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中國網財經8月10日訊(記者 魏國旭)與多數物業公司紛紛選擇赴港上市不同，上海上房物業服務股份有限公司(以下簡稱“上房服務”)將目光放在了A股市場。

6月底，上房服務對外披露了招股說明書，公司計劃在上交所發行不超過2300萬股，預計募集資金總額約4.22億元，分別用于業務拓展、信息化建設、停車場技改和人力資源建設等項目。

七成主營業務收入來自上海

公開資料顯示，上房服務是一家專注向公共機構、商業地產客戶提供物業服務的公司。

截至2020年末，公司旗下有167個在管項目，在管面積1799.56萬平方米，業務布局已從上海延伸至江蘇、浙江，并向四川、重慶、福建、安徽、天津等地擴展。

2018-2020年，上房服務實現營業收入分別為5.92億元、7.22億元及8.18億元，同期凈利潤分別為3563.4萬元、4795.7萬元及7222.2萬元，其中上海地區主營業務收入分別為4.5億元、5.4億元和5.9億元，占同期主營業務收入的比例分別為76.37%、74.23%和72.08%。

上房服務似乎意識到了業務過于集中在上海地區，其在招股書中明確提出將要“開展全國業務拓展項目”。但中國網財經記者注意到，從2018年至今，上房服務注銷了13家公司，其中包括位于麗江、邯鄲、武漢、北京、桂林的5家分公司。目前，上房服務在上海大本營所處的東南區域外，僅有天津、成都、重慶、聊城4家分公司，全國化布局實際上有所萎縮。

對于上述5家子公司注銷的原因以及未來全國化業務的發展目標，中國網財經記者致電致函上房服務咨詢，公司工作人員記錄了記者的采訪問題，但截至發稿并未予以回復。

對于上房服務業務布局集中的影響，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受中國網財經記者采訪時指出，區域過于集中的業務布局，會給企業帶來市場過于集中的風險，影響企業營收的穩定性；而注銷子公司也“必然會影響全國化布局。”

毛利率常年低于行業平均水平

與諸多沖擊資本市場的物業企業不同，上房服務的旗下的主要物業結構并非住宅，而是以商業地產、醫療機構、教育機構為主。在上房服務2020年末的167個在管項目中，有46個商業地產項目、40個醫療機構項目和28個教育機構項目，對應在管面積分別為409.24萬平方米、291.91萬平方米和424.93萬平方米。

2018-2020年，醫療機構支援服務、商業地產物業服務、教育機構支援服務收入合計占上房服務全部綜合物業服務收入的比例約為76%-81%。具體構成方面，上房服務醫療機構支援服務收入從1.69億元上升至2.81億元，占總收入分別為28.58%、31.15%和34.39%；來自商業地產物業服務的收入從1.49億元上升至1.66億元，占總收入的比例分別為25.17%、22.04%、20.36%；來自教育機構志愿服務的收入由0.7億元上升至1.2億元，占總收入的比例分別為11.96%、15.09%和15.52%。

但從毛利率角度看，相較于醫療機構支援服務和教育機構支援服務，商業地產才是上房服務最大的增利點。在2020年，上房服務上述三項業務的毛利率分別為11.09%、16.63%和31.49%。主要經營業態較低的毛利率水平也影響了上房服務的整體收益率，公司近三年的毛利率分別為16.77%、15.6%和16.12%，遠低于同期20%-38%的行業平均毛利率。

大量雇傭退休返聘人員或存隱患

除了豐富的業務領域布局，上房服務的員工組成也與同業企業“大為不同”。招股書數據顯示，截至2020年末，上房服務的員工總數為6744人，其中受教育程度為大學本科以上的有218人，占比約為3.23%；而A股上市公司招商積余的這一比例為12.3%。據《2021 中國物業服務百強企業研究報告》數據，2020 年百強企業從業人員中，本科及以上人員占比為11.23%。

同時，上房服務員工的整體年齡偏大，超過半數(52.91%)的員工年齡都在51歲以上，41-50歲員工的比例為29.14%。擁有較多高齡員工或許與上房服務大量使用退休返聘人員有關，2020年末，公司退休返聘人員的數量為2494人，占員工總人數的36.98%。而A股上市公司新大正在招股書中曾披露，公司退休返聘人員的占比為27.1%。

柏文喜認為，此類用工結構對企業實現可持續發展所依賴的穩定、可持續的人才團隊與員工結構是不利的，會影響市場對于企業可持續發展的信心，進而可能影響到資本市場對企業的評價與估值和股價。

有法律界人士也指出：從法律層面上，大面積使用退休返聘人員會因無法為員工繳納社保費用，導致員工在工作中發生事故之后無法進行工傷報銷，給企業帶來巨大的經濟賠償風險。

實控人被訴侵占股東財產案尚未判決

與此同時，上房服務的實控人還被訴侵占股東財產，或將成為此次上房服務A股上市的“攔路虎”。

據招股書披露，2020年12月1日，中民未來物業服務有限公司(以下簡稱“中民物業”)向上海市奉賢區人民法院提交起訴狀，起訴上房服務實際控制人張圣哲，認為他在擔任銳翔上房董事長期間，在公司章程修改中，規避公司正常審批流程，故意放大已方股東權益，縮減中民物業股東權益，并擅自轉讓所持上海德召財產份額導致合資公司的實際股東發生變更，謀取不當收益。

基于此，中民物業要求張圣哲賠償全部經濟損失3700萬元，目前法院尚未判決。

此外，中民物業還申請上海市奉賢區人民法院對張圣哲名下1904.23萬元銀行賬戶存款，持有的上海方怡企業管理合伙企業(有限合伙)35.70%的出資份額以及上海金魁投資有限公司 36.43%的股權進行了司法凍結。后來張圣哲申請以1800 萬元現金對上述凍結股權進行置換，獲得通過。