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“我看中的那套1100萬元的房子，銀行最終可能會按照600萬元的房價基數(shù)來放貸。”上海浦東的呂女士最近在置換二手房。她看中了一套房子，已臨近最后交納首付款的環(huán)節(jié)。

由于是二套置換房，呂女士最高只可向銀行申請到房價的三成貸款，即銀行最高可批下180萬元的按揭貸款。“這意味著，我的首付款就要高達900萬元！”呂女士說。由于需要支付的首付款飆升，呂女士開始對置換計劃猶豫不決。

8月9日起，上海二手房申請房貸執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。由此，在新政下，很多計劃購置二手房的買主與呂女士一樣，開始處于觀望階段。

實際上，在上海相繼發(fā)出“核驗價”“三價就低”的樓市調控補充政策前后，針對二手房價格調控，已在多個熱點城市陸續(xù)展開。

繼今年2月份深圳率先出臺“二手房指導價”后，全國10余個城市紛紛跟進，出臺類似的二手房參考價機制。8月最后一天，廣州也發(fā)布了二手房參考價機制，正式加入二手房加碼調控陣營。

二手房首付飆升

“原本首套可首付3.5成的客戶，按銀行‘最低價’審貸，就不得不按照首付五成至六成來準備。”上海某地產(chǎn)中介表示，最近兩周向其咨詢二手房“三價就低”原則的購房者有很多，普遍感覺首付款有壓力。

“三價”即，參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價。記者了解到，8月9日起，上海二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執(zhí)行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。從該政策發(fā)布起，滬上不少國有大行已開始執(zhí)行。

在真實交易中，房子的實際成交價或者網(wǎng)簽價格，往往夾雜炒作、投機等市場因素，遠高于銀行評估價和交易中心提供的涉稅評估價，這就意味著二手房買主能從銀行申請按揭貸款額度，取決于后兩者的低值。其中涉稅評估價被市場認為是不確定最高的因素，或是三者中最低的價格。

由此，房貸審批額度具體能低到多少？

記者就此問題咨詢了滬上多家國有銀行客戶經(jīng)理，得到的一個較為普遍的答案是，在上海“三價就低”新規(guī)影響下，上海二手房的銀行房貸審批基本上是市場價的6折或一半，這也意味著二手房購買者能從銀行獲得的貸款幾乎“腰斬”。

假如滬上某一房產(chǎn)的市場交易價格為500萬，涉稅評估價多會在市場價的6折左右，即銀行按照300萬的總價審批貸款，首套購房者的貸款額度最高只能批下195萬，相當于首付從3.5成提高至了6.1成，即購房者需要準備305萬元的實際首付。

滬上某中介向記者提供了一份“三價就低”政策后的按揭貸款依據(jù)表

各地二手房指導價密集出臺

今年以來，房地產(chǎn)方面的調控政策不僅密集出臺，而且呈現(xiàn)精細化態(tài)勢。

與以往瞄準新房的調控不同，二手房調控成為新戰(zhàn)場，且二手房“指導價”“參考價”“信息核驗”等價格“參考”政策成為新的調控“利器”。

8月31日晚間，廣州發(fā)布了《關于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》，并公布了首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。

這是最新的一個出臺二手房交易參考價機制的城市。而在此之前的半年時間里，深圳、東莞、西安、成都、西安、寧波、無錫、杭州、合肥、溫州、紹興等10余個城市紛紛出臺了二手房參考價機制。

而此類管控針對的主要當?shù)匾猿山换钴S的熱點區(qū)域為主，尤其是一些學區(qū)和地段較好的項目。這些政策在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和難度。

在這一背景下，當前不少買家選擇觀望。

近日，58同城、安居客發(fā)布的2021年《8月國民安居指數(shù)報告》顯示，58同城、安居客通過對購房者行為調研發(fā)現(xiàn)，2021年8月份用戶信心指數(shù)為98.8，環(huán)比下跌8.2%，認為政府會繼續(xù)調控抑制房價上漲的購房者占比為65.1%，比前月上漲5個百分點；近六成購房者并不急于出手，謹慎尋找合適的房源。

在嚴厲的調控形勢下，多地二手房交易量和交易價格“降溫”。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月熱點城市二手住宅降溫，交易量創(chuàng)近七年最低。8月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環(huán)比大跌17.9%，同比暴跌36.6%；年初累計成交量同比增速為7.6%。