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來(lái)源：中華網(wǎng)財(cái)經(jīng) 作者：丁一

近日，蘇州國(guó)資背景的蘇新美好生活服務(wù)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“蘇新美好生活”)向港交所遞交招股書(shū)，交銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

股權(quán)：地方國(guó)企蘇高新全資持股

蘇新美好生活成立于1994年，彼時(shí)為全民所有制企業(yè)，截至其成立日期，本公司由蘇州高新區(qū)管理委員會(huì)下屬機(jī)構(gòu)蘇州新區(qū)住宅建設(shè)管理辦公室(“蘇州住宅建設(shè)管理辦公室”)全資擁有。

重組后，蘇新美好生活由蘇高新公司全資擁有，而江蘇省財(cái)政廳間接持股10%，蘇州市虎丘區(qū)人民政府間接持股90%。

定位及業(yè)務(wù)模式：綜合性城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商

據(jù)招股書(shū)披露消息，蘇新美好生活深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，是蘇州的領(lǐng)先的綜合性城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)提供商之一，主要為公共基礎(chǔ)設(shè)施提供多樣化的城市服務(wù)以及為商業(yè)物業(yè)及住宅小區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)。

八成收入來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)

業(yè)務(wù)模式方面，收入主要來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃。

截至2021年6月30日，來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃的收入分別為7552.3萬(wàn)元、1.02億元、3076.8萬(wàn)元、1.26億元，收入占比分別為34.1%、46.3%、13.9%、5.7%。

于往績(jī)記錄期間，蘇新美好生活服務(wù)的大部分收益來(lái)自商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，分別占總收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中，主要是商業(yè)管理服務(wù)，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，蘇新美好生活服務(wù)來(lái)自商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占同期總收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)分別向34個(gè)、34個(gè)、37個(gè)及38個(gè)商業(yè)物業(yè)提供基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積分別為200萬(wàn)平方米、210萬(wàn)平方米、240萬(wàn)平方米及240萬(wàn)平方米。

99.4%收入來(lái)自蘇州

收入來(lái)源地區(qū)看，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2億元及2.21億元；來(lái)自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、1.99億元及2.2億元，分別佔(zhàn)總收益的99.5%、99.5%、99.4%、99.3%及99.4%。

規(guī)模方面：在管面積660萬(wàn)方、利潤(rùn)2390萬(wàn)元

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)已在遍布中國(guó)兩個(gè)省的三個(gè)城市訂約為77個(gè)項(xiàng)目提供公建項(xiàng)目管理服務(wù)、基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及基本住宅物業(yè)管理服務(wù)，總合約建筑面積為約720萬(wàn)平方米，其中，76個(gè)項(xiàng)目的在管總建筑面積超過(guò)約660萬(wàn)平方米.

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，蘇新美好生活服務(wù)錄得總收益分別為3.88億元、4.36億元、4.37億元、2.01億元及2.21億元，年內(nèi)或期內(nèi)利潤(rùn)則分別約為3620萬(wàn)元、4360萬(wàn)元、4810萬(wàn)元、2080萬(wàn)元及2390萬(wàn)元。

業(yè)務(wù)特點(diǎn)：63%在管面積來(lái)自關(guān)聯(lián)方

招股書(shū)中表示，蘇新美好生活服務(wù)已與蘇高新集團(tuán)建立長(zhǎng)期和密切的戰(zhàn)略關(guān)系。自1994年成立以來(lái)，蘇新美好生活服務(wù)一直向蘇高新集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供商業(yè)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。于往績(jī)記錄期間，蘇新美好生活服務(wù)向蘇高新集團(tuán)或其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的大部分物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

截至2021年6月30日，蘇新美好生活服務(wù)項(xiàng)目中40個(gè)在管物業(yè)乃由蘇高新集團(tuán)或其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積為420萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的63.0%。

截至2021年6月30日，來(lái)自蘇高新集團(tuán)及其合營(yíng)或聯(lián)營(yíng)公司的收入占比約43.5%，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入超過(guò)五成至56.5%。

從收入細(xì)分來(lái)源等看，于2018年、2019年及2020年，蘇新美好生活服務(wù)對(duì)獨(dú)立第三方所開(kāi)發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率為85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，蘇新美好生活服務(wù)向由獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別約占商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)總收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分別約占住宅物業(yè)管理服務(wù)總收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

毛利率23.4%

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，公司的整體毛利率分別為18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%。公司的整體毛利率受各業(yè)務(wù)線(xiàn)的毛利率以及業(yè)務(wù)組合波動(dòng)的影響。整體毛利率於往績(jī)記錄期間有所提高，是各業(yè)務(wù)線(xiàn)毛利率提高以及其們業(yè)務(wù)線(xiàn)不同貢獻(xiàn)的綜合影響所致。

分業(yè)務(wù)看，截至2021年6月30日，來(lái)自城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)租賃的毛利率分別為25.1%、19.0%、8.1%、86.4%。

蘇新美好生活表示，其物業(yè)租賃服務(wù)的毛利率高于城市服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率，主要是因?yàn)槠渌龡l業(yè)務(wù)線(xiàn)更屬勞動(dòng)密集型，銷(xiāo)售成本一般較高，尤其是勞工和分包成本。

住宅物業(yè)管理毛利率僅為8.1%

值得一提的是，截至2021年6月30日，蘇新美好生活商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)毛利率為19%，來(lái)自獨(dú)立第三方的毛利率為16.5%，明顯低于關(guān)聯(lián)方平均毛利率21.7%有5.2個(gè)百分點(diǎn)。

而，截至2021年6月30日，蘇新美好生活住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為8.1%，來(lái)自獨(dú)立第三方的毛利率為19.6%，明顯高于關(guān)聯(lián)方平均毛利率7.8%有11.8個(gè)百分點(diǎn)。

此外，值得注意的是，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前蘇新美好生活共涉及200余起訴訟糾紛，其中9成以上為物業(yè)合同糾紛。

招股書(shū)披露顯示，蘇新美好生活稱(chēng)，“我們亦與提供城市服務(wù)的各類(lèi)參與者競(jìng)爭(zhēng)。2020年，按我們的總收益及我們?cè)谔K州城市服務(wù)收益計(jì)，我們?cè)谔K州物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)及城市服務(wù)市場(chǎng)排名第一。按我們來(lái)自城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)收益計(jì)，我們?cè)诮K省分別排名第3和第5。”

IPO資金用途

招股書(shū)中，蘇新美好生活稱(chēng)，募集資金將用于尋求選擇性收購(gòu)專(zhuān)注于向商業(yè)物業(yè)(如產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體)提供城市服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的其他物業(yè)管理公司；并計(jì)劃優(yōu)先考慮位于上海、南通、無(wú)錫、常州、鹽城、嘉興以及上海周邊其他主要城市的物業(yè)管理公司，以進(jìn)一步鞏固我們的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力。其次，將用于尋求戰(zhàn)略性投資于垃圾集運(yùn)中心及為垃圾集運(yùn)中心提供運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)的公司；另，將用于擴(kuò)大及豐富我們的增值服務(wù)；以及一部分資金將用于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)我們的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，主要包括采購(gòu)及升級(jí)現(xiàn)有硬件以及軟件系統(tǒng)，以提高我們的運(yùn)營(yíng)效率及支持智慧物業(yè)管理解決方案；元將用于深化與中國(guó)及海外一流大學(xué)合作，培養(yǎng)及留住人才；及元將用于一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金，因?yàn)槲覀儠?huì)繼續(xù)擴(kuò)大我們的業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模。