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房地產(chǎn)市場全年最重要的“金九銀十”黃金月營銷檔期已經(jīng)開啟，廣州開發(fā)商馬力全開，推貨熱情高漲。羊城晚報記者了解到，檔期內(nèi)廣州共有超40個樓盤有較大的推新動作，其中有16個是全新盤。

和往年同期檔期相比，今年的新貨貨量不會相差太遠，但所處的環(huán)境已大有不同。日前，廣州市住房“十四五”規(guī)劃出爐，確定了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的“穩(wěn)市場”目標；與此同時，隨著8月31日二手住房交易參考價格的發(fā)布，廣州調(diào)控仍在持續(xù)加碼。在特殊的市場背景下，廣州“金九銀十”的樓市也有特殊的看點。

看點1　新獲批預售量創(chuàng)今年新高

在調(diào)控不斷的市場環(huán)境下，今年8月份的一手住宅新批預售量卻達到了今年以來的最高峰，成為市場一大看點。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，8月份廣州新批準預售量達113.39萬平方米、11367套，是今年以來的新高。這樣高的預售量，除了和各項目工程進度有關外，也和廣州實行的一手房指導價有關。為了避免多次申領預售證導致樓盤價格下浮，部分開發(fā)商索性一次性申領大批量的預售產(chǎn)品。記者查閱陽光家緣預售證一欄發(fā)現(xiàn)，增城的龍灣壹號、萬科金茂都會四季等盤，均一次性獲批過千套可售單位；此外，廣州亞運城、品秀星圖、保利錦繡公館等盤也均一口氣申領了約500套新貨。

8月的上述預售貨量，大部分會在9月份開始推出市場。此外，8月底開始陸續(xù)亮相的新盤，也有望在9-10月份獲得預售資格。中地行、中原地產(chǎn)等專業(yè)機構統(tǒng)計顯示，9月份內(nèi)預計會有16個全新盤亮相，分布在海珠、荔灣、白云、黃埔、南沙和增城等區(qū)。

看點2最熱營銷季有最嚴指導價

9月初，中心區(qū)一個新盤的營銷中心內(nèi)，一位看樓者問銷售人員新貨售價多少？銷售人員稱，需申領到了預售證才有望知道價格，“我們區(qū)里也有指導價政策。”

不僅該區(qū)，廣州其他區(qū)域的一手樓同樣有指導價政策。今年4月3日開始，廣州“全面加強商品房價格備案管理，繼續(xù)對新建商品住房預售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案”。隨后，黃埔、海珠等區(qū)紛紛實施，并補充通知稱，各房企不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式變相實行價外加價。

對于指導價政策，不同樓盤有不同的應對方式。如南沙一些項目反應最快，推售“一口價”單位迅速刺激成交；而有些項目雖然執(zhí)行了指導價，但對交樓標準進行了減配。部分高地價的新盤對指導價更為“緊張”，早在7月份樓盤開放展廳的時候，中心區(qū)某新盤營銷負責人就對記者坦言擔心指導價問題。目前該盤吹風價約10萬元/平方米。但對于這樣的吹風價，業(yè)內(nèi)人士認為不太可能通過審批。因此，對于“金九銀十”檔期新盤的定價問題，將會有更多的可能性和話題性，它們也將決定樓盤的銷量。

看點3　調(diào)控政策連番出臺 有望轉(zhuǎn)變市場預期

8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制》的通知，并同步公布了首批96個二手房社區(qū)的參考價格。記者查詢發(fā)現(xiàn)，不少二手房社區(qū)的指導價是今年上半年各自成交均價的六至八成，但和2020年各自的成交價比較接近。在此之前，廣州發(fā)布了《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，該《規(guī)劃》顯示，“十四五”期間最主要任務的第一項，就是穩(wěn)市場。

針對穩(wěn)市場的樓市調(diào)控，廣州一直在進行。穩(wěn)地價方面，廣州將在9月底進行的第二輪集中供地，將會嚴格限制高價地，成交溢價率均控制在15%以內(nèi)；穩(wěn)房價方面，目前已經(jīng)出臺了一手房和二手房的指導價和交易參考價，銀行信貸的收緊也恐降低市場交易需求。此外，除了對商品房市場調(diào)控外，政府在保障性住房領域均制定了詳細計劃，以此滿足民眾居住需求。

連番的調(diào)控措施出臺，有望改變買賣雙方預期。商家是盡快出貨回籠資金還是以靜制動，買家是出手買房還是持幣觀望，在“金九銀十”檔期會有一定的體現(xiàn)。