降4.33%；扣非凈利潤同比下降15.4%。

　　標的主要資產為房產和土地

　　達實智能主營業務是提供智能物聯網產品和解決方案，為人們營造低碳、高效、安全的工作和生活環境。

　　9月10日，達實智能公告稱，為切實有效的支撐公司未來十年戰略，公司擬以現金出資1.6億元，購買劉磅、劉昂、褚慶喜、深圳市達實股權投資發展有限公司(簡稱“達實股權投資公司”)所持有的合肥達實數字科技有限公司(簡稱“合肥達實”)100%股份。

　　達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，目的在于收購完成后，對其所持有的深港數字化產業園三期進行開發，建成后，該園區作為達實后方的研發、生產、運營基地，優化成本與區域布局。圍繞智能物聯、低碳發展打造“近零碳”智慧產業園標桿，創新驅動，匹配公司未來十年的戰略規劃與發展。

　　由于交易對手方劉磅為達實智能董事長、總經理，劉昂為達實智能董事，達實股權投資公司為劉磅直接控制的公司，本次交易構成關聯交易。

　　公告顯示，合肥達實成立于2006年7月，主營業務為軟件開發；信息系統集成服務；信息技術咨詢服務；園區管理服務；物業管理等。

　　2020年和2021年前7月，合肥達實資產總額分別為5547.13萬元、5643.81萬元；營業收入分別為329.68萬元和196.99萬元，營業利潤分別為9.9萬元和163.27萬元；凈利潤分別為11.92萬元和122.91萬元。

　　不過，合肥達實雖是一家軟件開發公司，但主要資產為貨幣資金、房產及2.37萬平方米的土地。

　　經資產基礎法評估，合肥達實評估基準日總資產賬面價值為5643.81萬元，評估價值為1.65億元，增值額為1.08億元，增值率為191.47%；總負債賬面價值為127.97萬元，評估價值為127.97萬元，無增減值；股東全部權益賬面價值為5515.84萬元，股東全部權益評估價值為1.63億元，增值額為1.08億元，增值率為195.92%。公司凈資產在2021年7月31日所表現的市場價值為1.63億元。

　　合肥達實介紹，評估增值原因主要有納入評價范圍的土地為2006年入賬，房產為2010年之前入賬，經過多年的折舊使得凈值較低，目前房地產市場行情近年來持續上漲，從而造成價值增加。而且本次評估的房產，企業賬面價值未包含所應分攤的土地使用權價值，本次評估是房地合估，從而造成評估增值。

　　被質疑從事房地產開發

　　作為一家從事軟件與信息技術服務，達實智能要這么多地干嘛？

　　達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，將其所擁有的園區作為達實后方研發、生產、運營基地，有助于優化成本與區域布局，有利于更貼近用戶與市場，覆蓋華中、華東區域市場。通過降本增效，增強對屬地客戶的解決方案與服務能力，提升公司經營的競爭力。

　　實際上，達實智能也算了一筆賬，相比于深圳總部，建設合肥內地基地將大大節約成本，其中人工薪酬預計可降低20%，辦公樓租金成本預計降低超過一半，差旅交通成本、市內交通費用，餐飲費用、住宿費用均會有不同程度的節約。

　　達實智能認為，企業的戰略目標、市場環境的變化，都對產能供給方面提出了更高的要求，充分、高效的供給能力是公司業績持續增長的重要保障。為切實有效的支撐公司未來十年戰略，降本增效，公司將在把深圳總部作為經營中心、宣傳推廣中心、資本中心的同時，在合肥打造集研發、生產、運營、服務于一體的達實后方基地，以實現企業規模的進一步突破。

　　而且，《評估報告》顯示，合肥達實存貨主要為待開發的第三期房地產項目，用途為工業，規劃中包括兩棟高層研發樓和一棟高層公寓未建設。投資性房地產包括你公司開發的數字化產業園未銷售完的房地產，證載用途為工業，實際用途為部分用作辦公樓，部分用作商鋪。

　　9月13日，深交所下發關注函，要求達實智能說明合肥達實是否存在相關住宅及商業類房產、用地。如有，以列表方式披露所持住宅用途、商業或商服用途的土地及住宅和商業房產的情況，同時請說明合肥達實是否曾經從事或擬從事住宅類或商業類房地產開發與經營業務。

　　2021年上半年，達實智能實現營收15.27億元，同比增長13.52%；凈利潤1.63億元，同比增長18.03%。不過按單季度看，公司第二季度營業收入同比下滑4.33%；凈利潤同比下降4.33%；扣非凈利潤同比下降15.4%。

　　另外，達實智能上半年因經營活動產生的現金流量凈額為-2.83億元，同比下降323.41%，公司及子公司久信醫療在項目投入期支付工程款、采購款增加為主因；而由于新增訂單增長遲緩、傳統手術室毛利率下滑、已簽約待執行項目進度滯后等原因，公司此前就曾對久信醫療計提巨額的商譽減值準備。