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中國網(wǎng)財經(jīng)9月15日訊(見習記者 甘承浩)2021年第一批集中供地試行后，基于新供地模式初次實踐后的成果和經(jīng)驗，第二次土拍在土地數(shù)量、土地價格、拍賣時間、拍賣政策等方面進行了調(diào)整。

9月7日-9月12日，福州、青島、濟南、天津分別完成了第二次集中土拍。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，四城在6日內(nèi)共成交土地185宗，成交金額達到851億元。值得關(guān)注的是，新土拍規(guī)則下，四城土地市場表現(xiàn)冷熱不均，央企與國企成本次拿地主力。

終止掛牌、底價成交成普遍現(xiàn)象

第二批集中供地最大的變化是土拍規(guī)則調(diào)整。綜合福州、濟南、青島、天津等地看，規(guī)則調(diào)整后，這些城市均要求單宗地塊溢價率不超過15%，取消競配建，并以搖號、一次性報價、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競得人，同時加強房企購地資格管理，嚴格購地資金審查。

制圖/中國網(wǎng)財經(jīng)

9月7日-8日，福州成為土拍規(guī)則升級后率先進行第二輪集中供地的城市。第一日，福州競拍的4宗涉宅地塊中有2宗成交、2宗因無人報價而流拍，第二日11宗地塊中有10宗經(jīng)歷爭奪后達到上限價，進入搖號階段，最后13宗宅地成交，攬金75.43億元。

相較于福州13宗地塊成交、11宗進入搖號，連拍3日的青島76宗成交地塊中，僅有4宗熔斷進入線下抽簽階段，多數(shù)為底價成交。而9月10日一日完成第二次集中土拍的濟南，152億元成交的56宗地塊中，全部為底價成交，而達到最高限價后出讓方式由“限地價競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價抽簽確定競得人”的土拍規(guī)則并未派上用場。

9月12日，天津也選擇一天內(nèi)完成二次集中土拍。最終，2宗流拍，40宗地塊成交，共收金345億元，土地出讓金達到四城之首。

值得關(guān)注的是，率先開啟第二次集中土拍的四城中，均出現(xiàn)部分終止掛牌、取消出讓的現(xiàn)象。

福州二次土拍，前前后后經(jīng)過了6次調(diào)整，最終22宗掛牌地塊中6宗取消出讓，甚至在土拍當天都有地塊臨時取消出讓。青島從7月底首次公告二次集中土拍的地塊信息，到土拍落地期間，連續(xù)多個地塊單獨公告調(diào)整時間或終止出讓，最終供應(yīng)的土地數(shù)量由100宗逐漸減少為76宗。

而濟南此次土拍不僅無一地塊溢價成交，更有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，導(dǎo)致流拍率升至30%以上。天津也明顯降溫，40宗地平均溢價率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價率大幅下降十個百分點，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，土地市場熱度控制在較低水平，通過“穩(wěn)地價”實現(xiàn)“穩(wěn)房價”、“穩(wěn)預(yù)期”，在限制“馬甲”和“搖號”的情況下，競拍環(huán)境更加公平、有序。

央企國企成拿地主力

福州、青島、濟南、天津的第二次集中土拍中，央企、國企依然是成交主力。

以福州為例，第二輪集中供地參與者也出現(xiàn)多家央企、國企背景的房企，包括保利、首開、華發(fā)、中海、國貿(mào)等，最終保利和福州本土國企福州建工有所斬獲；而在青島二次土拍中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計為35億元，拿地數(shù)量、金額均排在第一位。

此外，濟南歷城區(qū)華山北片區(qū)5宗地塊均被軌交集團收入囊中，市中區(qū)4宗地塊也被市中城發(fā)獲得，綠地也斬獲先行區(qū)3宗地塊。天津二次土拍方面，中海地產(chǎn)在天津第二輪集中供地中斥資85.4億元摘得市區(qū)3宗地塊，成為拿地金額最多的房企。此外，中鐵投資底價連拿6宗地塊，成為此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、綠城也各有斬獲。

需要指出的是，在此次四城第二次集中土拍中，由于采取“限地價、搖號”的土拍規(guī)則，房企拿地成本下降，搖號地塊盈利空間可觀，一定程度上也給予本土中小房企公平拿地的機會。

以青島為例，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，青島二輪成交平均地價較首輪上漲16%，不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點。參拍企業(yè)來看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得。

截至目前，22個集中供地城市中，已有廈門、長春、無錫、天津、濟南等7個城市完成第二次土地集中出讓。9月15日，成都正進行為期三日的第二次土地集中出讓，此次土拍將拍賣75宗土地，土地面積約5686畝。此后，蘇州、重慶、廣州、南京、深圳等多個熱門城市將迎來第二輪集中供地的拍賣。

上述業(yè)內(nèi)人士分析認為，對于前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價有望進一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。